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Comment donner des parts de SCI ? Procédure, fiscalité

Comment donner des parts de SCI ? Procédure, fiscalité

La SCI, Société Civile Immobilière, est souvent choisie par les familles en raison de des avantages fiscaux concernant, entre autres, la transmission des parts de SCI de manière avantageuse.

Vous êtes associé d’une SCI et vous demandez comment transmettre vos parts à un membre de votre famille ou à un tiers ? On vous explique la marche à suivre et la fiscalité applicable en fonction du type de donation.

Procédure pour cession de parts de SCI

Avant même de rentrer dans le vif du sujet, il est essentiel de faire la distinction entre donation d’immeuble et donation de parts de SCI.

Qu’est-ce qu’une part de SCI ?

Contrairement à un propriétaire d’immeuble qui détient un bien immobilier à titre personnel en tant que personne physique, le détenteur de parts de SCI n’est pas propriétaire de l’immeuble, puisque la SCI le détient en tant que personne morale.

Les parts de SCI sont donc un titre qui donne au détenteur la qualité d’associé de la société civile. Il est libre de revendre ses parts ou de les céder à titre gratuit à qui bon lui semble, dans le respect des statuts de la SCI, qui régissent les règles de transmission des parts.

La donation de parts de SCI se fait généralement dans le but de transmettre un patrimoine à un proche.

Pourquoi donner des parts de SCI ?

La donation de parts de SCI permet de transmettre en douceur des valeurs immobilières à ses proches. Elle suit les mêmes règles que les donations d’immeubles, mais la SCI présent certains avantages.

En effet, la valeur d’une part peut être inférieure à la valeur réelle du bien immobilier :

  • Les emprunts souscrits par la SCI sont déductibles de la valeur des parts
  • Les charges supportées par la SCI, et notamment le coût des travaux, sont déductible de la valeur des parts

Et enfin, on peut céder ses parts de SCI au fur et à mesure, sans en céder la totalité.

Comme avec l’immobilier classique, il est possible de donner ses parts de différentes manières.

Quels types de donations sont possibles ?

Une part de SCI étant un titre de propriété, il est possible de faire une donation sous plusieurs formes, et le démembrement est tout à fait possible. Ainsi, le cédant pourra donner au cessionnaire :

  • La donation en pleine propriété : tous les droits sur les parts sont transmis au bénéficiaire qui devient associé de plein droit de la SCI
  • La donation en démembrement : le cessionnaire devient nu-propriétaire ou usufruitier

Attention cependant en cas de donation avec démembrement, car c’est le nu-propriétaire qui a la libre disposition du bien. Il a la qualité d’associé de la SCI et peut ainsi participer aux décisions lors des assemblées générales (droit de vote), mais également revendre les parts démembrées à tout moment.

En pratique, la donation en démembrement se fait avec réserve d’usufruit. De cette façon, l’enfant est nu-propriétaire alors que le parent est usufruitier (il conserve les dividendes et le contrôle de la SCI).

Le formalisme pour donner des parts de SCI est plus simple que celui lié à une donation dans la pierre physique.

Quel formalisme pour céder ses parts de SCI ?

La première chose à faire avant de donner ses parts partiellement ou en totalité est de faire évaluer leur valeur. Un prix anormalement bas pourrait en effet être requalifié en donation déguisé par l’administration fiscale. Ainsi, la valeur des parts sera déterminée par la comptabilité de la SCI et peut faire l’objet d’une estimation par un expert-comptable.

Une fois l’estimation effectuée, il est nécessaire de consulter les statuts de la SCI, afin de vérifier si une clause d’agrément est prévue. Si tel est le cas, c’est elle qui régit les règles de transmission et donation des parts. Dans le cas contraire, le droit commun s’applique et la cession est libre entre ascendants et descendants sans que les associés ne puissent s’y opposer. On parle alors de « silence des statuts ».

La clause d’agrément de la SCI peut prévoir diverses dispositions telles que :

  • La possibilité de donner ses parts à son conjoint sans formalités
  • L’obligation d’une assemblée générale pour une transmission à un héritier
  • L’agrément du gérant pour la transmission à un tiers

En l’absence de clause d’agrément spécifique, l’autorisation des associés est obligatoire pour céder ses parts et elle doit être unanime, sauf s’il s’agit d’ascendants ou de descendants du détenteur des parts.

