Regrouper un crédit immobilier et un crédit travaux : conseils et comparateur

Regrouper ses crédits est une bonne opération pour abaisser le montant de ses mensualités, et retrouver un peu de sérénité financière et de pouvoir d'achat. En quoi regrouper un crédit immobilier et un crédit travaux est-il particulièrement intéressant ? Comment s'assurer de souscrire une offre avantageuse ? Nos réponses.

Crédit immobilier, crédit travaux : Quelles sont leurs fondements et leurs particularités ?

Les crédits immobiliers et travaux sont deux crédits affectés. Les voici présentés succinctement.

Le crédit immobilier

Le crédit immobilier, ou prêt immobilier, est un emprunt destiné à financer tout ou partie de l'acquisition d'un bien immobilier, qu'il s'agisse d'un achat, d'une construction, d'une réhabilitation. Dans 40 % des cas, le crédit immobilier est adossé à la garantie sur la valeur du bien. Il s'agit alors d'une garantie d'hypothèque, on parle donc de crédit hypothécaire. Dans les 60 % des cas restants, ils sont garantis par un cautionnement mutualisé. Son taux avoisine les 1,8 à 2 % hors assurance. C'est le taux d'intérêt le plus bas qui puisse être appliqué. Ceci s'explique par la rude concurrence que se livrent les établissements prêteurs pour attirer des clients, et récupérer par la même occasion leur épargne et leurs placements.

Le crédit immobilier principal peut être accompagné de crédits complémentaires, selon si l'emprunteur en remplit les conditions d'éligibilité. Il s'agira notamment d'un prêt complémentaire à taux zéro, d'un prêt employeur, d'un prêt épargne logement, d'un prêt à l'accession sociale, d'un prêt relais, d'un prêt conventionné, etc. La majorité d'entre eux sont des prêts aidés par l'Etat.

Le crédit travaux

Le crédit travaux, ou prêt travaux, est un crédit qui permet le financement d'aménagements au sein du logement de l'emprunteur. Les travaux peuvent être de toutes sortes : extension d'une habitation, implantation d'une piscine enterrée, changement du système de chauffage, travaux d'isolation de la toiture, aménagement des combles perdus, etc. De façon générale, nous dirons qu'il peut servir à des agrandissements du logement, ou à des ouvrages à visée énergétique. Son montant maximal est de 75 000 €. Au-delà, il devra être complété par un crédit non affecté. Son taux avoisine les 2,5 % hors assurance. C'est un taux bien plus intéressant que celui imposé à tout crédit non affecté.

Toutefois, pour profiter d'un taux préférentiel, l'emprunteur devra apporter à la banque la preuve de l'utilisation des fonds aux travaux du logement. S'il ne présente ni facturation d'intervention d'un professionnel, ni facture d'achats de matériaux, le taux fixé sera réévalué à la hausse, sur la base d'un crédit personnel non affecté, et un nouvel échéancier sera mis en place, faisant ainsi augmenter les mensualités du prêt.

Pourquoi opter pour le regroupement d'un crédit immobilier et d'un crédit travaux ?

Le rachat ou regroupement de crédits consiste à fusionner plusieurs crédits, ou à racheter un crédit immobilier unique, pour bénéficier de mensualités plus faibles. En pratique, la banque racheteuse va ré-étaler le prêt unique pour proposer des mensualités correspondant aux capacités de financement de l'emprunteur, mais aussi une seule et même assurance emprunteur, un seul taux d'intérêts, et des conditions uniques. Le rachat de crédit est un procédé qui permet à l'emprunteur de retrouver un niveau de vie plus confortable, et de s'éloigner de l'endettement qui le guette. Opter pour le rachat de crédit est une forme de bonne gestion de ses finances, en pleine conscience de ses propres capacités à consommer, à épargner, et à rembourser ses créances.

L'intérêt premier de regrouper un crédit immobilier et un crédit travaux est évident : ce sont les deux crédits contractés généralement les plus conséquents. Evidemment, l'acquisition d'un logement est le budget le plus important. Le montant moyen français d'un crédit immobilier est de 200 000 €. Il s'impose donc dans le budget de l'emprunteur, et représente à lui seul parfois jusqu'à 1/3 du budget global mensuel. Le crédit travaux est également conséquent puisqu'il concerne généralement des travaux de grande ampleur. C'est la raison pour laquelle il peut aller jusqu'à 75 000 €. Aussi, regrouper les deux crédits présentant les plus hautes mensualités est plutôt judicieux.

Le second intérêt d'opter pour le regroupement de ces deux crédits en particulier réside dans leur finalité première. Bien que le rachat corresponde à la mise en place d'un tout nouveau crédit, qui présentera ses propres échéances, sa propre durée, et de façon générale, ses propres conditions, la banque sera sensible aux motifs d'engagement financier. Recevoir une demande de rachat d'un crédit contracté pour investir dans la pierre, et d'un crédit contracté pour rénover ou remettre aux normes son logement, sont deux motifs d'emprunt qui rassurent la banque. L'emprunteur ne présente pas de crédits consommation à outrance. Il a contracté ses crédits avec raison et conscience. C'est une garantie de sérieux dans l'honorabilité des échéances du rachat.

