Rachat de crédit hypothécaire : conseils et comparateur

Le rachat de crédit est une parfaite solution à l'empilement des divers créditsque chacun est susceptible de souscrire au cours d'une vie, voire de certaines dettes contractées.

Il apporte la sérénité nécessaire pour continuer d'honorer ses échéances, en visant un plan de remboursement plus adapté à la capacité financière de l'emprunteur. Lorsque le rachat représente un coût global conséquent, la banque racheteuse pourra exiger une garantie d'hypothèque comme condition d'octroi d'une offre de rachat. Voici les conditions du rachat de crédit hypothécaire, et comment l'aborder.

Qu'est-ce que le rachat de crédit hypothécaire ?

Comprenons d'abord ce qu'est un rachat de crédit. Il peut s'agir du rachat d'un seul crédit, pour profiter d'un TAEG (Taux annuel effectif global, incluant l'ensemble des frais associés au prêt) moins élevé, ou de conditions de remboursement plus favorables. Il peut également, et bien plus fréquemment d'ailleurs, s'agir d'un regroupement de plusieurs crédits déjà contractés pour ne faire qu'un. Les crédits rachetés peuvent être divers et variés, du crédit immobilier, au crédit à la consommation, en passant par les dettes financières ou ménagères. Seules les dettes de jeux et les dettes liées à des activités illégales ne peuvent pas y être intégrées. Quel est l'intérêt du rachat ? Il est multiple :

• Une gestion facilitée, par une seule mensualité prélevée par un organisme prêteur unique;
• Un taux d'intérêt unique, généralement plus intéressant;
• Une durée de remboursement réajustée;
• Des mensualités révisées à la baisse;
• Une seule assurance emprunteur, puisqu'un seul prêt;
• La possibilité de financer un nouveau projet.

Ceci étant posé, intéressons-nous désormais au rachat de crédit dit hypothécaire. L'hypothèque est une garantie sur le bien immobilier, qui permet au créancier de faire saisir le bien en cas de non-remboursement du prêt, afin qu'il soit procédé à sa vente en justice. Par ce biais, l'organisme prêteur s'assure du remboursement de son avance, idéalement par les mensualités mises en place, et si besoin par le produit de la vente du bien hypothéqué.

Vous l'aurez compris, l'hypothèque est à l'initiative de l'organisme prêteur. Dans le cas d'un rachat de crédit hypothécaire, il s'agira de la banque racheteuse qui souhaitera se garantir le remboursement. Son besoin de garantie dépendra de plusieurs paramètres liés à la situation de l'emprunteur, aux types de crédits à racheter, à leur montant.

En pratique, comment s'opère le rachat de crédit hypothécaire ?

Deux composants doivent être rassemblés pour que le rachat de crédit hypothécaire soit envisageable :

• Le premier, indispensable, qui est de ne s’adresser qu’aux propriétaires. Evidemment, si l’emprunteur ne possède pas de bien immobilier, il ne pourra rien hypothéquer;
• Le second, qui relève plus de la pratique et de la logique, qui est d’intervenir principalement dans des situations représentant un montant important, soit pour regrouper de nombreux crédits, soit de gros crédits. Cela semble évident de ne pas hypothéquer un bien immobilier pour de petits crédits à la consommation.

Dans ce cas, l'établissement qui procède au rachat fera une offre qui détaillera le TAEG, le montant de la mensualité, la durée du rachat, et le coût global du rachat. Si l'offre est acceptée par l'emprunteur, alors l'établissement financier procèdera à l'inscription de l'hypothèque auprès d'un notaire qui la fera publier aux services de la publicité foncière. De fait, des frais notariés seront dus, notamment pour la rémunération de ce dernier, mais aussi pour s’acquitter de la taxe de publicité foncière et des frais de formalités administratives.

Il est également possible qu'une garantie d'hypothèque ait déjà été souscrite sur l'un des crédits rachetés. Dans ce cas, la procédure se complexifie légèrement. En rachetant le crédit immobilier, la banque va alors devoir lever l'hypothèque en cours au préalable, puisqu'elle est attribuée à la banque initiale, mais que celle-ci va se voir rembourser la totalité des sommes prêtées par la banque racheteuse. En effet, la garantie d'hypothèque est souscrite pour la durée du prêt, et généralement même, pour 1 à 2 ans de plus, pour couvrir une éventuelle période de report d'échéances.

