SCPI fiscales : faut-il investir ? Quelle déduction fiscale ?

Les SCPI fiscales représentent un des leviers mis à la disposition du contribuable pour diminuer le montant de son impôt à payer. Elles permettent de défiscaliser juste ce qu’il faut, en investissant dans l’immobilier sans subir les inconvénients de sa gestion.

Mais, est-ce un bon plan que de choisir une SCI fiscale en lieu et place d’autres dispositifs en vigueur ? Quelle économie d’impôt espérer avec un tel investissement ?

Les SCPI fiscales, c’est quoi ?

Une société civile de placement immobilier, plus connue sous l’acronyme SCPI, a pour mission de gérer un parc locatif immobilier pour générer un rendement. L’intérêt de la SCPI peut résider dans la création de revenus (revenus locatifs) et / ou dans la réduction d’impôts (dispositif fiscal pour certains biens immobiliers).

Il faut donc distinguer la SCPI dite de rendement et la SCPI fiscale. La SCPI fiscale, qui nous intéresse dans cet article, a pour but de procurer un avantage fiscal. On distingue aujourd’hui 4 types de SCPI fiscales distincts : la SCPI Pinel, la SCPI Denormandie, la SCPI Malraux et la SCPI de déficit foncier.

La SCPI est donc gérée par un gestionnaire s’occupantà la fois de la collecte de fonds, de la constitution du parc immobilier, de sa gestion et de son entretien. L’investisseur, quant à lui, achète des parts de SCPI et devient donc associé, il bénéficie d’une rétribution et surtout d’avantages fiscaux à ce titre.

Quelles sont les différentes SCPI fiscales du marché ?

SCPI Pinel

Il s’agit d’une SCPI fiscale utilisant comme levier le dispositif Pinel. Le SCPI gère donc un parc immobilier de biens neufs dans des villes où la pression immobilière est forte et la demande en logement croissante.

SCPI Denormandie

La SCPI Denormandie reprend le levier fiscal offert par la loi Pinel. La différence ici est qu’il s’agit de gérer un parc immobilier de logements anciens à rénover, pour offrir des performances énergétiques à la hauteur pour les locataires d’une part, et redynamiser les zones urbaines délaissées d’autre part.

SCPI Malraux

La SCPI Malraux, quant à elle, est destinée à la sauvegarde du parc immobilier des zones sauvegardées, pour préserver les centres villes anciens. Elle a en charge la réalisation de travaux sous la supervision des architectes des bâtiments de France.

SCPI de déficit foncier

Enfin, la SCPI de déficit foncier, comme son nom l’indique, se charge de sélectionner des biens immobiliers à racheter et rénover pour créer son futur parc locatif. La déductibilité des charges (travaux de rénovation, frais de copropriété, impôts fonciers) et des intérêts d’emprunt créent un déficit foncier, permettant de réduire l’impôt du contribuable.

SCPI fiscales : faut-il investir ?

La FCPI fiscale attire naturellement les investisseurs qui souhaitent réduire le montant de leurs impôts, tout en diversifiant leur patrimoine et en prenant un minimum de risques.

Les avantages de la SCPI, investissement pierre papier, sont nombreux en comparaison de la gestion directe d’un bien immobilier :

• Les SCPI fiscales sont accessibles dès 5 000 à 10 000 euros d’investissement seulement
• Le porteur de parts n’a pas à se soucier des problèmes de gestion liés aux biens immobiliers détenus
• Le risque de perte en capital est dilué par la mutualisation des logements
• Les SCPI constituent un instrument financier encadré, placé sous le contrôle de l’AMF Autorité des Marchés Financiers

Cependant, les avantages de la SCPI ne doivent pas faire perdre de vue ses inconvénients, minimes si l’on investit en connaissance de cause :

• Les SCPI fiscales sont un placement difficile à revendre, en raison de la perte de l’avantage fiscal pour le nouveau propriétaire des parts
• Les SCPI fiscales offrent un rendement faible en comparaison des SCPI de rendement, elles doivent servir à défiscaliser avant tout autre objectif
• Les SCPI fiscales doivent être conservées, dans l’idéal, au moins 10 à 15 ans en fonction de leurs spécificités pour bénéficier des avantages fiscaux
• Les SCPI fiscales présentent un risque de perte en capital, même si ce dernier est très mesuré en comparaison d’autres actifs plus volatils

En définitive, le contribuable ayant des liquidités de côté et un impôt certain à payer dans les années à venir a tout intérêt à opter pour les SCPI afin de profiter des réductions d’impôts offertes. Il est nécessaire de choisir un gestionnaire de fonds réputé pour sa fiabilité.

Les SCPI fiscales : montant de la réduction d’impôt

Les SCPI fiscales offrent une réduction d’impôt dépendant du type de SCPI choisie. Pour faire simple, les SCPI Pinel et Denormandie peuvent être utilisées par tous les profils, alors que les SCPI Malraux et les SCPI de déficit foncier seront privilégiées par les contribuables payant le plus d’impôt.

Jusqu’à 63 000 euros avec les SCPI Pinel et Denormandie

Comptez au minimum 12 ans de détention des parts, pour obtenir une réduction fiscale de 2 % par an, dans limite d’un investissement de 300 000 euros maximum. La durée de la période de défiscalisation la plus longue étant de 12 ans, c’est à la clé jusqu’à 63 000 euros de réduction d’impôt que vous attendent.

Jusqu’à 30 000 euros avec les SCPI Malraux

Il vous faudra conserver vos parts au minimum 15 années pour bénéficier de la réduction d’impôt accordée dans le cadre du dispositif fiscal Malraux. La réduction est « one shot », c’est-à-dire octroyée une seule année, avec un maximum de 30 000 euros pour un investissement de 154 000 euros en moyenne.

Du sur-mesure avec les SCPI de déficit foncier

Les SCPI de déficit foncier n’entrent pas dans le cadre des niches fiscales. Les dépenses sont ainsi déduites sans limitation des revenus fonciers, et le revenu global est abaissé jusqu’à 10 700 euros, soit le maximum possible, en fonction de l’investissement.

Si vous hésitez entre différentes SCPI fiscales, si vous avez besoin d’ajuster votre profil d’investisseur ou si vous souhaitez simplement bénéficier de conseils pertinents pour faire le meilleur choix en fonction de votre situation personnelle, rapprochez-vous d’un conseiller en gestion de patrimoine ou réalisez un audit patrimonial avec un expert des finances et de l’optimisation fiscale.