Nue propriété, défiscalisation immobilière : fonctionnement, avantages, inconvénients

Avoir la nue propriété, c’est être propriétaire des murs d’un bien immobilier, sans toutefois en profiter puisque la jouissance de ce dernier est laissée à l’usufruitier. Ce dispositif de démembrement de propriété est très utilisé dans le cadre de la transmission d’un patrimoine et de la dévolution successorale, mais également en défiscalisation immobilière entre investisseur privé et bailleur social.

En effet, le but de la nue propriété est d’acquérir, au décès de l’usufruitier ou au terme du contrat, la pleine propriété du bien immobilier. Comment ça fonctionne ? Quels sont les avantages mais également les inconvénients ? On fait le point sur la nue propriété pour défiscaliser dans l’immobilier.

Fonctionnement de la nue propriété

Le démembrement est souvent employé au sein des familles, quand les parents lèguent à leurs enfants la nue propriété de leur maison par exemple, tout en conservant l’usufruit. Il s’agit alors d’une façon de transmettre son patrimoine immobilier en profitant d’avantages fiscaux pour éviter le paiement de droits de donation et de succession.

Mais la nue-propriété peut également être utilisée à des fins de défiscalisation immobilière dans le cadre d’un investissement financier. Ainsi, l’investisseur achète la nue propriété d’un bien immobilier, tandis qu’une tierce personne achète l’usufruit pendant un nombre d’années préalablement déterminé par contrat.

Le cas le plus courant concerne les logements dits sociaux. Un promoteur construit un immeuble, un investisseur privé achète le logement social en nue-propriété à 50 % de son prix d’acquisition habituel, tandis que la gestion du bien immobilier est laissée à un bailleur public pendant 20 ans. De cette façon, le propriétaire ne profite pas du bien et le bailleur social, en qualité d’usufruitier, perçoit les loyers.

Avantages de la nue-propriété

Le premier avantage est, sans aucun doute, l’acquisition d’un bien immobilier à prix défiant toute concurrence. En effet, les murs du logement sont généralement achetés à 50 % ou 60 % de leur valeur seulement, ce montant variant en fonction de la durée du contrat signée avec l’usufruitier.

Ensuite, la tranquillité d’esprit du nu propriétaire est incontestablement un atout. Durant la durée du contrat de démembrement, il n’a pas à gérer la mise en location du bien, à en assurer l’entretien courant ou même encore à payer les impôts fonciers et autres taxes. Toutes ces contraintes sont à la charge de l’usufruitier.

Enfin, le nu-propriétaire peut baisser le montant de ses impôts, notamment s’il a contracté un prêt immobilier et déclare déjà par ailleurs des revenus fonciers. Les intérêts d’emprunt seront alors déductibles des revenus fonciers déclarés, et réduiront mécaniquement le montant de l’impôt sur le revenu à payer.

Contrairement à de nombreux autres dispositifs de défiscalisation immobilière, l’acquisition de la nue-propriété ne fait en aucun cas augmenter les revenus du contribuable avant l’acquisition de la pleine propriété au terme du contrat, puisqu’aucun « fruit » n’est récolté.

Inconvénients de la nue propriété

En toute logique, les inconvénients de la nue propriété sont avant tout l’absence d’usufruit. Concrètement, cela signifie que l’investisseur supporte le paiement d’un bien immobilier sans pouvoir en profiter. La nue propriété est donc réservée aux personnes les plus aisées, n’ayant pas besoin de rentrées financières immédiates.

En effet, il faudra généralement compter 15 à 20 années minimum avant de récupérer la pleine propriété pour disposer du bien immobilier comme bon semble à l’investisseur. Le nu propriétaire pourrait avoir à supporter les réparations locatives importantes et il est nécessaire de bien étudier le contrat de démembrement avant de s’engager.

En d’autres termes, il vaut mieux être certain de disposer d’autres revenus réguliers pour utiliser le démembrement de propriété à des fins de diversification du patrimoine. Pour les investisseurs les plus aisés et disposant déjà de revenus fonciers, l’acquisition d’un bien immobilier en nue-propriété constitue un excellent levier d’optimisation fiscale.