Investir en SCPI : pour quels objectifs ?

Le marché des Sociétés civiles de placements immobiliers peut, sans hésiter, être défini comme mature. En effet, il existe depuis les années soixante, et n'a eu de cesse de se développer et de promettre de meilleurs rendements avec l'évolution du marché global de l'immobilier. Pourquoi investir en SCPI ? Quels objectifs cet investissement peut-il satisfaire ? On vous répond.

Objectif n°1 : Investir dans une valeur sûre à hauteur de ses capacités financières

L’immobilier est un secteur de référence, notamment en termes d’investissement. D’abord parce que la pierre aura toujours une valeur, mais aussi parce que l’Etat pousse la défiscalisation sur ce secteur, face à un parc national immobilier vieillissant à renouveler, et à réhabiliter en conformité aux normes de performance énergétique désormais exigées, classifiant nombreux d’entre eux parmi les logements indécents, parce que trop générateurs de déperditions de chaleur.

Il existe l’investissement classique, qui consiste en l’achat d’un bien immobilier à mettre en location. Mais il est à supposer que les investisseurs disposent du capital nécessaire pour investir. Ce capital devra englober le montant du prix d'achat du bien, mais aussi l'ensemble des frais associés (frais notariés, frais de courtage, frais de dossier, intérêts du prêt, assurance de prêt, etc.). Le capital peut être financé par un prêt immobilier, à supposer à nouveau que la banque accepte de financer le projet.

Nombre d'épargnants font donc le choix d'investir une somme plus "modeste" au sein d'organismes de placement collectif, comme c'est le cas des SCPI. Ils se retrouvent alors associés, aux côtés d'autres investisseurs, chacun à hauteur de sa capacité d'apport. Chacun détient sa quote-part, selon le pourcentage de l'investissement rapporté au coût global du bien immobilier concerné. Investir en SCPI permet de mutualiser le risque locatif. C'est-à-dire que le risque de vacance de logement, ou de non honorabilité des loyers, est compensé par la dilution du risque entre tous les investisseurs, et tous les locataires.

Objectif n°2 : Ne pas subir les contraintes de gestion immobilière

La Société civile de placement immobilier permet d’accroître son patrimoine, sans devoir s’acquitter des obligations liées à la propriété, comme les états des lieux d’entrée et de sortie, le suivi des entretiens annuels, la refacturation des taxes locales, etc. C'est un investissement immobilier sans contrainte, du moins sans les contraintes liées à la gestion.

Les SCPI sont effectivement gérées par des sociétés de gestion spécialisées dans le domaine. Etonnamment, bien que l'on compte près de 200 SCPI sur le territoire national, pour une capitalisation totale dépassant les 55 milliards d'euros, seules une vingtaine d'opérateurs interagissent sur le secteur. Pourquoi ? Parce que l'obtention de l'agrément par l'Autorité des Marchés Financiers est particulièrement complexe à obtenir. La société de gestion spécialisée va se charger de collecter les fonds auprès des investisseurs, et ira jusqu'à faire le choix des locataires, réaliser les éventuels travaux nécessaires, récupérer les loyers et les charges. En clair, elle a à charge l'acquisition, la rénovation, l'entretien, la valorisation, et la location d'un patrimoine immobilier, ce qui décharge considérablement l'investisseur. Evidemment, cette délégation de gestion représente un coût, répercuté sur le rendement.

Objectif n°3 : Rentabiliser son épargne

Lorsqu'elle dort sur un livret, l'épargne peut atteindre un taux d'intérêt allant jusqu'à 2 %. Pour les nouveaux investisseurs, qui espèrent faire fructifier le fruit de leurs privations, 2 % ne sont pas suffisants pour être satisfaisants. C'est pourquoi l'épargne d'investissement se développe de plus en plus. L'épargne est placée, et les épargnants sont prêts à risquer la perte en capital pour en espérer de meilleures plus-values. Un rendement en SCPI peut atteindre jusqu'à 6 %.

Ce type d'investissement permet à l'investisseur de percevoir des revenus fonciers chaque trimestre, par le fruit des revenus locatifs générés. Egalement, il profite de la plus-value que génère la majorité des biens immobiliers sur le marché.

Objectif n°4 : Se constituer et diversifier son patrimoine

Les épargnants d'hier sont devenus de réels investisseurs, désireux de se constituer un patrimoine et de le faire fructifier. Ils peuvent percevoir une part des revenus locatifs à la hauteur de la quote-part que représente leur investissement, mais aussi profiter de la valorisation du bien immobilier, pour réaliser un bénéfice à la revente des parts.

A titre de conseil, il est recommandé de ne pas dépasser la limite de 15 à 20 % de patrimoine total investi en SCPI. Ce conseil vaut pour un portefeuille diversifié dans un patrimoine déjà bien établi. L'objectif est de réduire les risques de perte en capital. Au sein même de ces investissements en SCPI, mieux vaudra diversifier son portefeuille par la typologie d'actifs, par les secteurs d'activité, et par la localisation de son patrimoine. En bref, ne pas laisser tous ses œufs dans le même panier pour sécuriser au maximum son épargne, sur un placement où le risque de perte en capital ne peut être ignoré.

Ajoutons enfin qu'en investissant dans l’immobilier via des sociétés immobilières, il est possible de léguer ses parts à ses héritiers à hauteur de 100 000 € tous les 15 ans par parent, et ce sans que les droits de succession ne s’appliquent. Nous pourrions renommer ce paragraphe "se constituer, diversifier, et transmettre son patrimoine".

Objectif n°5 : Optimiser sa fiscalité

Deux procédés permettent d'optimiser sa fiscalité en investissant en SCPI :

• Opter pour le démembrement : En n'achetant que la nue-propriété d'une SCPI, l'investissement réalisé sort totalement de l'assiette fiscale. Puisque l'investisseur ne perçoit pas de revenus locatifs, qui sont perçus par l'usufruitier, il ne se rend ni imposable sur l'impôt sur le revenu ou sur l'impôt sur la fortune immobilière au titre de son investissement, ni redevable des prélèvements sociaux de 17,2 %. De plus, une décote est attribuée à l'achat, du fait de ne pas détenir la pleine propriété de la quote-part.
• Intégrer des parts de SCPI européennes à son portefeuille : Les SCPI de rendement peuvent être diversifiées, et ainsi proposer au moins trois supports d'investissement différents. Parmi eux, il sera bon d'opter pour des parts de SCPI investies à l'étranger. En effet, ce procédé permet de profiter d'une fiscalité allégée car les loyers distribués sont exonérés de prélèvements sociaux, ce qui apporte une économie de 17,2 % tout de même !

Objectif n°6 : Préparer sereinement sa retraite

Investir en SCPI durant sa vie active permet d'acquérir du patrimoine qui peut être cédé sur le marché secondaire à l'arrivée en retraite, pour profiter des plus-values réalisées. Toutefois, les plus-values générées seront imposées à hauteur de 19 % pour l'impôt sur le revenu, et 17,2 % pour les prélèvements sociaux. En revanche, les parts détenues peuvent être conservées pour continuer à profiter des loyers générés, et ainsi venir compléter sa pension de retraite. En cas de succession, les parts de SCPI sont partagées entre les héritiers ou les donataires.