Investissement immobilier à l'étranger : quels risques ? Quelles précautions ?

L’investissement immobilier est une valeur sûre. Que ce soit pour se constituer un patrimoine, transmettre un héritage à ses enfants, défiscaliser ou profiter d’un revenu locatif, les Français considèrent qu’il s’agit du moyen le plus sûr pour invertir son argent. La fiscalité et les prix peuvent vous pousser à investir à l’étranger. Une bonne idée, mais il ne faut pas foncer tête baissée, au risque d’être pris au piège et de tout perdre…

Les risques de l’investissement immobilier à l’étranger

Une gestion à distance pas toujours aisée

Investir dans un pays étranger où l’on n’a ni famille, ni amis, ni connaissances, rend la gestion de votre bien immobilier moins aisée.

Faire des travaux sans pouvoir les superviser et vérifier leur bon déroulement peut conduire à de graves malfaçons.

Des incidents climatiques peuvent endommager le toit et exposer votre maison aux intempéries. Des réparations inattendues et la difficulté à trouver rapidement un entrepreneur pour effectuer les travaux peuvent conduire au délabrement de votre bien.

Dans le cadre d’un investissement locatif, il faut prévoir la recherche d’un locataire et si vous ne parlez pas la même langue, cela peut constituer une barrière. De même en cas de loyers impayés, la gestion peut rapidement virer au cauchemar.

Il est possible, comme en France, de confier la gestion de votre bien immobilier à une société de gestion ou une agence immobilière classique qui s’occupera de toutes les tâches liées à la location de votre bien, de la recherche d’un artisan pour effectuer les petits travaux au recouvrement des loyers en passant par la sélection des locataires. Bien entendu, faire appel à ces sociétés à un coût et il est nécessaire de le prévoir avant d’investir.

Une fiscalité désavantageuse

Le soleil, la plage, les cocotiers et la mer bleu azur… Devant une telle carte postale, tout le monde craque. Mais attention, si le cadre peut sembler idyllique, investir dans l’immobilier à l’étranger peut rapidement devenir un enfer.

En effet, si certaines destinations sont fiscalement avantageuses, d’autres sont tout simplement des gouffres financiers et vous pouvez vous retrouver à payer deux fois des impôts sur le même bien immobilier.

Investir dans l’immobilier à l’étranger ne vous exempte pas de payer vos impôts en France et la valeur du bien est prise en compte dans le calcul de l’IFI Impôt sur la Fortune Immobilière. Vous avez l’obligation de déclarer tous vos biens et tous vos revenus sans exception et, si le pays dans lequel vous avez investi n’a pas signé de convention avec la France, vous vous retrouvez doublement taxé sur les revenus que votre investissement immobilier vous rapporte.

Vous retrouvez la liste des états signataires d’une convention sur le site du gouvernement, il est impératif de s’y référer avant d’investir.

Une législation différente de la France

Vous vous en doutiez, la législation est différente dans chaque pays, c’est pourquoi il faut absolument bien la connaître avant d’investir.

Il y a, par exemple, des pays où vous pouvez être propriétaire de votre maison, mais pas de la parcelle où elle se situe. Vous vous retrouverez avec un bien immobilier difficile à revendre. C’est le cas de la Thaïlande où les étrangers ne peuvent pas acheter un terrain. Certains pays refusent tout simplement l’accession à la propriété aux étrangers, comme c’est le cas en Nouvelle-Zélande (sauf pour les ressortissants australiens et singapouriens). Investir à l’ile Maurice est possible, mais il y a des conditions à réunir.

Bref, il est important de savoir dans quoi vous mettez les pieds, surtout que les infractions peuvent être parfois lourdement sanctionnées.

Le risque d’escroquerie

Les sites qui vendent du rêve sont nombreux sur Internet et la tentation de gagner de l’argent facile est forte. Il faut toujours se méfier des offres attrayantes « clés en main » qui promettent monts et merveilles.

Ces individus mal intentionnés vont tenter de vous convaincre avec des documents falsifiés, des photos volées et au lieu de d’avoir investi dans un bien immobilier sur une île paradisiaque, vous aurez perdu les économies de toute une vie.

