Location saisonnière ou à l'année de son investissement locatif

Vous souhaitez investir dans un bien immobilier pour le mettre en location et en tirer des revenus supplémentaires, c’est tout à fait légitime. Se pose alors la question du choix entre la location à l’année ou la location saisonnière.

Chacune de ces solutions propose des avantages et inconvénients. Nous vous les expliquons simplement pour vous permettre de faire un choix éclairé avant de mettre votre bien en location. Suivez le guide !

Location saisonnière ou courte durée : avantages et inconvénients

Les avantages de la location saisonnière

Des loyers plus élevés

C’est bien entendu l’avantage numéro 1 qui vient à l’esprit de l’investisseur. En louant son bien en moyenne 4 fois plus cher pendant la haute saison et 2 fois plus cher pendant la basse saison qu’une location à l’année, la rentabilité locative est fortement augmentée.

Un bien disponible plus facilement

Le bail locatif signé est de courte durée, vous pouvez conserver le bien pour votre usage personnel si vous souhaitez partir en vacances par exemple. Grâce au bail saisonnier, il est plus facile de reprendre le bien quand vous le souhaitez pour y loger un membre de votre famille ou le revendre par exemple.

Des impayés moins nombreux

Avec une location courte durée, le bail est la plupart du temps déjà signé lors de l’arrivée du locataire sur les lieux. Un acompte est encaissé avant son arrivée et le solde est réglé au plus tard le jour de la prise de possession des lieux. Avec un tel contrat et l’explosion des réservations en ligne, le risque d’impayé est quasiment nul.

Des dégradations limitées

Dans un logement de vacances, vous avez la plupart du temps affaire à des touristes venant visiter la région, ou à des cadres ayant une mission à effectuer dans le secteur. Ils restent donc peu de temps sur place, limitant ainsi les dégradations du logement. Un état des lieux avant et après, ainsi que le versement d’une caution, protègent le propriétaire en cas de casse, de ménage non fait, etc.

Une fiscalité attractive

Avec une location saisonnière, vous pouvez opter pour le statut de LMNP Loueur en Meublé Non Professionnel ou LMP Loueur en Meublé Professionnel, en fonction du montant de vos recettes et des autres revenus perçus par votre foyer fiscal. Dans tous les cas, vous ne déclarez pas des revenus fonciers, mais de BIC Bénéfices Industriels et Commerciaux.

En optant pour le régime d’imposition simplifié micro-BIC, si vos recettes sont inférieures à 72 600 euros, vous bénéficiez d’une comptabilité allégée et d’un abattement automatique de 50 % sur vos revenus locatifs.

Sur option ou en cas de recettes supérieures à 72 600 euros, vous serez au régime réel, toutes vos charges et dépenses seront déduites de vos revenus locatifs, mais la comptabilité sera plus contraignante.

Les inconvénients de la location saisonnière

Le risque de vacance locative

Vous ne savez jamais à l’avance si votre logement saisonnier trouvera preneur d’une semaine sur l’autre. S’il est souvent loué pendant les vacances scolaires, c’est plus compliqué hors saison et les loyers encaissés sont fortement minorés. Les événements sanitaires, la météo, les aléas des transports et les annulations de dernière minute jouent en votre défaveur.

Des taxes plus élevées

Avec une location saisonnière, vous devrez vous acquitter du paiement de la taxe d’habitation. Par ailleurs, la taxe foncière est à votre charge et peut être majorée pour les résidences non mises en location à l’année. C’est notamment le cas des villes touristiques faisant face à une pénurie de logement en location pour les résidents habituels.

L’obligation de meubler le logement

Hors de question de demander à vos locataires de passage de ramener leur lit et leur télé, ils ne déménagent pas. Ainsi, vous devrez garnir votre bien immobilier de mobilier suffisant afin que le séjour leur soit agréable. Cet aménagement doit comprendre tout le nécessaire pour chaque pièce et le remplacement du mobilier défectueux se fait au fil de l’eau. C’est donc un coût supplémentaire à prendre en considération.

L’obligation de déclarer votre location

Votre investissement immobilier en location saisonnière doit être déclaré en tant que meublé de tourisme en mairie d’une part, et l’accord de la copropriété est nécessaire d’autre part. Selon les lieux, des restrictions peuvent s’appliquer quant au nombre de nuitées autorisées, afin de lutter contre l’augmentation des loyers. Par ailleurs, vous devrez encaisser et reverser à la commune la taxe de séjour pour chaque location effective.

