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Viager libre ou viager occupé : quelles différences ? Comment choisir ?

Viager libre ou viager occupé : quelles différences ? Comment choisir ?

Le viager consiste à vendre un bien immobilier à un tiers en échange du versement d'une rente viagère périodique. Si le principe semble clair, il existe en revanche deux modes de vente en viager : le viager libre et le viager occupé. En quoi chacun consiste-t-il, et quelles différences les opposent ? Décryptons ensemble ces deux modes de vente-acquisition.

Qu'est-ce que la vente en viager ?

La vente en viager est une opération de vente immobilière rassemblant un débirentier, l'acquéreur, et un crédirentier, le vendeur. Le débirentier achète alors le bien du crédirentier, et ce sans avoir à verser l'intégralité du prix de vente le jour de l'acquisition. En contrepartie, le crédirentier perçoit une rente mensuelle du débirentier, à compter de la date de vente et jusqu'à son décès ou la renonciation de son droit d'usage, en cas de départ en maison de retraite par exemple.

La rente viagère perçue par le vendeur est soumise à l'impôt sur le revenu. Toutefois, une fraction de celle-ci en est exonérée selon l'âge du vendeur au moment de la signature de l'acte notarié.

Age du vendeur
Part imposable de la rente
Moins de 50 ans
70 %
De 50 à 59 ans
50 %
De 60 à 69 ans
40 %
A partir de 70 ans
30 %

Vous l'aurez compris, plus il est âgé, moins la rente est imposable. Quoi qu'il en soit, de son côté, l'acheteur ne pourra aucunement prétendre à un avantage fiscal au titre de la rente versée.

Si le vendeur vend en viager son habitation principale, ce qui est souvent le cas, les plus-values réalisées à la vente sont exonérées d'impôt. En revanche, s'il s'agit d'une résidence secondaire, la plus-value générée (versement initial et rente) est imposable au titre de l'impôt sur le revenu, au même titre qu'une vente immobilière classique, sauf si le vendeur est propriétaire de son bien depuis au moins vingt-deux ans.

Viager libre ou viager occupé : Une histoire de démembrement

Chacun aura su déduire que le vendeur occupe son logement de la date de vente jusqu'à son décès pour un viager occupé, et qu'il ne l'occupe plus à compter de la date de vente pour un viager libre. Ce qu'il est intéressant d'analyser, c'en est la raison. Si deux options peuvent être pratiquées et légalement autorisées, c'est bien qu'elles répondent chacune à un besoin différent. Intéressons-nous plus particulièrement à chacune de ces deux options.

Si l'un est occupé et l'autre libéré par le vendeur, c'est que la propriété n'est pas identique. Sur un viager libre, l'acheteur acquiert la pleine propriété du bien au moment de la vente. Il a alors le droit d'usus, de fructus, et d'abusus, soit dit encore le droit d'usage, de mise en location pour en percevoir les fruits, et d'aliénation du bien. Pour simplifier, il dispose d'un droit de jouissance immédiat. Sur le viager occupé, en revanche, la propriété est dite démembrée. Aussi, l'acheteur n'acquiert que la nue-propriété du bien (abusus), et le vendeur en conserve l'usufruit (usus et fructus). Quel que soit le viager, libre ou occupé, ce n'est qu'au décès du vendeur que l'acheteur cesse de verser la rente dite viagère. Aussi, même sur le viager libre, l'acheteur reste lié au vendeur jusqu'à sa fin de vie.

Viager libre versus viager occupé : Quelles différences ?

La première différence, nous l'avons cité, réside dans la séparation de la propriété pour le viager occupé, contre une propriété pleine pour le viager libre. Ce démembrement va avoir des conséquences qui vont engendrer les différences suivantes.

La valeur du bien

Sur un bien vendu en viager libre, le coût d'achat est dit "au réel". En d'autres termes, le contrat de viager indiquera la valeur estimée du bien. L'acheteur versera une rente viagère au vendeur jusqu'à son décès, ce qui peut amener l'acheteur à payer la totalité de la somme si le vendeur vit encore vingt ans après la vente, pourquoi pas.

En revanche, sur un bien vendu en viager occupé, la valeur estimée du bien subit une décote pouvant aller de 25 à 50 %. Elle est justifiée par le droit d'usage et d'habitation du logement laissée au vendeur. Plus le vendeur est âgé, plus le pourcentage de la décote diminue. A titre d'exemple, si le vendeur a 70 ans, la décote est de 50 %. A ses 80 ans, la décote sera de 40 %, puis 30 % à ses 90 ans.

Précisions que le jour de la vente, le débirentier s'acquitte généralement, bien que ça ne soit pas une obligation légale, d'un versement initial correspondant à 20 à 30 % de la valeur du bien, que l'on appellera "le bouquet". La rente viagère sera donc déterminée sur la base des 70 à 80 % restants, selon l'espérance de vie estimative calculée par le notaire qui se base sur la table de mortalité établie par l'INSEE. Celle-ci estime des probabilités de survie ou de décès selon l'âge, le sexe et le niveau de vie du vendeur. Quoi qu'il en soit, la rente calculée sera impactée par la décote attribuée si le viager est occupé. Pour conclure, le viager occupé permet d'acquérir un bien à moindre coût, sous réserve d'être en capacité de verser une rente sans occuper le logement.

La répartition des charges et les taxes

Plutôt logiquement, sur un viager libre, le débirentier acquiert la pleine propriété du bien immobilier. De fait, il lui revient de supporter l'ensemble des charges, des taxes et des impôts. Il doit également assumer les dépenses d'entretien et de réparation du bien. Comme un propriétaire lambda, il peut faire supporter à son locataire certaines charges ou taxes si le bien est loué.