La banque racheteuse va donc devoir mettre un terme à cette garantie, par une levée d'hypothèque à l'amiable, par acte notarié authentique. Celle-ci stipulera que l'emprunteur n'est plus redevable auprès de son créancier initial. Evidemment, à acte notarié, frais à la charge de l'emprunteur, logiquement plus importants que dans le premier cas précité. Le rachat de crédit intègrera en complément les droits d'enregistrement au Trésor Public, la contribution à la sécurité immobilière pour les frais de radiation de l'inscription, et les frais annexes administratifs pour l'enregistrement de la mainlevée par la banque initialement créancière, le tout représentant environ 0,8 % du montant du crédit immobilier initial.

Quel intérêt de s'engager sur un rachat de crédit hypothécaire ?

Clarifions les choses : ce sera rarement l'emprunteur qui exigera que son prêt soit hypothéqué. Rappelons bien que les conséquences de la non-honorabilité des échéances peuvent alors lui coûter très cher. En cas d’impayés, la banque fera jouer l’hypothèque en faisant saisir et vendre en justice le bien immobilier. Au-delà d’être un évènement particulièrement difficile à vivre, il faut savoir que la banque peut demander la saisie même si le solde du crédit à rembourser est très faible. Le cas d’un emprunteur qui ne parviendrait plus à rembourser les 10 000 € restants de son crédit se verra saisir son bien immobilier qui en vaut peut-être 250 000. C’est donc un risque pris à largement mesurer tant il peut avoir de conséquences. Ajoutons à cela le coût de l'hypothèque, dont les différents frais ont été précités.

Evidemment, c'est la banque qui exige cette garantie. N'oublions pas que l'emprunteur se présente face à elle dans le but de faire racheter des crédits souscrits qu'il peine aujourd'hui à rembourser. Mais ne vous méprenez pas, le rachat de crédit n’est aucunement le signe d’un quelconque échec de gestion financière, mais au contraire la preuve d’une conscience de ses besoins essentiels pour vivre, de sa propre capacité de remboursement et de gestion du reste à vivre, d’un esprit rationnel et cartésien qui rassure l’organisme prêteur qui souhaite s’assurer de remboursements réguliers plutôt que de décadence financière. Le rachat de crédits est aux antipodes de la politique de l’autruche, et doit être un choix totalement assumé de raison et de sérénité.

Les avantages du rachat de crédits sont évidents : diminution du taux d'endettement, gestion simplifiée, baisse des mensualités, ouverture à de nouveaux projets, etc. Le principal avantage du rachat hypothécaire réside uniquement dans les garanties apportées à la banque, pour espérer profiter d'un taux plus bas, de conditions plus favorables, ou tout simplement l'accord de rachat. L'immobilier ne décotant que rarement, c'est une garantie fiable pour la banque d'être remboursée du prêt.

Comparer pour faire le bon choix

Parce qu'engager l’hypothèque de son bien immobilier est l’un des plus gros engagements qu’il soit, il convient de bien étudier l'intérêt de sa démarche, sous l'aspect financier, mais aussi patrimonial. Les comparateurs en ligne apporteront une aide précieuse dans cette démarche. Après avoir saisi les informations demandées, comme notamment la nature et le montant de chacun des crédits concernés, le montant des mensualités de remboursement actuelles, l'éventuel apport de trésorerie, le taux appliqué aux crédits en cours, les ressources mensuelles pour le calcul du taux d'endettement, etc., le comparateur sera en capacité de fournir plusieurs offres de rachat, présentant le capital restant dû, la durée de crédit, la mensualité, le taux d’endettement, le TAEG, les frais associés à l'hypothèque, et les conditions.

Les services d'un comparateur sont totalement gratuits et accessibles en continu depuis chez soi. Les offres présentées par le comparateur sont actualisées. Aussi, l'emprunteur peut parfaitement s'appuyer sur celles-ci pour solliciter la banque concernée. C'est une bonne entrée en matière, sans aucune obligation de souscription ou d'une quelconque forme d'engagement. Toutefois, sur un crédit hypothécaire, souvent d'un montant global élevé, et engageant alors le patrimoine de l'emprunteur en caution, il sera judicieux et plutôt sage de faire appel aux services d'un courtier.

Le courtier est expert dans son domaine. Il se chargera de l'analyse du profil emprunteur, de la comparaison ciblée d'offres en adéquation avec les attentes du client, de l'analyse fine des conditions de souscription pour n'émettre que les points d'attention les plus révélateurs au client. Le jargon de la finance n'est pas un secret pour lui. Mieux même, en se plaçant comme intermédiaire entre les banques et les emprunteurs, il dispose à la fois d'une connaissance approfondie des fonctionnements et des rouages de chaque organisme, mais aussi du recul suffisant pour pouvoir les mettre en concurrence de manière intelligente, en s'assurant d'appuyer les points forts les plus pertinents du dossier du client. Son expertise juridique et sa parfaite maîtrise de la réglementation feront le reste.