Comment défiscaliser avec la location meublée ?

Vous souhaitez investir pour capitaliser pour votre retraite tout en défiscalisant et cherchez également un produit financier rentable. Avez-vous pensé à défiscaliser avec la location meublée ? Non seulement, vous conservez votre capital, mais en plus vous l’optimisez tout en bénéficiant d’avantages fiscaux n’entrant pas dans le champ d’application du plafonnement des niches fiscales limité à 10 000 €. Pour en savoir plus, voici quelques explications sur ce sujet.

Définition de la location meublée

La location meublée consiste à louer un bien immobilier suffisamment équipé au niveau du confort. Le logement meublé fait l’objet d’un bail entre le propriétaire et le locataire pour une période de neuf mois s’il est loué à un étudiant ou d’un an renouvelable s’il est loué à titre de résidence principale. Les conditions de locations sont indiquées dans le Journal Officiel et au décret du 5 août 2015. Pour que ce logement soit considéré comme meublé, il doit répondre à un certain équipement.

Les équipements du logement meublé

Le logement meublé mis en location doit comporter des équipements obligatoires pour être considéré comme tel. À ce titre, la location meublée est équipée au minimum de :

• Une table et des chaises
• Des étagères de rangement
• Une vaisselle suffisante pour la restauration du ou des locataires
• Un réfrigérateur et un réfrigérateur distinct ou un compartiment intégré dont la température doit être égale ou inférieure à 6 °C
• Un lit muni d’une couette ou une couverture
• Un dispositif permettant d’occulter la lumière d’une chambre à coucher
• Une plaque de cuisson
• Un four micro-onde ou classique
• Des luminaires
• Du matériel adapté à l’entretien du logement

Le contrat de bail de la location meublée

Depuis 2015, le contrat de bail d’une location meublée doit être établi en autant d’exemplaires qu’il y a de parties concernées (propriétaire, locataire(s), caution solidaire). À ce titre, un exemplaire type loi Alur figure en annexe 1 du décret du 29 mai 2015. Il doit être accompagné d’un état des lieux, d’un inventaire détaillé du mobilier, d’une notice d’infirmation et des diagnostics immobiliers obligatoires (avec grille de vétusté s’il y a convention entre les parties pour les baux signés à partir du 1^er avril 2016).

Les avantages de la location meublée

La location meublée comporte plusieurs avantages pour le propriétaire ou bailleur par rapport à la location vide. En voici les éléments principaux :

• Un montant de loyer supérieur de 10 à 30 % que celui de la location vide
• Un bail de neuf mois ou d’un an renouvelable, plus souple qu’un bail classique
• Une vacance locative plus avantageuse qu’un logement vide afin de pouvoir se séparer d’un locataire plus rapidement en cas d’impayés
• Limitation des loyers impayés
• Des revenus non déclarés comme fonciers, mais comme bénéfices industriels et commerciaux permettant de bénéficier d’avantages fiscaux

Les loueurs meublés professionnels ou non-professionnels

La location meublée est soumise à différents régimes fiscaux dépendant du statut du bailleur pouvant être un loueur meublé non-professionnel ou un loueur meublé professionnel. Lorsqu’un loueur meublé est considéré comme professionnel, deux conditions sont requises :

• Les recettes annuelles de l’ensemble de la location meublée des membres du foyer fiscal est supérieure à 23 000 € par an
• Les mêmes recettes sont supérieures aux revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu concernant les traitements, salaires, pensions, rentes viagères, revenus des gérants et certains associés, des BIC autres, des BNC et des bénéfices agricoles. Si ces conditions ne sont pas respectées, alors le loueur meublé est non-professionnel.

Les régimes fiscaux de l’activité en loueur meublé professionnel ou non-professionnel

Il existe deux régimes fiscaux pour cette activité : le régime micro et le régime réel. Pour le loueur meublé professionnel, les revenus annuels de logements meublés classiques ne sont pas supérieurs à 70 000 € ou 170 000 € pour un meublé de tourisme, il peut bénéficier du régime micro. Au-delà, le bailleur meublé professionnel dépend du régime réel et peut amortir le bien immobilier. Un bailleur peut encore opter pour une SCI. Il est alors soumis à l’impôt sur les sociétés. Il peut être LMNP en SCI si les revenus de la location meublée ne dépassent pas 23 000 € dans l’année. Cette même location doit être saisonnière et occasionnelle tout en représentant moins de 10 % des revenus de la SCI.

Les charges déductibles des revenus d’une location meublée

Au régime micro, il n’est pas possible de déduire des charges. Seule la le régime réel permet ces déductions. À ce titre, il est possible de retirer :

• La taxe foncière
• Les frais de gestion
• Les frais d’entretien
• Les frais de réparation
• Les intérêts d’emprunt et l’assurance d’un crédit

Si le bailleur est soumis au régime réel, il peut déduire l’amortissement du prix d’achat du ou des biens sous conditions qu’il(s) soi(en)t inscrit(s) à l’actif de son bilan.

À noter que depuis le 1^er janvier 2021, les loueurs meublés professionnels devront acquitter 1 145 € auprès de l’URSSAF au titre d’un forfait minimum de cotisations sociales même s’ils arrivent à déduire la totalité de leur bénéfice locatif.

Défiscalisation dans le cadre de la loi Censi-Bouvard

Si une personne investit dans une résidence de service neuve construite entre le 01/01/2009 et le 31/12/2021, grâce à la loi Censi-Bouvard, elle bénéficie d’un système de défiscalisation avantageux :

• Réduction d’impôts jusqu’à 33 000 € sur 9 ans (11 % de la valeur HT du bien)
• Récupération de la TVA 20 % de son investissement

Le logement doit être :

• Neuf
• En l’état futur d’achèvement ou VEFA
• Achevé depuis 15 ans, mais réhabilité ou rénové
• Une résidence service pour étudiants
• Une résidence de tourisme classée
• Une résidence services pour seniors ou handicapés
• Un EHPAD

Déclarations des locations meublées à l’administration des finances

Lorsque le bailleur dépend du régime micro, ses revenus sont imposés dans le cadre des BIC. S’il est LMNP, il doit remplir la déclaration de revenus complémentaires 2042 C PRO. Il bénéficie d’un abattement forfaitaire de 50 % pour le meublé classique ou 71 % pour le meublé de tourisme. S’il est question d’une location meublée professionnelle, le bailleur peut choisir l’un des deux régimes : micro ou réel. Il peut alors prétendre au déficit imputé sur son revenu global si les recettes sont inférieures aux charges et bénéficier d’une réduction d’impôts pendant 6 ans. Dans le cas contraire, il amortit le logement sur 20 ans. Cet amortissement se déduit des recettes et peut être reporté sans limitation de durée. Dans ces deux cas, il faut remplir la déclaration 2042 C PRO, le formulaire 2031 et les annexes 2033 et suivantes.

Le LMP peut encore bénéficier d’une exonération des plus-values si ses recettes sont inférieures à 90 000 € par an pendant les 2 dernières années et si la location est maintenue depuis plus de 5 ans.

Afin d’optimiser au mieux la défiscalisation d’une location meublée, il est nécessaire de bien choisir le régime fiscal. Le régime réel fait l’objet d’une gestion comptable fastidieuse.

Il vous faut donc bien étudier tous les cas de figure avant d’investir dans la location meublée. À ce titre, vous pouvez demander un audit patrimonial.