Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) : fonctionnement et défiscalisation

Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) permet à tout contribuable français de louer un ou plusieurs logements meublés. En addition de son activité principale, ce statut offre un complément de revenus mensuel.

Et si l’on entend beaucoup parler du statut LMNP, c’est avant tout pour sa simplicité de fonctionnement et son régime fiscal attractif. Alors, comment fonctionne le LMNP ? En quoi est-il utile pour défiscaliser ?

Comment fonctionne le statut LMNP ?

Le LMNP suppose de réunir plusieurs conditions. Certaines sont relatives au bailleur tandis que d’autres sont relatives au(x) logement(s) loué(s). Explications…

Le bailleur ne doit pas être un professionnel

Comme son nom l’indique, le LMNP est réservé aux particuliers. En conséquence, pour bénéficier du statut, il est nécessaire :

• D’être une personne physique majeure et capable
• De résider fiscalement en France
• De ne pas tirer plus de 23 000 euros par an de la mise en location OU que la somme tirée de vos locations n’excède pas plus de la moitié de vos revenus globaux
• D’être propriétaire d’au moins une location meublée

Lorsque l’un de ces deux seuils est dépassé (23 000 euros ou plus de 50 % des revenus globaux), vous basculez systématiquement sous le statut LMP (Louer en Meublé Professionnel et perdez les avantages procurés par le statut LMNP.

Bon à savoir : les loyers sont libres et les conditions de ressources des locataires également, contrairement à certains dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel.

Le logement doit être loué meublé

Tout d’abord, le logement doit être considéré comme décent, ce qui est obligatoire pour toute location sur le territoire français. À ce titre, sa surface minimum habitable doit être 9 m² (ou d’un volume habitable de 20 m³).

Vous pouvez louer un appartement, une maison, un gîte, un studio ou même un mobil-home. Vous pouvez également louer un bien immobilier situé dans une résidence de tourisme ou une résidence de services (de type EHPAD, logement étudiant, etc.).

Ce qui importe avec le LMNP est de respecter la notion de logement meublé, peu importe qu’il soit neuf ou ancien. Comprenez par là que votre location doit pouvoir être habité immédiatement par le locataire, sans que ce dernier n’ait besoin de réaliser des aménagements pour disposer de tout le confort attendu.

La liste minimale des meubles présents dans le logement est publiée par décret depuis 2015. Ainsi, l’appartement ou la maison doit contenir a minima les meubles suivants :

• Une literie comprenant une couette ou une couverture,
• Un dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher,
• Des plaques de cuisson,
• Un four ou un four à micro-ondes,
• Un réfrigérateur et un congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6°,
• La vaisselle nécessaire à la prise des repas,
• Des ustensiles de cuisine,
• Une table et des sièges,
• Des étagères de rangement,
• Des luminaires,
• Le matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement
• Si la taille du logement le permet : une cafetière, un lave-linge et une télévision sont nécessaires.

Bon à savoir : ces équipements doivent être présents dans chaque pièce, inutile donc de meubler une chambre si deux autres sont laissées vides, au risque d’une requalification de meublé en vide, et une perte de statut LMNP.

L’enregistrement du statut LMNP

Vous devez faire enregistrer votre statut LMNP dans un délai de 15 jours suivant la première mise en location de votre premier bien. Les démarches à réaliser sont simples, accessibles et entièrement gratuites.

Il vous suffit de renvoyer votre dossier d’immatriculation au greffe du tribunal de commerce dont vous dépendez. Cette formalité est réalisée à l’aide du formulaire Cerfa 11921*05, P0i (personne physique - déclaration d’une activité non salariée indépendante), par courrier ou en ligne sur le site infogreffe.

L’enregistrement du statut de loueur en meublé non professionnel est alors transmis à l’INSEE. Vous recevez, à l’issue de votre déclaration et sous un délai de quelques semaines à quelques mois, votre numéro SIRET.

Bon à savoir : vous n’êtes pas soumis à déclaration au RCS Registre du Commerce et des Sociétés, même si vous déclarez vos revenus dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

Le LMNP est-il un dispositif de défiscalisation ?