Les crises climatiques, sociales, financières

La situation économique du pays est un paramètre important à prendre en compte avant d’investir. Le cas de l’Espagne est un bon exemple, explications…

La crise de 2008 a fait chuter les prix des biens et le marché de l’immobilier à subi une baisse de 30 %. Dans ce contexte, les pertes financières peuvent être sévères. Inversement, acheter un bien lorsque le marché est au plus bas peut aussi constituer une bonne affaire, mais c’est un risque qu’il faut pouvoir assumer. En effet, le marché peut tout aussi bien continuer sa baisse comme remonter.

Les précautions à prendre avant d’investir dans l’immobilier à l’étranger

Se rendre sur place

C’est une règle d’or ! Vous devez absolument aller voir le bien immobilier avant d’investir, au minimum pour vérifier qu’il existe réellement !

Comme pour un investissement immobilier en France, il est important de se rendre compte de l’état général du bien. Les photos peuvent facilement cacher des défauts et donner une moins bonne visibilité des travaux à entreprendre.

Bien visualiser l’emplacement du bien immobilier : Est-il proche des commerces, écoles et services ? Ou alors est-il enclavé entre deux montagnes ?

Autant de paramètres qui vous permettront d’évaluer la valeur réelle de votre futur investissement et son potentiel locatif.

Vous pourrez ainsi également rencontrer les éventuels partenaires et intermédiaires locaux.

Prévoir le financement de son achat

Avec les taux actuels, il est très intéressant d’emprunter pour financer l’achat de son bien immobilier à l’étranger. Deux solutions s’offrent à vous :

• Solliciter un crédit en France : Selon le pays dans lequel vous souhaitez investir, il sera plus ou moins difficile de convaincre votre banque de financer votre projet. Le bien étant à l’étranger, le risque est plus élevé pour la banque, celle-ci exigera davantage de garanties, dont l’hypothèque d’un bien immobilier non grevé de crédit. La valeur de l’hypothèque devra être au moins égale à la somme empruntée. Il vous sera également demandé un apport égal au montant des frais, d’autant que la banque ne tiendra pas compte des loyers espérés.
• Solliciter un crédit dans le pays d’accueil : Il est bien entendu possible d’emprunter dans un établissement bancaire local, cependant l’apport demandé sera élevé, généralement entre 30 et 50% du montant du bien immobilier. Gardez à l’esprit que vous serez soumis à la législation sur les crédits du pays hôte.

De manière générale, votre investissement immobilier sera plus simple à réaliser avec un bien immobilier situé dans la zone Euro, à moins de parfaitement connaître le pays étranger pour y avoir séjourné et gardé des contacts sur place.

S’entourer de personnes compétentes

Chaque pays a sa propre fiscalité, ses propres lois. En conséquence, il n’est pas toujours facile de s’y repérer. Pour ne pas se retrouver dans une situation intenable à cause d’un oubli administratif, d’un point de droit mal interprété ou d’une mauvaise surprise fiscale, il est préférable de s’adresser à des cabinets spécialisés qui sauront vous avertir des spécificités et pièges qui vous attendent dans les destinations que vous avez sélectionnées.

Penser à la succession

Ce n’est pas la chose à laquelle nous avons envie de penser, mais c’est un point crucial et trop souvent délaissé si vous ne voulez pas laisser vos ayants droit dans une situation difficile.

Concernant la fiscalité applicable à la succession du bien immobilier, c’est simple, c’est celle du pays où se situe le bien qui s’applique. En revanche, concernant le civil, c’est une autre histoire.

Au sein de l’Union Européenne, les successions sont régies par la loi de la résidence habituelle du défunt. Si vous vivez plus de six mois dans votre résidence étrangère, ce sera le droit de votre pays d’accueil qui prévaudra, dans le cas contraire, ce sera le droit français. Hors Union Européenne, c’est généralement la loi du pays hôte qui est applicable.

Il est vivement recommandé de rédiger un testament désignant la législation française pour régir votre succession.

Alors, où allez-vous investir à l’étranger ? En Europe, ou dans une île à l’autre bout du monde ?