Généralement, la notification de donation est adressée à la SCI par lettre recommandée avec accusé de réception ou par voie d’huissier. Elle précise le nombre de parts données, leur valeur et l’identité du bénéficiaire.

Si la donation doit être approuvée par la SCI, le gérant convoque par lettre recommandée avec accusé de réception ou autre moyen de communication traçable prévu par les statuts, les associés en assemblée générale avec pour ordre du jour l’agrément des associés.

C’est à l’issue du vote, à l’unanimité ou à la majorité, selon ce que prévoient les statuts, que le procès verbal d’assemblée générale est rédigé et mentionne l’acceptation ou le refus de l’agrément de donation. Seul un refus entraîne l’obligation d’information au donateur par lettre recommandée avec accusé de réception.

Une fois la donation autorisée et effectuée, se pose la question de la fiscalité afférente.

Fiscalité pour cession de parts de SCI

La donation des parts de SCI n’est pas différente de la donation d’un bien immobilier ou de sommes d’argent. Elle peut être effectuée au profit des mêmes personnes et bénéficie des mêmes plafonds et abattements.

La donation de parts de SCI au profit des enfants

L’associé titulaire des parts de SCI peut les donner à ses enfants de deux manières différentes :

  • Avec la donation simple : les parts de la SCI sont cédées lors de la succession et leur valeur est déterminée à ce moment-là
  • Avec la donation partage : les parts de SCI sont données à un ou plusieurs héritiers du vivant des parents, il peut aussi être donné d’autres biens, tant que leur valeur est égale

En donnant de son vivant, l’avantage est que la valeur des biens donnés n’est pas prise en compte lors du dénouement de la succession.

La donation de parts de SCI au profit du conjoint

La cession de parts de SCI au profit du conjoint est généralement autorisée d’office par les statuts de la SCI. Le conjoint détenteur des parts choisit entre un des deux types de donation suivants :

  • La donation entre vifs : elle est peu utilisée, car elle est irrévocable, le conjoint cède à son époux, son concubin ou son partenaire pacsé ses parts de SCI et ne peut pas les récupérer en cas de divorce ou de décès par exemple
  • La donation au dernier vivant : elle est souvent utilisée, mais est réservée aux couples mariés uniquement, les parts de SCI seront transmises au conjoint lors du décès du détenteur des parts, dans la limite de la quotité disponible (il n’est pas possible de déshériter ses enfants)

La donation de parts de SCI à un tiers

Qu’il s’agisse d’un ascendant (grand-parent) ou d’un descendant (petit-enfant) en ligne directe ou non, d’un collatéral (frère ou sœur) ou bien simplement d’un tiers, on peut utiliser la donation partage.

Abattements pour donation de parts de SCI

L’abattement appliqué par l’administration fiscale est celui applicable aux donations, il est renouvelable tous les 15 ans, ce qui explique que la cession de parts de SCI se fait souvent progressivement.

Seuls les membres de la famille ayant un degré de parenté avec le détenteur des parts sont concernés par l’abattement fiscal. Il peut être révisé par l’État mais est actuellement (2021) fixé comme suit :

  • Enfant ou parent : abattement de 100 000 euros
  • Conjoint ou partenaire du PACS : 80 724 euros
  • Petit-enfant : 31 685 euros
  • Arrière-petit-enfant : 5 310 euros
  • Frère ou sœur : 15 932 euros
  • Neveu ou nièce : 7 967 euros

Seule exception à la règle de parenté, la donation à une personne handicapée avec un abattement de 159 325 euros cumulable aux autres privilèges. Ainsi, on peut donner à son fils handicapé jusqu’à 259 325 euros de parts de SCI en bénéficiant d’un abattement total.

Droits de succession pour donation de parts de SCI

Le barème fiscal des donations s’entend après abattement. Si le montant de l’abattement n’est pas dépassé lors d’une donation entre vifs ou dans le cadre d’une succession, alors aucun impôt n’est exigé de l’administration fiscale.

Voici le barème fiscal applicable aux donations en 2021, il augmente au fur et à mesure que le montant de la donation augmente :

  • Entre époux ou partenaires de PACS : de 5 à 45 %
  • Entre parents et enfants : de 5 à 45 %
  • Entre frère et sœur : de 35 à 45 %
  • Entre parent jusqu’au 4e degré : 55 %
  • Entre parent au-delà du 4e degré ou entre tiers : 60 %

Les barèmes de donation par tranches sont consultables directement sur le site Service Public.

 
 

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