Investir en nue-propriété : avantages, inconvénients, risques

Vous souhaitez investir dans l’immobilier et vous vous demandez si acquérir la nue-propriété d’un bien n’est pas une solution pertinente ? Vous avez raison de vous poser la question, elle présente des avantages comme des inconvénients, comme tout investissement.

Voici tout ce que vous devez savoir avant d’acheter en nue-propriété, pour être bien informée.

Qu’est-ce que la nue-propriété ?

Définition de la nue-propriété

Avant tout investissement, il convient de bien comprendre ces tenants et aboutissants. La nue-propriété est obtenue par le démembrement d’un bien immobilier, réparti entre :

• Le nu-propriétaire, il s’agit du propriétaire des murs, qui possède « l’abusus », c’est-à-dire le droit de disposer du bien,
• L’usufruitier, il s’agit de celui qui peut occuper les lieux ou percevoir des loyers, il possède « l’usus », c’est-à-dire le droit d’usage, et « le fructus », c’est-à-dire le droit de jouissance.

Ainsi, lorsque vous investissez en nue-propriété, vous donnez à un usufruitier l’usage et la jouissance du bien immobilier. Cependant, cette période est définie par contrat et limitée dans le temps. Elle peut être de 10 ans, 15 ans, 20 ans, ou se terminer avec le décès de l’usufruitier.

À partir de ce moment là, votre droit de disposer librement du bien immobilier s’applique, et vous accédez à la pleine propriété : vous possédez alors le droit d’usage et de jouissance du bien.

Schéma d’investissement en nue-propriété

L’achat en nue-propriété ne doit pas être confondu avec le démembrement d’un bien immobilier dans le cadre d’une donation au sein de la famille, quand les parents donnent par exemple la nue-propriété de leur résidence principale à leurs enfants.

Non, l’achat en nue-propriété est un contrat généralement signé entre vous, l’acheteur, et un bailleur. Le plus souvent, il s’agit d’un programme immobilier entre les investisseurs privés et les bailleurs sociaux ou institutionnels dans le cadre de logements neufs.

Ainsi, le démembrement du bien immobilier se fait comme suit :

• Le bailleur achète l’usufruit du bien immobilier, qu’il met en location,
• L’investisseur achète la nue-propriété du bien immobilier, et récupère la pleine propriété à l’issue du contrat.

Ce type d’investissement n’excède jamais 20 ans, auxquels vous pouvez éventuellement ajouter le temps de la construction, compris le plus souvent entre 1 et 2 ans.

Les avantages d’un achat en nue-propriété

Puisque vous achetez un bien démembré dont vous n’êtes pas pleinement propriétaire dans un premier temps, vous bénéficiez de plusieurs avantages…

Une décote importante

C’est bien sûr le principal avantage de l’investissement en nue-propriété, vous payez votre bien immobilier moins cher que sa valeur réelle sur le marché.

La décote est généralement la suivante :

• - 20 % à - 30 % pour un achat en nue-propriété avec un contrat vous engageant sur 10 ans,
• - 30 % à - 40 % pour un achat en nue-propriété avec un contrat vous engageant sur 15 ans,
• - 40 % à - 50 % pour un achat en nue-propriété avec un contrat vous engageant sur 20 ans.

Une absence de gestion et d’entretien courant

C’est simple, tant que vous êtes nu-propriétaire, vous ne vous occupez de rien, le bien est entièrement géré par le bailleur social ou institutionnel. C’est lui qui est en charge des locataires, du recouvrement des loyers et de l’entretien courant du bien immobilier, qu’il s’agisse des parties communes ou privatives.

Une absence d’impôts

C’est simple, en tant que nu-propriétaire d’un bien, vous ne subissez pas de conséquences fiscales, cet achat n’a donc pas d’incidence :

• Vous ne payez pas de taxe d’habitation,
• Vous ne payez pas de taxe foncière,
• La valeur de la nue-propriété n’est pas intégrée à votre patrimoine pour l’assujettissement à l’IFI Impôt sur la Fortune Immobilière,
• Vous bénéficiez de droits de donation réduits, calculés sur la valeur de la nue-propriété uniquement.

