Le notaire est-il bien placé pour gérer son immobilier locatif ?

La distance, la perte de mobilité, le manque de temps, ou encore le manque de connaissance, peuvent pousser le propriétaire bailleur à faire appel aux services d'un professionnel pour gérer son patrimoine immobilier. Parmi les professionnels en mesure de s'en occuper, le choix devra se faire selon ses attentes, en termes de fructification de patrimoine, ou encore d'entretien du patrimoine. Le notaire est-il le meilleur professionnel à solliciter pour gérer un patrimoine immobilier locatif ? On vous répond.

Qu'est-ce que la gestion locative d'un patrimoine immobilier ?

Il faut discerner le simple mandat de location du mandat de gestion locative. Le mandat de location est un acte juridique par lequel le propriétaire missionne le professionnel afin qu'il recherche un locataire. Le mandat de location est rédigé par écrit et signé par les deux parties. Les missions du professionnel mandaté y sont listées :

• Estimer précisément le montant du loyer;
• Rechercher un locataire après avoir publié l'annonce du bien à louer;
• Vérifier chaque dossier fourni par les candidats à la location;
• Organiser les diagnostics immobiliers pour la location (dossier de diagnostics techniques);
• Réaliser des visites du bien;
• Rédiger le bail, la signature pour le propriétaire, et la rédaction des cautionnements;
• Réaliser l'état des lieux d'entrée.

En revanche, un mandat de gestion locative ne concerne pas que la mise en location du bien. La gestion locative concerne la gestion complète de l'ensemble du bien locatif. Le mandat est également rédigé par écrit en deux exemplaires signés des deux parties. Le professionnel sera mandaté pour réaliser l'ensemble des missions précitées, mais également les suivantes :

• Encaisser les loyers;
• Réaliser les appels de charges lorsque cela est prévu par le contrat;
• Suivre les éventuelles procédures contentieuses;
• Réaliser les déclarations obligatoires auprès de la compagnie d'assurance en cas de sinistre sur le bien immobilier, et assister le propriétaire dans ses démarches d'indemnisation;
• Percevoir les indemnités en lien avec les déclarations auprès des assurances;
• Régulariser les charges et restituer le dépôt de garantie au locataire;
• Aider à la déclaration fiscale des revenus locatifs.

Un mandat de gestion locative ne peut être conclu pour une durée supérieure à 30 ans. Les frais engagés par le propriétaire au gestionnaire sont de l'ordre de 5 à 15 % des loyers.

Quels sont les avantages à confier la gestion de son patrimoine immobilier à un professionnel ?

La gestion d'un patrimoine immobilier, selon son ampleur, selon le ou les secteurs plus ou moins concentrés, et selon divers autres paramètres encore, peut rapidement devenir chronophage, et dépasser le propriétaire, qui risquera alors de laisser s'instaurer une forme de conflit ou de tension avec ses locataires. N'oublions pas que le propriétaire bailleur est tenu à des obligations d'entretien du bien et de prise en charge de certains postes d'entretien ou de réparation. Aussi, confier la gestion de son patrimoine immobilier à un professionnel permet :

• De profiter d'un accompagnement adapté et de conseils avisés, qu'il s'agisse du montant du loyer à fixer, des atouts du bien à valoriser, de rappels quant aux obligations annuelles du propriétaire bailleur et du locataire, etc.;
• De profiter d'une garantie en cas d'impayé d'un locataire ou de dégradations, si le risque locatif est garanti par le gestionnaire;
• De garantir l'entretien du logement en parfaite conformité aux dernières normes en vigueur;
• De conserver un esprit serein quant aux contraintes juridiques et administratives à respecter;
• De limiter le risque de vacance locative, grâce aux outils de communication performants du gestionnaire pour diffuser l'annonce, et à son réseau important.

Le contrepied de ces avantages reste évidemment le coût de la gestion locative qui pourra aller de 5 à 15 % du loyer perçu.