Un entretien régulier

Il est important que votre logement saisonnier reste attractif afin d’attirer des locataires toujours plus nombreux. Or, un logement dans lequel viennent souvent des familles se dégrade plus rapidement. Il est nécessaire de l’entretenir régulièrement : ménage, peintures, jardinage, etc.

Un investissement en temps et / ou en argent

Opter pour la location saisonnière, c’est se rendre disponible pour ses locataires et préparer leur arrivée. Vous devrez notamment :

• Déposer une annonce pour trouver preneur,
• Répondre au téléphone et aux e-mails,
• Rédiger un contrat pour chaque location,
• Entretenir le bien et y faire le ménage entre chaque locataire,
• Mettre à disposition draps et serviettes, voire faire les lits,
• Accueillir vos visiteurs pour la remise des clés,
• Répondre aux sollicitations pendant le séjour,
• Solliciter les avis et répondre aux critiques négatives…

Il s’agit donc d’une activité chronophage, ou coûteuse, si vous la déléguez à une société de gardiennage par exemple. Cet inconvénient inhérent à la location saisonnière doit donc être pris en considération.

Location à l’année ou longue durée : avantages et inconvénients

Les avantages de la location à l’année

Des loyers réguliers

C’est bien entendu l’avantage majeur de la location à l’année, l’encaissement des loyers est régulier et leur montant est connu à l’avance. Vous avez ainsi de la visibilité. De plus, vous pouvez prendre une caution solidaire ou une garantie des loyers impayés pour vous prémunir d’une défaillance de votre locataire.

Des frais d’intermédiation allégés

Même si votre locataire peut quitter le logement moyennant un préavis de 1 ou 3 mois selon sa situation, il a vocation à conserver l’usage du logement pendant plusieurs années. Ainsi, vous ne payez pas sans cesse des frais d’agence ou d’intermédiation (comme avec Airbnb par exemple).

Des taxes allégées

Votre locataire doit s’acquitter de la taxe d’habitation, de la redevance audiovisuelle et de la taxe sur les ordures ménagères. Il ne reste à votre charge que la taxe foncière, sans majoration.

Un entretien simplifié

Par ailleurs, vous n’êtes plus en charge de l’entretien et des réparations courantes, comme le ramonage de la cheminée, le changement d’un joint de robinet ou encore le paiement des factures d’eau, d’électricité, de gaz, d’Internet, etc. En revanche, vous restez en charge des grosses réparations, comme la réparation d’une pompe à chaleur ou la réfection de la toiture par exemple.

Les inconvénients de la location à l’année

Une fiscalité plus lourde

À moins que vous ne louiez votre bien à l’année en location meublée, vous n’êtes pas éligibles aux statuts LMNP ou LMP. En conséquence, vous déclarez des revenus fonciers et non des revenus industriels ou commerciaux.

Vous pourrez choisir entre :

• Le régime micro-foncier, si vos recettes sont inférieures à 15 000 euros annuels, vous ouvrant droit à un abattement forfaitaire de 30 %,
• Le régime réel, sur option ou si vos recettes sont supérieures à 15 000 euros, permettant de déduire toutes les charges et dépenses de l’année, et de créer un déficit foncier.

Moins de flexibilité

Avec une location à l’année, le locataire est chez lui. Vous ne pouvez donc lui rendre visite à l’improviste pour vérifier l’état du logement ou lui demander de partir quand bon vous semble pour vous offrir une escapade le temps d’un week-end par exemple.

Des loyers encadrés en zone tendue

Si le logement que vous mettez en location est situé en zone tendue, le loyer de votre nouveau locataire ne pourra pas excéder le loyer de votre locataire sortant. Ainsi, les loyers se retrouvent plafonnés et votre rentabilité foncière diminuée.

Cependant, cette situation présente tout de même un avantage, à savoir le choix du locataire. En effet, vous aurez un grand nombre de demandes de location et ne ferez pas face à une période de vacance locative.

Des risques d’impayés

Hélas, il peut arriver que vous tombiez sur un locataire indélicat et que celui-ci ne paie pas ses loyers avec régularité. Si vous n’avez ni caution, ni assurance, les procédures de recouvrement des créances et d’expulsion vont être longues et onéreuses.

Vous pourriez vous retrouver plusieurs mois, notamment en période de trêve hivernale, sans entrée de loyer, tout un ayant encore un prêt immobilier à payer. Il est donc conseillé de bien choisir son locataire d’une part, et de toujours prendre des garanties d’autre part afin d’éviter ce risque locatif tant redouté en location longue durée.

En définitive, le choix entre location saisonnière ou à l’année dépendra de l’attractivité de votre bien, mais également de vos disponibilités et du temps que vous avez à y consacrer.