En revanche, l'attribution des charges et taxes n'est pas si évidente sur un viager occupé. Le partage de la propriété implique un partage des frais. Par défaut, le Code civil impose au vendeur de conserver à sa charge les charges locatives éventuelles (eau, électricité, chauffage), l'assurance couvrant les risques locatifs puisqu'il n'est plus propriétaire du logement, l'entretien et les petites réparations du logement, la taxe d'habitation, et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM). L'acheteur est quant à lui redevable de l'assurance du logement, des honoraires du syndic si le logement est en copropriété, des gros travaux touchant à la structure du bien, et de la taxe foncière dont la TEOM est déduite.

Pour résumer, le Code civil attribue en quelques sortes le profil de locataire au vendeur occupant, et le profil de propriétaire bailleur à l'acheteur en viager occupé. Toutefois, cette répartition par défaut peut être modifiée sur les termes du contrat, puisque la vente est supposée de gré à gré.

L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

Si le vendeur opte pour le viager libre, il n'est nullement tenu de déclarer le capital représentatif de la rente dans sa base imposable au titre de l'IFI. En revanche, dans le cas d'un viager occupé, il doit déclarer la valeur d'occupation du bien. Celle-ci est évaluée selon un barème fiscal de l'usufruit et de la nue-propriété en viager.

Age de L'usufruitier
(vendeur viager occupé)
Valeur usufruit
(à déclarer à l'IFI)
Valeur nue-propriété
(à déclarer à l'IFI)
Moins de 21 ans
90 %
10 %
De 21 à 30 ans
80 %
20 %
De 31 à 40 ans
70 %
30 %
De 41 à 50 ans
60 %
40 %
De 51 à 60 ans
50 %
50 %
De 61 à 70 ans
40 %
60 %
De 71 à 80 ans
30 %
70 %
De 81 à 90 ans
20 %
80 %
A partir de 91 ans
10 %
90 %

Cette répartition est en accord avec l'imposition de la rente à l'impôt sur le revenu, selon l'âge du vendeur. Le vendeur pourra toutefois déduire le capital représentatif de la rente du pourcentage de la nue-propriété.

Et si on récapitulait ?

Les principales différences ont été exposées, les voici résumées dans ce tableau.

Différences
Viager libre
Viager occupé
Propriété
Pleine propriété à l'acquéreur
Usufruit au vendeur
Nue-propriété à l'acheteur
Décote démembrement
Aucune
25 à 50 % de la valeur dubien
Charges et taxes
Entièrement à l'acheteur
Divisées comme entre un locataire et un propriétaire bailleur
Prise en compte dans le calcul de l'IFI
Vendeur Non
Acheteur Oui
Imposition partagée selon barème IFI

Comment choisir entre le viager libre ou occupé ?

Impossible ici de donner premier l'un des deux viagers, tant le choix dépendra de la position, soit du vendeur, soit de l'acheteur, et principalement de leur situation respective (sanitaire, financière, etc.). Le viager occupé est le plus pratiqué, principalement dû au fait que le viager libre est finalement plutôt méconnu des propriétaires.

Pourquoi choisir le viager occupé ?

Pour le vendeur, il est largement profitable, notamment si l'état de santé est bon. Il lui permet de bénéficier d'une rente viagère jusqu'à la fin de sa vie, qui est souvent perçu comme un complément de retraite intéressant, tout en continuant d'habiter son logement. Plus en détails, le vendeur échappe ainsi aux taxes du propriétaire, peut profiter d'une exonération d'impôt du bouquet versé initialement, et d'une décote de la part imposable de la rente au fil du temps. En compensation du fait de ne plus pouvoir transmettre son bien à ses héritiers, le vendeur peut en revanche procéder à une donation totalement défiscalisée, répartie entre ses enfants et petits-enfants.

Pour l'acheteur, il bénéficie d'une décote sur la valeur du bien, pour une opération immobilière à moindre coût, et le versement de la rente s'arête au décès du vendeur. Il doit en revanche être en capacité d'assumer le versement de la rente durant des années, sans pouvoir occuper le bien, ce qui sous-tend une autre mensualité locative ou de crédit. Pire même, il doit également supporter les taxes et les charges liées au logement (réparations, impôts locaux, etc.). Plus le vendeur est âgé, plus l'acheteur trouvera un intérêt au viager occupé.

Pourquoi choisir le viager libre ?

Pour le vendeur, le viager libre lui permet de vendre son bien au prix du marché, ce qui n'est pas négligeable. Cela sous-tend une rente viagère plus importante jusqu'à la fin de sa vie, partiellement défiscalisée au fil du temps. Egalement, en libérant totalement le bien, il en cède la pleine propriété, et se libère donc par la même occasion de toute charge et taxe liées au logement. En revanche, il doit pouvoir être relogé, en maison de retraite, au domicile d'un enfant, en résidence senior, ou autre.

Pour l'acheteur, il peut jouir du bien dès la signature de l'acte de vente en viager, tout en ne versant que 20 à 30 % de la valeur du bien à la vente, puis la rente mensuelle, trimestrielle ou annuelle, selon les termes du contrat. Nul besoin de recourir à un crédit immobilier, donc pas de frais d'intérêts du prêt, ce qui représente un bel avantage. C'est un bon plan pour les ménages rencontrant des difficultés pour accéder à la propriété. En revanche, le viager libre est plutôt rare, et on le sait bien, la rareté fait augmenter les prix. Sans pouvoir profiter de décote, le bien sera vendu à un prix conséquent, parfois au-dessus du marché.

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