Quel professionnel peut assurer la gestion d'un patrimoine immobilier locatif ?

Traditionnellement, deux professionnels sont spécialisés dans la gestion de patrimoine immobilier :

• Les cabinets d'administration de biens : Ils gèrent des biens immobiliers locatifs pour le compte de particuliers, de compagnies d'assurances, de sociétés foncières, et deviennent ainsi bailleurs à leur place, tout en s'acquittant des obligations de la fonction. Ils assurent également la gestion des syndicats de copropriétaires. On les appelle aussi les "gérants d'immeubles";
• Les agences immobilières spécialisées : Dans la même veine, elles gèrent les biens immobiliers locatifs pour le compte de leurs clients. Elles leur apportent une protection juridique en cas de litige, la garantie de remise en état en cas de détériorations immobilières, et une prise en charge des loyers impayés avec la garantie des risques locatifs.

Ces deux structures se valent en termes de service rendu, puisqu'elles disposent de qualifications juridiques et d'une expertise dans le domaine de la gestion locative largement similaires. Les syndics et les notaires peuvent également être sollicités. Bien que l'on pense plus rarement à leur faire appel, principalement du fait qu'ils ne soient pas spécialisés en la matière, ils peuvent parfaitement être missionnés pour gérer un patrimoine immobilier. Pour aider au choix, il est parfaitement possible de comparer les offres de gestion locative en faisant une demande gratuite et sans engagement sur un comparateur en ligne.

Est-il judicieux de faire appel à un notaire pour gérer son immobilier locatif ?

Effectivement, le notaire n'est a priori pas le professionnel le plus apte à assurer la gestion locative d'un patrimoine immobilier. Soyons clairs, les notaires qui accepteront de l'assumer seront ceux qui auront tout intérêt à conserver un bon client, donc un propriétaire bailleur au patrimoine immobilier conséquent. Pourquoi est-ce que solliciter les services d'un notaire est alors plutôt judicieux ? D'abord parce qu'il va assumer la gestion locative en totalité, de la recherche de nouveaux locataires, à la rédaction des baux, en passant par l'organisation des visites, la fixation du montant du loyer, et les états des lieux d'entrée et de sortie.

Jusqu'ici, disons que le notaire assumera les mêmes fonctions qu'un cabinet d'administration de biens ou qu'une agence immobilière spécialisée. Mais au-delà de ces missions, qui sont propres à la gestion locative, le notaire pourra faire profiter au propriétaire de sa propre expertise notariale. En effet, le notaire sera habilité à encaisser les loyers et les charges jusqu'à la déclaration annuelle des revenus fonciers. Si des travaux sont à effectuer sur le bien, il en assurera également le suivi. Le notaire pourra représenter le propriétaire aux assemblées de copropriété, et il fera profiter le propriétaire de son assistance en cas de litige locatif.

Notons enfin que si le propriétaire fait le choix de changer de régime fiscal ou d'anticiper sa succession, le notaire pourra l'assister dans ses démarches. C'est donc un excellent moyen de faire fructifier son patrimoine immobilier dans les meilleures conditions fiscales et patrimoniales, sur les conseils avisés d'un expert.

Agence immobilière ou notaire : qui choisir pour gérer son immobilier locatif ?

Une différence majeure reste enfin à noter entre les services de gestion locative par un notaire ou par une agence immobilière. Cette dernière est bien plus intéressée que le notaire. Et oui, l'agence immobilière a pour objectif de faire signer un acte de location. Aussi, elle aura tendance à surestimer le montant du loyer, pour attirer le propriétaire bailleur, qui en revanche, risquera de peiner davantage à trouver un locataire si le loyer est trop élevé en rapport aux loyers voisins sur le secteur.

A priori, s'il accepte d'assumer la gestion locative, le notaire sera intéressé par son client qu'il souhaitera conserver. On peut logiquement penser que le notaire sera plus transparent avec son client, pour asseoir davantage la relation de confiance.