Qu’on se le dise, le LMNP ne permet pas de défiscaliser directement et ne procure pas d’avantages fiscaux comme une réduction d’impôt ou un crédit d’impôt, hors dispositif spécifique Censi-Bouvard.

En revanche, le statut de loueur en meublé non professionnel vous exonère de revenus fonciers et vous évite très souvent d’avoir des impôts à payer au titre de la location meublée…

Le choix de votre régime fiscal, à savoir micro-BIC ou réel, va être déterminant. Il dépend de votre situation et mérite comparaison avant de vous lancer dans l’activité…

Régime micro-BIC

En LMNP, le régime micro-BIC est applicable de plein droit. Il est également appelé régime forfaitaire, car les avantages fiscaux qu’il procure sont on ne peut plus simples. Vos recettes déclarées bénéficient d’un abattement de 50 %.

Ainsi, si vous réalisez 18 000 euros de recettes, vous ne serez imposé qu’à hauteur de 9 000 euros à l’impôt sur le revenu. Vos revenus issus de la location meublée sont à déclarer en même temps que vos autres revenus, à l’aide du formulaire 2042 C pro lors de votre déclaration.

En micro-Bic, la comptabilité est fortement allégée et très simple à tenir. Elle ne nécessite pas de comptable et est comparable à celle d’un micro-entrepreneur (une simple tenue d’un journal de type encaissements et dépenses est suffisante).

Ici, aucune charge n’est déduite et aucun déficit ne peut être pris en compte, puisque l’abattement se fait forfaitairement. Vous devez donc déclarer la totalité des montants encaissés, peu importe le montant des dépenses réellement engagées (achat de meubles, paiement d’un prêt immobilier, réparations, etc.).

Régime réel

En LMNP, le régime LMNP n’est pas applicable de plein droit, mais il vous suffit de demander aux impôts de bénéficier de cette option. Celle-ci peut être dénoncée tous les 2 ans si vous souhaitez revenir au régime micro-BIC.

Dans ce cas de figure, vous déduisez de vos recettes toutes les charges réellement supportés. Ce sont notamment les intérêts d’emprunt, les assurances de loyers impayés, les frais de gestion, les frais de syndic, les frais d’agence, les frais de notaire, les taxes, les travaux, les frais d’ameublement, etc. De plus, l’amortissement comptable de votre bien est également possible.

Avec l’option pour le régime réel, il est donc possible d’enregistrer un déficit de revenus fonciers reportable, ou tout simplement de déduire des charges supérieures à 50 % en comparaison des loyers encaissés. Ce déficit reportable l’est d’année en année et peut vous permettre d’échapper totalement à l’impôt durant plusieurs années consécutives.

Bon à savoir : au régime réel, la comptabilité est plus complexe et nécessite souvent l’intervention d’un expert comptable ou l’adhésion à un CGA Centre de Gestion Agréé. Cependant, l’option est plus intéressante fiscalement pour la majorité des loueurs LMNP, surtout en phase de lancement, lorsqu’ils ont recours à l’emprunt pour réaliser leur investissement locatif.

Récupération de TVA et dispositif Censi-Bouvard

Les personnes physiques sous le statut de LMNP qui investissent dans une résidence de services profitent des avantages du dispositif Censi-Bouvard. Elles peuvent cumulent donc les avantages, ce qui leur permet de récupérer la TVA d’une part, mais également de bénéficier d’une réduction d’impôts de 11 % sur le montant de l’investissement hors taxes d’autre part (dans la limite de 300 000 euros investis).

Les avantages de ce type d’investissement sont nombreux : délégation de la gestion locative, rentabilité connue à l’avance et encadrée par un bail commercial, sécurité. Cependant, la mise en location via le dispositif Censi-Bouvard est soumise à une durée d’engagement d’au moins 9 ans, et la récupération de la TVA a une détention du bien pendant au moins 20 ans.

Bon à savoir : défiscaliser en LMNP grâce au dispositif Censi-Bouvard est encore possible jusqu’au 31 décembre 2021, il faut donc s’intéresser très vite à cette opportunité. Mais attention, seul cet investissement LMNP entre dans le plafonnement global des niches fiscales à 10 000 euros par an.