Quelle performance peut-on attendre d'un investissement en SCPI ?

Percevoir des dividendes pour compléter ses revenus réguliers est la promesse faite par la SCPI. On associe évidemment son rendement à son niveau de performance, mais ça n'est pas le seul élément à considérer pour déterminer si une SCPI est performante ou non. Quel niveau de performance peut-on attendre d'un investissement en SCPI, et comment doit-il s'étudier ? Réponse.

Pourquoi l'investissement en SCPI est-il qualifié de placement intelligent ?

L'investissement en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) satisfait la majorité des objectifs des investisseurs, notamment des petits investisseurs, qui souhaitent investir dans des fonds relativement sécurisés, tout en profitant d'une rentabilité intéressante. L'investissement en SCPI permet de satisfaire l'ensemble des objectifs suivants :

• Investir dans une valeur sûre : Le secteur immobilier est très porteur depuis de nombreuses années. La spéculation à outrance qu'il entraîne parfois aurait pu le voir s'effondrer à plusieurs reprises, comme la crise Covid, qui a entraîné plusieurs confinements, le recours renforcé au télétravail, et le déséquilibre des marchés avec une période de récession, depuis largement comblée par une dynamique économique. L'immobilier semble résister à tous les phénomènes, le plaçant parmi les meilleurs investissements en termes de sécurité des placements et de rentabilité associée, tous confondus;
• Investir à la hauteur de ses capacités financières : L'accès à la propriété immobilière n'est pas ouvert à tous, les banques sont de plus en plus exigeantes en termes de garanties pour octroyer des prêts immobiliers. Aussi, l'investissement en SCPI permet de développer son patrimoine, par un apport de capitaux à la hauteur de son budget et de sa capacité financière. Quelques centaines d'euros peuvent suffire à investir en SCPI;
• Investir dans l'immobilier sans les contraintes de gestion locative : La société gestionnaire de la SCPI assume l'ensemble des démarches liées aux baux et la gestion des locations. Aussi, les investisseurs profitent des avantages de l'immobilier, tout en s'affranchissant de ses contraintes;
• Rentabiliser son épargne : L'épargne reste relativement sécurisée sur ce type de placement, avec donc un risque de perte en capital très faible. De plus, elle fructifie davantage que sur un Livret. Ce type d'investissement permet à l'investisseur de percevoir des revenus fonciers chaque trimestre, par le fruit des revenus locatifs générés. Egalement, il profite de la plus-value que génère la majorité des biens immobiliers sur le marché;
• Diversifier son patrimoine : D'abord, l'investissement en SCPI permet de se constituer un patrimoine, et en effet de le diversifier en détenant des quotes-parts immobilières dans plusieurs secteurs immobiliers;
• Profiter d'une optimisation fiscale : En investissant dans des SCPI de démembrement, la nue-propriété détenue sort alors de l'assiette fiscale. Puisque l'investisseur ne perçoit pas de revenus locatifs, il ne se rend ni imposable sur l'impôt sur le revenu ou sur l'impôt sur la fortune immobilière au titre de son investissement, ni redevable des prélèvements sociaux de 17,2 %. Il peut également préférer investir dans des SCPI européennes, pour profiter d'une fiscalité allégée car les loyers distribués sont exonérés de prélèvements sociaux, ce qui apporte une économie de 17,2 % sur les loyers et plus-values générées.

Quel rendement peut être espéré d'une SCPI ?

La SCPI permet un investissement à risque modéré, avec un rendement fort intéressant, avoisinant les 5 %. Ceci étant, le rendement passé ne prévaut jamais du rendement futur. Evidemment, un bien immobilier peut toujours dévaluer, donc le risque de perte en capital n'est jamais inexistant, quel que soit l'investissement d'ailleurs. Toutefois, le secteur de l'immobilier est ultra porteur depuis des années, et les évènements qui perturbent les marchés financiers n'ébranlent que très peu celui de l'immobilier.

