Déficit foncier, défiscalisation immobilière : fonctionnement, avantages, inconvénients

Le mécanisme du déficit foncier, parfaitement légal, permet de réduire le montant de son impôt à payer, voire de l’annuler, grâce à la défiscalisation immobilière. Encore peu connu, il commence cependant à faire parler de lui.

Pour tout comprendre sur le fonctionnement, les avantages et inconvénients du déficit foncier, on vous explique l’essentiel simplement.

Définition du déficit foncier

Le déficit foncier résulte d’un écart négatif entre les recettes immobilières et les dépenses immobilières. Lorsque les dépenses, c’est-à-dire les charges, sont plus élevées que les recettes, c’est-à-dire les loyers, on parle alors de déficit foncier.

Le contribuable déclare dans la catégorie des revenus fonciers les recettes réalisées. Il a le choix entre le régime forfaitaire et le régime réel. Dans le premier cas, avec le régime forfaitaire, un abattement automatique de 30 % est appliqué sur les loyers encaissés. Dans le second cas, avec le régime réel, il peut déduire la majorité des charges qu’il supporte et donc réaliser un déficit foncier.

En cas de déficit foncier, le résultat déficitaire vient imputer le revenu global annuel du contribuable, permettant par la même occasion de diminuer le montant de son impôt sur le revenu. Il n’a donc d’intérêt que pour les personnes imposées.

Attention, cette option d’imposition au réel est obligatoire pour tout propriétaire percevant plus de 15 000 euros par an. Elle est disponible pour des loyers inférieurs, mais irrévocable pendant 3 années consécutives.

Fonctionnement de la défiscalisation par déficit foncier

Calcul du déficit foncier

Pour déterminer le montant du déficit foncier du contribuable, il suffit de faire la somme des revenus d’un côté, et celle des frais et charges déductibles de l’autre. Celles-ci sont énumérées limitativement par le service des impôts.

Les revenus immobiliers à prendre en compte sont :

• Les loyers encaissés
• Les subventions de l’ANAH Agence NAtionale de l’Habitat
• Les indemnisations versées en compensation des loyers impayés (dans le cadre d’un contrat d’assurance GLI Garantie des Loyers Impayés)
• Les recettes accessoires comme le droit d’affichage ou le droit de chasse par exemple
• Les dépenses mises par convention à la charge du locataire (taxe foncière par exemple dans le cadre d’un bail commercial)

Les frais et charges déductibles à prendre en compte sont :

• La plupart des dépenses de travaux, d’entretien et d’amélioration de l’habitat
• Les dépenses payées pour le compte des locataires et restant définitivement à la charge du propriétaire (par exemple, le locataire ne paie jamais les charges récupérables)
• Les provisions payées pour charges de copropriété
• Les dépenses d’administration et frais de gestion (rémunération des concierges, frais de gérance, honoraires de syndic, frais de procédure)
• Les frais de correspondance pour un forfait de 20 euros par logement et par an
• Les primes d’assurance (contrat PNO Propriétaire Non Occupant, contrat GLI et contrat assurance emprunteur)
• La taxe foncière, mais également la taxe spéciale d’équipement, la taxe sur surface de stationnement, etc.
• Les frais d’emprunt, à savoir les intérêts bancaires, mais également les frais de dossier et les frais hypothécaires
• Les indemnités d’éviction et frais de relogement
• Les déductions spécifiques supplémentaires accordées par certains dispositifs de défiscalisation immobilière

Utilisation du déficit foncier

Il est nécessaire de savoir que les intérêts d’emprunt peuvent créer une réduction du résultat foncier, mais ne peuvent pas créer le déficit foncier. Ainsi, la portion des intérêts d’emprunt non déductible l’année d’imposition est reportable pour les 10 années à venir.

Ensuite, le déficit foncier est imputable des revenus globaux du contribuable dans la limite de 10 700 euros par an. Si le déficit foncier est supérieur aux revenus globaux, l’excédent est reportable sur les 6 années suivantes.

Attention, le déficit foncier est acquis si et seulement si le logement est loué au moins 3 ans, soit en matière d’impôt jusqu’au 31 décembre de la troisième année de mise en location. À défaut, le contribuable s’expose à un redressement fiscal.

Mécaniquement, ce déficit vient baisser le montant des revenus globaux du contribuable, et donc le montant de l’impôt à payer. Pour autant, il est essentiel d’en connaître les avantages et inconvénients avant d’opter pour le régime réel.

Avantages et inconvénients du déficit foncier

Au rang des avantages, bien entendu, l’économie d’impôt ! En plus, elle n’entre pas dans le cadre du plafonnement des niches fiscales de 10 000 euros de réduction d’impôts par an. Le déficit foncier est donc cumulable avec d’autres dispositifs de défiscalisation, qu’ils soient immobiliers ou non.

Au rang des inconvénients, l’obligation de louer le bien immobilier dont on est propriétaire pendant au moins 3 ans, ce qui limite le champ d’action en cas de reprise du bien immobilier par exemple. Le vendre ou l’habiter par exemple fait perdre les avantages du déficit foncier.

Mais le saviez-vous ? S’il est possible de profiter du déficit foncier en mettant en location un bien immobilier, il est également possible d’investir dans l’immobilier sans les contraintes d’un bien « en dur », par le biais de produits financiers misant sur la pierre.

Ainsi ; les SCPI de déficit foncier par exemple, sont un investissement « pierre papier » qui permet de jouir du mécanisme de déficit foncier en étant seulement titulaire des parts de la société civile.