SCPI Malraux : faut-il investir ? Quelle déduction fiscale ?

Le dispositif Malraux est issu de la loi 1962 instaurée par André Malraux, ancien ministre de la culture. Les SCPI Sociétés Civiles de Placement Immobilier dédiées à la loi Malraux sont idéales pour investir collectivement dans l’immobilier des secteurs historiques.

Si les SCPI Malraux permettent indéniablement de préserver le patrimoine culturel des grandes villes françaises, représentent-elles un investissement pertinent pour le contribuable ? Et quelle économie d’impôt espérer ? On vous dit tout ce qu’il y a à savoir d’essentiel sur ce placement.

La SCPI Malraux en bref

Le dispositif Malraux consiste en une incitation fiscale attractive et « one shot », c’est-à-dire que la réduction d’impôt obtenue en contrepartie de l’investissement se fait en une seule fois.

Pour l’obtenir, il est nécessaire de réaliser des travaux sur des biens immobiliers dans des secteurs sauvegardés ou à mettre en valeur, en suivant un cahier des charges strict. Ils sont supervisés par les architectes des bâtiments de France, dans le respect de l’environnement urbain à proximité.

Comme toute autre SCPI de rendement ou de défiscalisation ; l’investisseur n’a aucun besoin d’acheter un bien immobilier éligible et d’y exécuter lui-même les travaux. Il acquiert des parts de la société civile pour participer à l’effort financier. Le risque est ainsi mutualisé et plusieurs biens sont rénovés par la société.

Il n’a donc pas tous les soucis inhérents à la gestion du bien immobilier, aux ennuis liés à la réalisation des travaux, et surtout, il peut se lancer dans l’aventure pour quelques milliers d’euros seulement. En contrepartie, il bénéficie de la réduction d’impôt spécifique du régime Malraux.

SCPI Malraux : est-ce un placement risqué ?

Comme toutes les SCPI dites fiscales, il faut savoir que la SCPI Malraux constitue un placement extrêmement difficile à revendre, puisque même si les parts sont cessibles, l’avantage fiscal ne l’est pas. De plus, le rendement locatif n’a cours que quelques années et est relativement bas.

En conséquence, la SCPI Malraux est vraiment un investissement à envisager sur une durée de 15 ans au minimum. En effet, il ne faut prendre ce type de SCPI fiscale que si l’on est certain de ne pas avoir besoin de liquidités dans les mois ou les années à venir. Par ailleurs, le risque de perte en capital n’est pas nul, même si la mutualisation du risque et le choix d’un gestionnaire de fonds réputé sécurise au maximum l’investissement. Ce n’est que lors de la liquidation de la SCI que le contribuable récupère ses fonds, avec une plus ou moins-value.

Si le dispositif Malraux comporte bien une part de risque, il ne faut pas perdre de vue qu’il offre un des systèmes de défiscalisation les plus attractifs du marché, avec des réductions d’impôts réellement intéressantes.

Les SCPI Malraux : une défiscalisation immobilière attractive

La SCPI fiscale, et a fortiori la SCPI Malraux, constitue sans conteste l’un des meilleurs leviers pour réduire le montant de ses impôts avec un taux défiant toute concurrence.

La réduction d’impôt accordée dans le cadre du dispositif Malraux peut aller jusqu’à 30 000 euros. Une limite de 100 000 euros est imposée quant à l’assiette de travaux éligibles. Elle s’entend par foyer fiscal et par année d’imposition. La réduction fiscale n’est accordée qu’à condition de conserver ses parts pour 15 années. À défaut, le risque de redressement fiscal est bien présent.

Le taux de la réduction d’impôt est calculé d’après les principes suivants :

• Au moins 65 % de la souscription en parts de SCPI doit servir aux dépenses de travaux ouvrant droit à la réduction d’impôt
• Au moins 30 % de la souscription en parts de SCPI doit servir à l’acquisition des immeubles à rénover
• La réduction d’impôt est de 22 % pour les immeubles situés en AMVAP (Aires de Mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine)
• La réduction d’impôt est de 30 % pour les immeubles situés dans des secteurs sauvegardés

Voici un exemple concret de la réduction fiscale accordée :

• Monsieur Dubois investit 100 000 euros en SCPI Malraux
• La SCPI réalise des travaux à hauteur de 60 000 euros
• La réduction d’impôt de 30 % est de 18 000 euros (60 000 euros x 30 %)
• Elle équivaut à 18 % de l’investissement initial

Les SCPI sont donc un excellent investissement, à condition de savoir bien l’utiliser, à hauteur du patrimoine que l’on peut engager, et proportionnellement aux impôts que paie chaque foyer fiscal.