SCI de location : caractéristiques, avantages et conditions de création

Pour transmettre un patrimoine immobilier, la SCI de location constitue la meilleure option. En effet, les recettes sont obtenues grâce à la mise en location de biens immobiliers en nue-propriété. Ce mode de fonctionnement assure de conserver les avantages fiscaux de la SCI tout en disposant d’un capital plus important.

Investir à plusieurs dans un projet commun

Le recours à une SCI permet à plusieurs investisseurs de développer un projet immobilier d’envergure tout en augmentant leurs capacités financières. Les apports en capital peuvent varier entre les associés. Chacun obtient ensuite des parts sociales proportionnelles aux sommes injectées.

La SCI de location s’avère particulièrement rentable lorsque les revenus locatifs sont supérieurs aux frais d’entretien des biens immobiliers.

Pourquoi préférer la SCI de location ?

Ce type de société civile immobilière demande que la gestion du patrimoine soit contrôlée a minima par deux associés. Ces derniers opteront pour cette forme de SCI compte tenu de ses avantages :

• Augmenter son capital d’investissement
• Bénéficier de rendements plus importants
• Posséder des revenus complémentaires conséquents
• Obtenir facilement des prêts immobiliers pour développer son patrimoine immobilier

Renforcer sa crédibilité auprès des organismes financiers

Lorsque la SCI représente le propriétaire, la relation impersonnelle avec le locataire joue en sa faveur. En effet, cette société civile immobilière renvoie une image professionnelle. La gestion des baux et le respect des obligations des deux parties sont donc pleinement maîtrisés.

Dans ces conditions, l’obtention d’un prêt bancaire s’avère nettement plus facile. Les banques sont plus enclines à financer un projet immobilier pour une société qui possède un capital important. Étant donné que chaque associé est responsable des frais de la société selon son taux de participation au capital, les garanties sont solides pour les organismes bancaires.

Des régimes fiscaux avantageux

Les associés d’une SCI qui sont soumis à l’impôt sur le revenu peuvent également prétendre à des régimes fiscaux spécifiques.

Le régime Robien classique

Ce dispositif fiscal permet à la SCI de location de déduire les revenus fonciers du montant de son bénéfice fiscal. Les amortissements sur les biens immobiliers mis en location peuvent également être déduits. Ces abattements varient selon la durée de détention du bien.

Le dispositif Borloo

Ce régime fiscal permet de bénéficier d’un taux d’amortissement encore plus intéressant, même s’il ne peut excéder 6 % par an. Toutefois, pour être éligible, les biens détenus par la SCI de location ne doivent pas correspondre à des investissements immobiliers à des fins de réhabilitation réalisés entre le 1er septembre 2006 et le 31 décembre 2009.

Diminuer la charge fiscale pour chaque associé

Pour calculer le montant de l’impôt sur le revenu, l’administration fiscale s’appuie sur la déclaration annuelle des revenus des associés. Ensuite, chacun d’eux paye le montant dû au prorata de ses parts dans la SCI de location.

Pour réduire ce montant, les associés ont la possibilité de verser les bénéfices sur un compte courant extérieur à la société. De plus, le paiement de l’impôt ne se fait que lors de la réception effective des dividendes. De cette façon, les fonds nécessaires sont toujours à disposition.

Une transmission simplifiée du patrimoine immobilier

En adoptant cette forme juridique, les associés d’une SCI de location évitent l’application de l’indivision pour la procédure de succession. Les biens ne seront donc pas forcément liquidés lorsqu’un héritier ne souhaite pas rester copropriétaire.

Dans le cas d’une SCI, les parts sociales sont transmises aux héritiers. S’ils souhaitent la quitter, il leur suffit de revendre leurs parts aux autres associés. La société peut perdurer avec les mêmes conditions.

De plus, cette forme sociale évite les droits de mutation en cas de donation entre parents et descendants. Elle ne peut normalement excéder 100 000 euros tous les 15 ans. Dans le cadre d’une SCI, les parts sociales peuvent justement être transmises de façon progressive.

Au-delà de ces atouts, la SCI de location peut correspondre à certains profils d’investisseurs puisque les relations avec les locataires sont moins directes. Les contraintes peuvent donc paraître moins importantes lors de la gestion de ses biens immobiliers. Les décisions sont prises lors des assemblées générales, hormis pour la signature de nouveaux baux.

Créer une SCI de location : les formalités nécessaires

Pour pouvoir créer ce type de SCI et proposer des biens en nue-propriété, plusieurs étapes administratives s’imposent.

Constituer le capital social grâce à des apports

Pour créer cette SCI de location, chaque associé effectue des apports. Ces derniers peuvent être en numéraire. Les sommes sont alors versées sur un compte bancaire appartenant à la SCI. Un certificat de dépôt est ensuite remis.

Les apports en nature correspondent à des biens meublés ou immobiliers. Leur évaluation s’impose pour ensuite les inscrire au capital social de la SCI. Une clause spécifique sera ensuite ajoutée aux statuts.

Il est intéressant de savoir qu’aucun montant en particulier n’est imposé pour la création d’une SCI de location. Il peut donc être simplement d’un euro symbolique.

La rédaction des statuts de la SCI

Les statuts exposent clairement le mode de fonctionnement de la SCI de location. Conformément à l’article 1835 du Code civil, ils doivent obligatoirement contenir les informations suivantes :

• La forme juridique, à savoir la SCI de location
• Le nom de cette nouvelle société civile immobilière
• L’adresse du siège social
• La durée de vie de cette SCI de location qui ne peut excéder 99 ans
• L’objet social de la SCI
• Le capital social et le mode de répartition entre les associés
• L’identité de chaque actionnaire et leur rôle dans la SCI
• Le mode de fonctionnement et d’organisation de cette société civile immobilière : cession des parts, convocations des assemblées générales, sortie d’un associé, nomination des gérants

La publication d’un avis de constitution dans un journal d’annonces légales

Une fois les statuts rédigés et signés par tous les associés, la publication dans un journal d’annonces légales constitue l’étape suivante. L’avis en question doit bien entendu comprendre les mentions obligatoires pour que cette démarche soit conforme à la législation :

• La dénomination de la SCI de location
• La forme juridique, dans ce cas une SCI
• L’adresse du siège social
• La ville du greffe dont dépend le siège social
• L’objet social
• Le capital social ainsi que des précisions sur le fait qu’il soit fixe ou variable
• Le montant des apports de chaque associé ainsi que leurs descriptions
• L’identité du gérant de la SCI de location
• Les modalités de rédaction des statuts, soit sous seing privé ou via un acte authentique
• Les conditions de cession des parts

Le coût de cette publication dans un journal officiel varie entre 90 et 200 euros. Ces frais sont à prendre en compte lors de la réalisation de cette formalité.

L’immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS)

L’inscription au RCS demande de remplir un formulaire spécifique M0 et de joindre des documents justificatifs :

• Un exemplaire des statuts signés par toutes les parties
• L’attestation de publication de l’avis de constitution dans un journal d’annonces publiques
• Un document relatif à l’occupation des locaux du siège social : contrat de bail, factures d’énergie
• Une copie de la pièce d’identité, une déclaration sur l’honneur de non-condamnation ainsi qu’une attestation de non-filiation lorsque le gérant est une personne physique
• Un extrait d’immatriculation de moins de 3 mois pour les gérants qui sont des personnes morales

Par ses caractéristiques, la SCI de location présente donc des avantages notables. Il est judicieux de se faire accompagner par un conseiller patrimonial en cas d’hésitation.