Rachat de crédit : Etudier les conditions du rachat immobilier

Si le crédit travaux initial ne présente pas de point de vigilance particulier, il n'en est pas de même pour le crédit immobilier. En effet, trois éléments sont à pointer le concernant.

• Le crédit immobilier est-il un prêt hypothécaire ? Si oui, elle l'est au nom de l'ancienne banque prêteuse. Aussi, deux cas de figure se présentent. Soit la banque racheteuse ne souhaite pas se prémunir elle-même d'une hypothèque. Dans ce cas, l'hypothèque associée à l'ancienne banque peut être conservée sans conséquence sur le rachat, bien qu'elle n'ait plus lieu d'être. Ou bien, la banque racheteuse peut souhaiter elle aussi se prémunir d'une garantie d'hypothèque. Dans ce cas, elle fera mettre un terme à l'hypothèque de la banque initiale, que l'on nommera "levée d'hypothèque". L'acte notarié associé représentera des frais à la charge de l'emprunteur, équivalent à environ 0,8 % du montant du crédit immobilier initial.
• Le crédit immobilier est-il lié à un prêt à taux zéro ? Si oui, deux questions se posent alors : d'abord celle du taux applicable au PTZ dans le cadre d'une restructuration, mais aussi celle de la possible désolidarisation du PTZ et du crédit immobilier principal. En effet, le PTZ peut être désolidarisé du crédit immobilier pour ne pas être intégré au rachat, même s'il ne peut être contracté qu'en complément de celui-ci. S'il est intégré, il perdra le bénéfice de l'absence d'intérêt, ce qui n'est pas une opération gagnante. Toutefois, la banque peut exiger qu'il soit intégré à la restructuration avec le crédit principal, notamment dans deux cas : si une hypothèque est appliquée au prêt initial et au PTZ, et si le taux d'endettement autorisé était dépassé avant le rachat, pour lisser dans la durée l'ensemble des crédits.
• Quel pourcentage représente le crédit immobilier dans le rachat ? Si le crédit immobilier initial représente au moins 60 % du montant total du rachat, alors le nouveau crédit global se verra appliqué un taux correspondant à celui du rachat de crédit immobilier. En revanche, si le crédit immobilier initial représente moins de 60 % du global, le taux sera celui des rachats de crédit consommation. Quelle différence ? Les intérêts du rachat de crédit consommation avoisinent les 17 %, contre 3,5 % pour un rachat de crédit immobilier, hors assurance toujours. Il convient de s'interroger sur l'intérêt du prêt si le crédit immobilier représente encore un budget important, mais inférieur à 60 % du total à racheter.

Ces trois éléments vont venir conditionner tout l'intérêt du rachat. Il doit s'étudier dans son ensemble, selon tous les éléments financiers et les conséquences qui viendront s'y rapporter. Précisons bien que le rachat de crédit coûte plus cher à l'emprunteur. Pour être plus précis, il représente un coût global plus important. Si la promesse de la banque de faire baisser les mensualités est tenue, la banque ne promet absolument pas de payer moins. Elle permet d'étaler les dépenses, et c'est bien différent. Les mensualités seront diminuées parce qu'elles seront étalées dans la durée. Mais chaque mensualité ajoutée verra les intérêts appliqués. Dus plus longtemps, ils seront de fait plus importants, donc augmenteront le coût global du rachat.

Pourquoi et comment comparer ?

La concurrence règne au sein du secteur financier. Aussi, le rachat de crédit peut être largement profitable à l'emprunteur selon son profil. Il peut abaisser ses mensualités jusqu'à 60 %. C'est dire l'agilité financière dont le rachat peut faire profiter. Toutefois, il ne faut pas en oublier un point essentiel : le rachat profite avant tout à la banque. Evidemment, en étalant des mensualités déjà contractées sur une durée plus longue, la banque s'assure de la solvabilité de l'emprunteur, de sa capacité à rembourser ses échéances puisque rappelons bien qu'un rachat n'est rendu possible que si l'emprunteur est solvable. Aussi, avant le rachat, même si les finances étaient en flux tendu, l'emprunteur ne présentait pas d'impayés. En baissant les mensualités, c'est donc un risque moindre pris par la banque. De plus, avec l'allongement de la durée de remboursement, la banque s'assure une meilleure rentabilité puisque le prêt coûtera plus cher à l'emprunteur du fait des intérêts dus plus longtemps.

Il convient donc d'être particulièrement vigilant à ce que l'emprunteur reste largement gagnant également. Le confort retrouvé n'a pas de prix, ou presque. Le rachat lui coûte plus cher. Il devra donc veiller à étudier l'offre de rachat présentée pour s'assurer avant tout de son intérêt financier, en rapport aux conditions actuelles de remboursement. Les offres de rachat devront également être comparées entre elles pour souscrire celles qui proposent les conditions les plus intéressantes.

Les comparateurs de rachat en ligne pourront largement aider l'emprunteur dans ce travail d'analyse. En renseignant des éléments propres à sa situation financière, le comparateur lui proposera les offres actuelles d'organismes prêteurs parmi les plus attractives. Il mettra en évidence les éléments saillants des offres à comparer. Le service proposé est 100 % gratuit, accessible depuis chez soi en continu, pour un résultat immédiat ou quasi immédiat, le tout avec possibilité mais sans obligation de souscription. C'est un bon moyen d'évaluer ses capacités financières et de se projeter dans un avenir plus serein.