Bon à savoir : si vous déclarez déjà des revenus fonciers au réel, vous pourrez en sus déduire les intérêts de votre emprunt immobilier pour accéder à la nue-propriété.

Un logement en bon état à l’issue du contrat

Le contrat et les clauses d’entretien prévoient que le nu-propriétaire doit récupérer un logement entièrement opérationnel. En conséquence, vous bénéficierez :

• D’un bien immobilier vide de tout locataire,
• D’un bien immobilier ne nécessitant pas de travaux.

En effet, le bailleur doit refaire, si nécessaire, les peintures et sols, mais également les petites réparations et remplacements d’équipements défectueux.

Une perspective de plus-value immobilière importante

À l’issue du contrat, vous disposez de la pleine propriété de votre bien immobilier. Vous pouvez alors choisir l’une des options suivantes :

• L’habitation du bien pour vous-même ou un membre de votre famille,
• La location du bien pour disposer de revenus locatifs,
• La mise en vente de votre bien immobilier.

Dans le dernier cas, vous pouvez faire une plus-value immobilière intéressante. En effet, en 10, 15 ou 20 ans, le marché immobilier a pu prendre de la valeur. À titre d’exemple, une des premières opérations immobilières lancée en l’an 2000 dans les Hauts-de-Seine pour 2 500 euros du mètre carré en nue-propriété, vaut aujourd’hui près de 8 000 euros le mètre carré en pleine propriété, soit une plus-value de 320 %.

De plus, l’impôt sur la plus-value immobilière profite d’une baisse à partir de la 6^e année de détention, et devient négligeable au-delà de 22 ans, où seuls les prélèvements sociaux restent à payer.

Les inconvénients d’un achat en nue-propriété

Les inconvénients liés à l’achat en nue-propriété sont moindres au regard de leurs avantages…

Une absence de rendement

Contrairement à un investissement en SCPI ou en résidence de services par exemple, vous bénéficiez d’une décote importante à l’achat. En conséquence, vous ne percevez absolument aucun revenu tant que vous êtes nu-propriétaire.

Il faut donc s’assurer d’avoir les reins suffisamment solide pour payer un crédit immobilier à fonds perdus pendant 10 à 20 ans, sans défaillance aucune.

La charge des grosses réparations

Attention à la convention signée entre vous-même et le bailleur responsable du projet immobilier. Certains laissent à charge des nus-propriétaires les gros travaux de réparation, comme les gros murs et voûtes, le rétablissement des couvertures ou encore les murs de soutènement et clôtures.

Il est donc nécessaire de bien étudier son contrat avant de signer, et de s’assurer de la bonne gestion des travaux en allant régulièrement sur le chantier de construction.

Un apport personnel nécessaire

Contrairement à un investissement locatif, la banque va exiger un apport personnel pour financer l’opération, ainsi que toutes les garanties nécessaires en cas de défaut de paiement. En effet, l’établissement de crédit ne peut pas compter sur la présence de revenus supplémentaires pour financer tout ou partie de l’opération.

Les risques liés à la nue-propriété

Au final, l’investissement immobilier en nue-propriété comporte peu de risques. Ils ne sont pas supérieurs à celui d’un investissement classique et sont inhérents à tout achat immobilier.

Voici les risques les plus importants que vous pourriez encourir :

• Un immeuble mal conçu, présentant des malfaçons et vices de construction,
• Un changement de situation personnel ou professionnel, rendant difficile le paiement de vos échéances de prêt.

L’investissement en nue-propriété est plutôt recommandé aux profils ayant déjà constitué un patrimoine au fil du temps, par ailleurs propriétaires de leur résidence principale, et souhaitant bénéficier d’un complément de revenus pour leur retraite.