En effet, la majorité des actifs immobiliers détenus par les SCPI se concentre sur l'immobilier de bureaux. Si celui-ci a pu évidemment souffrir de la pandémie Covid et de l'emballement pour le télétravail, cette crise aura finalement, et plutôt étonnamment, participé à une nouvelle relance de l'économie immobilière professionnelle, et ce par plusieurs facteurs :

• Le développement de plateformes collaboratives de coworking pour créer du lien, rendre le travail plus flexible, externaliser certaines réunions, etc.;
• Le développement des open space, pour décloisonner, favoriser l'échanger et la dynamique du collectif et de l'interaction;
• L'intérêt et le besoin exprimé de favoriser l'organisation du bien-être au travail et du lien social, qui se traduit par l'organisation de séminaires ou de temps de partage pour œuvrer en commun, pour échanger, pour sortir du cadre et favoriser la créativité;
• L'essor de start-up d'après crise Covid, avec l'expansion du secteur du développement durable, du collaboratif, ou encore de l'entraide;
• L'effet de relocalisation provoqué, avec le besoin du retour au circuit court, au fait maison ou au fait main, au local, au traditionnel, au régional.

Pour ce qui est de l'immobilier résidentiel, si le marché peut connaître une légère baisse, il reste très performant. Le nombre de logements manque de manière générale sur le territoire, et de nouvelles lois vont bientôt qualifier "d'indécents" les logements vétustes, désignés comme étant des passoires thermiques. Qu'il s'agit d'investir dans de l'immobilier neuf, ou dans l'immobilier à rénover, c'est donc assurément une opération gagnante.

Tous ces éléments ont finalement confirmé que l'immobilier était bien implanté et solide, promettant des rendements plutôt sereins. Pour terminer sur le rendement, précisons bien qu'il s'étudie sous deux aspects :

• D'abord, selon les dividendes perçus : Il s'agit des loyers du patrimoine immobilier, nets de frais de gestion, qui sont reversés aux investisseurs chaque trimestre. On calcule généralement le rendement moyen d'une SCPI par le Taux de distribution sur valeur de marché (TDVM). En clair, la somme de l'ensemble des dividendes versés sur une année est divisée par le prix moyen d'une part sur cette même année;
• Ensuite, selon la valeur des parts : Elle évolue évidemment selon la valeur du patrimoine immobilier, ce qui permet à l'investisseur de réaliser une plus-value à la revente. C'est le but recherché à terme, mais il est également possible parfois de réaliser une moins-value, d'où l'intérêt d'étudier les performances de la SCPI. Chaque année, les parts de SCPI augmentent en moyenne d'1 %.

Comment étudier la performance d'un investissement en SCPI ?

La performance d'une SCPI ne se mesure pas qu'à son rendement. Certes, c'est un élément essentiel, mais bien d'autres paramètres doivent être étudiés en parallèle pour pouvoir définir objectivement une SCPI. Quatre autres éléments sont à étudier :

Les frais appliqués

Tout produit d'investissement entraîne des frais pour l'investisseur. Sur la SCPI, deux types de frais peuvent venir remettre en question sa performance :

• D'abord, les frais de gestion, soit ceux qui rémunèrent la société de gestion. Ils oscillent généralement entre 8 et 12 %. Il conviendra de les étudier avant de s'engager;
• Ensuite, les frais de souscription, qui varient sur le même ratio entre 8 et 12 %.

Vous l'aurez rapidement calculé, ces frais cumulés peuvent impacter le rendement au réel. L'amortissement des frais de souscription et des frais de gestion est globalement atteint après 8 années d'investissement, d'où l'intérêt de penser la SCPI comme un placement à long terme.

La diversification de la SCPI

Diversifier son patrimoine est indéniablement le meilleur moyen de sécuriser son capital, et de maximiser son potentiel de rentabilité. On distingue les SCPI spécialisées des SCPI diversifiées. Même si le secteur de l'immobilier de bureaux est le plus porteur, opter pour la diversification des placements reste le meilleur conseil à donner. La SCPI diversifiée possède au moins 3 typologies d'actifs différentes. Il pourra s'agir de bureaux, mais aussi d'actifs commerciaux, d'actifs liés à la santé, à la logistique, à l'hôtellerie, d'actifs résidentiels, d'actifs régionaux ou nationaux, etc. Aucune des diverses typologies d'actifs détenues par la SCPI diversifiée ne devra dépasser 50 % de la valeur totale du portefeuille. On parle alors de diversification sectorielle.

