Loi Pinel, investir et réduire ses impôts : guide et simulation

Vous êtes à la recherche d’un investissement locatif en neuf, qui permet à la fois de réduite vos impôts et de vous constituer un patrimoine immobilier ? Alors la loi Pinel est certainement le dispositif qu’il vous faut.

Dans ce dossier, on vous explique de manière claire l’intérêt de la loi Pinel pour tout contribuable français désireux d’investir dans l’immobilier et de réduire ses impôts. Si vous êtes intéressé par ce système de défiscalisation très prisé en France, vous pourrez également effectuer une simulation en ligne.

Quelles sont les conditions pour être éligible à la loi Pinel ?

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation permettant de réduire vos impôts en investissant dans un logement immobilier locatif neuf. Pour que l’investissement immobilier soit éligible, plusieurs critères sont à remplir.

Les conditions d’investissement Pinel liées au logement

Pour que la loi Pinel soit applicable au logement que vous achetez, celui-ci doit être considéré comme neuf au sens fiscal du terme. En conséquence, vous pouvez bénéficier du dispositif Pinel si :

• Le logement est neuf
• Le logement est acheté sur plan, c’est-à-dire en VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement)
• Le logement est ancien mais considéré comme neuf au sens fiscal en raison des travaux de réhabilitation dont il a fait l’objet (Article 199 Novovicies du CGI)

Les conditions d’investissement Pinel liées au délai de construction

Cette condition ne s’impose que si vous achetez en VEFA, faites construire ou rénovez entièrement un logement en tant que particulier. Ainsi, l’ouvrage donné en location doit être livré :

• Au plus tard dans les 30 mois suivant la signature de l’acte authentique pour l’acquisition d’un bien immobilier en VEFA
• Au plus tard dans les 30 mois suivant la date de dépôt du permis de construire pour un particulier qui construit un logement neuf
• Au plus tard le 31 décembre de l’année N + 2 suivant l’achat du logement pour les projets de rénovation ou de réhabilitation

Les conditions d’investissement liées à la localisation du bien immobilier

Comme tout programme de défiscalisation, la loi Pinel a un objectif : elle vise donc à réduire la crise immobilière locative que connaît la France sur des territoires à tension, dans laquelle l’offre locative est faible en regard de besoins.

Ainsi, le lieu de l’investissement est primordial et correspond à différentes zones du territoire, classées de la manière suivante :

• Zone A : Île de France (hors zone A bis), Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et la partie française de l’agglomération genevoise
• Zone A bis : Paris et 29 communes environnantes
• Zone B1 : les métropoles françaises de plus de 250 000 habitants, la grande couronne parisienne, les DOM, la Corse, les villes de Bayonne, La Rochelle, Saint-Malo, Annecy, Chambéry, Cluses

Les zones B2 et C ne sont plus prises en compte dans la loi Pinel. De manière générale, vérifiez toujours les zones éligibles, car elles changent régulièrement en fonction des besoins réels du marché locatif.

Si toutes les conditions sont remplies, vous pouvez alors mettre votre logement en location Pinel…

Quelles sont les conditions de location en loi Pinel ?

Afin de simplifier au maximum et de vous donner les informations essentielles, retenez que le logement doit être loué à titre de résidence principale et nu, c’est-à-dire non meublé.

Cela signifie que votre locataire ne peut pas y établir sa résidence secondaire, mais également que vous ne pouvez pas faire de location saisonnière.

Enfin, il faut respecter des conditions de location, reposant sur les revenus du locataire et sur le montant du loyer.

Plafond de ressources du locataire

Les ressources du locataire ne doivent pas excéder un certain plafond de revenus, qui dépend de la composition de son foyer fiscal et de son lieu de résidence. Dans le tableau ci-dessous par exemple, un locataire parisien (Zone A Bis) célibataire (personne seule) ne doit pas avoir des revenus supérieurs à 38 465 euros par an.

Montant du loyer au mètre carré

Le prix du loyer ne peut pas dépasser un certain plafond, qui dépend de la localisation du bien immobilier et du nombre de m² du logement. Dans le tableau ci-dessous par exemple, un locataire rochelais (zone B1) dans un T2 de 50 m² paiera un loyer maximum de 522 euros (50 x 10,44).

La loi Pinel vous accorde des avantages fiscaux non négligeables en retour d’un loyer modéré dans une zone attractive…

Quels sont les avantages fiscaux offerts par la loi Pinel ?

En contrepartie de la mise en location du logement, vous percevez une réduction d’impôt qui peut aller jusqu’à 63 000 euros au maximum. Comment est calculée la réduction d’impôt accordée ?

Une réduction d’impôt contre un engagement de location

Vous devez mettre votre bien en location pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel. Ce temps de mise en location est appelé « durée d’engagement ». Ainsi, votre réduction d’impôt est proportionnelle à votre durée d’engagement :

• Pour un engagement de mise en location de 6 ans : 12 % de réduction d’impôt
• Pour un engagement de mise en location de 9 ans : 18 % de réduction d’impôt
• Pour un engagement de mise en location de 12 ans : 21 % de réduction d’impôt

Le plafonnement de la réduction d’impôt accordée

1 - La valeur d’achat du logement

Vos investissements locatifs en loi Pinel ne sont éligibles qu’à hauteur de 300 000 euros maximum. En conséquence, votre réduction d’impôt durant le temps d’engagement ne peut pas excéder 63 000 euros (300 000 x 21 %).

2 - Le nombre de logements

La réduction d’impôt accordée n’est valable que pour la location d’un ou deux logements en loi Pinel maximum par an.

3 - Le prix d’acquisition au mètre carré

Le prix d’acquisition est plafonné au 5 500 euros par m² habitable.

4 - Le plafond global des niches fiscales

Enfin, la loi Pinel entre dans le calcul du plafonnement des niches fiscales. Le plafond total des réductions d’impôt est de 10 000 euros par an maximum.

Loi Pinel, jusqu’à quand pouvez-vous en bénéficier ?

La loi Pinel a été prorogée jusqu’au 31 décembre 2020 dans l’état actuel de cette présentation. À compter du 1^er janvier 2021, elle est réservée aux seuls logements neufs collectifs et l’acquisition d’une maison individuelle ne sera plus possible.

Enfin, les avantages fiscaux procurés seront revus progressivement à la baisse :

• À partir de 2023 : 10,5 % sur 6 ans, 15 % sur 9 ans et 17,5 % sur 12 ans
• À partir de 2024 : 9 % sur 6 ans, 12 % sur 9 ans et 14 % sur 12 ans

Dans un contexte de crise financière où les taux de crédit immobilier sont relativement bas, l’acquisition en loi Pinel reste particulièrement intéressante pour acquérir un bien immobilier tout en faisant baisser le montant de ses impôts !