Les ratios pour envisager sereinement son investissement

Trois ratios principaux seront à étudier avant d'investir au sein d'une SCPI :

• Le taux d'occupation financier (TOF), qui correspond au rapport entre les loyers récupérés par la SCPI, et les loyers qu'elle aurait dû récupérer si la totalité du patrimoine était loué. Pour être intéressant, le TOF devra être d'au moins 90 %;
• Le report à nouveau (RAN), qui est une réserve qui permet de lisser les rendements. C'est une sorte d'enveloppe tampon, qui permet de verser des dividendes similaires chaque trimestre, même s'il y a eu une vacance de locataire, une baisse des loyers, des impayés, etc. Idéalement, le RAN doit être supérieur à 5 % du dividende pour assurer des plus-values à peu près fixes pour l'investisseur;
• La provision pour grands travaux (PGR), qui est une réserve constituée pour faire face aux futurs travaux d'ampleur, type rénovation, réparation, mise aux normes, etc., tout en limitant l'impact sur le rendement pour les investisseurs. Le taux du PGT devra idéalement être supérieur à 5 % du dividende, voire au moins 15 % si le patrimoine détenu par la SCPI est ancien, donc qui nécessitera inévitablement des travaux de réfection à terme.

La liquidité des parts de SCPI

La liquidité traduit la possibilité de pouvoir vendre les parts détenues en SCPI de manière rapide pour pouvoir récupérer son capital dans un délai court. S'il s'agit d'une SCPI à capital fixe, alors le prix de vente d'une part est défini par le vendeur, qui attendra ensuite qu'un acheteur se présente. En revanche, s'il s'agit d'une SCPI à capital variable, c'est alors la société de gestion qui rachètera les parts du vendeur au prix qu'elle aura elle-même fixé sur l'année en cours.

De fait, les SCPI à capital variable sont bien plus liquides que celles à capital fixe, puisque la société de gestion sait bien qu'elle ne sera pas en peine de revendre la part rachetée, en réalisant même un bénéfice. Certaines de ces SCPI se constituent même des réserves de liquidité pour racheter des parts revendues. La liquidité est donc également un facteur à intégrer à l'analyse de la performance d'une SCPI.

SCPI : une performance liée à la durée d'investissement

On préconise généralement de ne pas sortir d'une SCPI, autrement dit de ne pas vendre l'intégralité de ses parts, avant 8 ans. Pourquoi cette durée ? Parce qu'avant, les frais associés à l'investissement ne seront pas couverts. Sauf large plus-value réalisée à la revente, l'investissement pourrait alors être déficitaire. C'est donc la performance de l'investissement qui sera remise en question. La valeur des parts de SCPI étant revalorisée chaque année ou chaque trimestre, on estime que cet équilibre s'obtient aux alentours des 8 ans d'investissement, pour ensuite promettre de la plus-value réelle à la revente.

Ajoutons également que selon la durée de détention des parts, un abattement d'impôt et de prélèvements sociaux sera obtenu sur les plus-values, de manière évolutive au fil des années. Vendre trop tôt pourra donc remettre en question la performance globale de l'investissement. En effet, en cas de cession de parts, le capital investi ne se rend pas redevable de l'impôt sur les revenus. En revanche, les plus-values générées, si, comme pour une vente immobilière traditionnelle. Classiquement, les plus-values sont imposables à hauteur de 19 % sur l'impôt sur le revenu, et à 17,2 % pour les prélèvements sociaux. Mais un abattement sera applicable de la sorte :

• Revente avant la 5^ème année de détention : 0 % d'abattement sur l'impôt et les prélèvements sociaux;
• Revente entre la 6^ème et la 21^ème année de détention : Abattement de 6 % sur l'impôt, et de 1,65 % sur les prélèvements sociaux dus;
• Revente la 22^ème année de détention : Abattement de 4 % sur l'impôt, et de 1,60 % sur les prélèvements sociaux;
• Revente entre la 23^ème et la 30^ème année de détention : Exonération totale des plus-values sur l'impôt sur le revenu, et abattement de 9 % sur les prélèvements sociaux;
• Revente à partir de la 31^ème année de détention : Exonération totale des plus-values sur l'impôt et sur les prélèvements sociaux.

Dans le cas des personnes physiques associées de SCPI, c'est la société de gestion qui se charge de payer l'impôt dû par prélèvement sur le prix de vente des parts, et ce qu'il s'agisse d'une SCPI à capital variable ou à capital fixe.