Quels sont les frais associés à un investissement en SCPI ?

Les SCPI Sociétés Civiles de Placement Immobilier ont de plus en plus la faveur des investisseurs français. Et pour cause, elles allient rendement et sécurité, même si le risque en perte de capital existe malgré tout.

Alors, quand un placement « sûr » se présente et que le taux d’intérêt qui y est associé est affiché à 5 ou 6 % sur les dernières années, on a hâte se signer en bas de page pour acheter des parts de SCPI et en profiter.

Mais attention, si investir en SCPI peut s’avérer rentable, il ne faut pas négliger les frais qu’elles occasionnent. Frais d’entrée ou frais de souscription, parfois appelés frais de sortie, mais également frais de gestion, on fait le point sur les charges imposée aux détenteurs de parts de SCPI.

Les frais de souscription en SCPI

On les appelle frais de souscription ou frais d’entrée, car il s’agit du prix à payer pour acheter des parts de SCPI.

Quel est le montant des frais de souscription ou d’entrée en SCPI ?

En France, les frais de souscription dépendent des SCPI souscrites, mais ils se situent dans une fourchette allant de 8 à 12 % en moyenne du prix d’achat de la part. Vous ne couperez pas à ces frais en tant qu’investisseur, car ils concernent tous les types de SCPI, qu’elles soient dites fiscales, de rendement ou de plus-values (par capitalisation ou par valorisation).

Alors, de prime abord, ce taux moyen de 10 % peut faire peur, à juste titre. En effet, une assurance vie par exemple, comporte bien moins de frais d’entrée qu’une SCPI. C’est d’ailleurs la même chose si vous investissez sur d’autres types de supports, à l’instar d’un PEA Plan d’Épargne en Actions ou d’un CTO Compte Titres Ordinaire.

Mais nous tenons à vous rassurer, car les frais de souscription plus élevés dans le cadre d’une SCPI sont largement justifiés. Quand on prend la peine de se pencher sur ce qu’ils couvrent, on comprend pourquoi ils avoisinent un dixième de votre investissement.

À quoi servent les frais de souscription en SCPI ?

Ainsi, les frais d’entrée de SCPI sont, en quelque sorte, comparables aux frais de notaire, aux frais d’agence ou encore aux frais de courtage, que vous auriez engagé pour réaliser un investissement immobilier. On se rapproche, peu ou prou, du coût d’acquisition lié à l’immobilier ancien.

En réalité, les frais de souscription d’une SCPI couvrent de nombreux postes de dépenses auxquels doit faire face la société de gestion, à savoir :

• Les frais de notaire pour tous types d’immeubles (logements, bureaux, commerces, locaux industriels, EHPAD, etc.),
• La rémunération des professionnels commercialisant les parts de SCPI,
• La recherche de nouveaux biens immobiliers,
• La recherche de nouveaux investisseurs,
• L’optimisation constante de la stratégie d’investissement, etc.

Quelle différence entre frais d’entrée et frais de sortie dans une SCPI ?

Malgré leur apparente opposition, les frais d’entrée et frais de sortie représentent un poste de dépense unique. Certains préfèrent le terme de « frais de sortie », car les frais de souscription ne seront à payer de manière effective que lors de la revente des parts.

En réalité, cela représente un avantage indéniable de l’investissement pierre papier, comparé à l’investissement immobilier en direct, où l’acquéreur doit régler les frais de notaire dès qu’il signe la transaction.

C’est d’ailleurs pour cette raison que l’on recommande de conserver ses parts de SCPI pendant au moins 8 ans, et davantage si possible. Il s’agit d’un placement à moyen, voire long terme, la durée de détention permettant d’amortir les frais de souscription par le mécanisme de la revalorisation annuelle des parts.

Prenons l’exemple d’une part de SCPI achetée 1 000 euros en 2022 et revendue 1 300 euros en 2030, avec des frais d’entrée de 10 %. La plus-value pour l’investisseur sera de 170 euros, car les frais de sortie s’élèveront à 170 euros.

Les frais de gestion en SCPI

Les frais de gestion sont directement liés à la gestion des biens immobiliers détenus par la SCPI au quotidien. Ils peuvent s’élever de 10 à 15 % des loyers encaissés sur l’année. Là encore, ces frais peuvent sembler élevés, mais ils revêtent la réalité du marché immobilier.

En effet, c’est la société de gestion qui se charge, à votre place, de la gestion locative des biens composant son parc immobilier. De son côté, l’investisseur reverse les frais de gestion engagés par la SCPI afin de couvrir la totalité des frais d’exploitation des biens immobiliers, à savoir :

• Les taxes foncières,
• Les assurances sur les biens immobiliers (assurance propriétaire non occupant pour les garanties incendie et dégât des eaux, etc.),
• Les assurances concernant les risques locatifs (garantie loyers impayés, indemnisation en cas de vacance locative, etc.),
• Les travaux d’entretien, de réparation, de rénovation des biens immobiliers,
• Les charges de copropriété,
• L’évaluation annuelle de la valeur du parc immobilier par un expert,
• La publication trimestrielle des résultats et performances réalisés,
• L’organisation des assemblées générales.

On comprend donc aisément, à la lecture de cette liste non exhaustive, l’utilité des frais de gestion reversés à la SCPI. Leur montant exact vous est communiqué dans les documents d’information qui vous sont obligatoirement remis lors de la souscription de vos parts.

Cependant, nous allons le voir, les frais de gestion n’impactent pas votre trésorerie, ni le rendement attendu. Ils sont communiqués aux investisseurs à titre informatif, afin de comprendre le fonctionnement de la SCPI. De plus, ils ont l’avantage d’être anticipés et prévisibles, une garantie qui ne serait pas offerte dans le cadre d’un investissement immobilier classique.

Qu’en est-il du rendement affiché en SCPI si l’on tient compte des frais associés ?

Tout d’abord, s’il est important de comprendre quels sont les frais associés à un investissement en SCPI, il est nécessaire de faire la distinction entre les frais affichés et le rendement affiché. En effet, si les frais de souscription doivent être payés à la sortie, les frais de gestion ne sont pas payés directement à l’investisseur, mais déduits de ses rendements.

Ainsi, les rendements affichés en SCPI s’entendent toujours « nets de frais de gestion ». Qu’ils soient de 8 %, 10 % ou 15 % n’est donc pas si important, même s’il convient de vérifier leur réalité et leur utilité pour s’assurer du sérieux de la société de gestion.

Rappelons cependant que les SCPI sont des produits financiers réglementés. À ce titre, ils sont encadrés par l’AMF Autorité des Marchés Financiers. À cet égard, la société de gestion doit faire preuve de transparence envers les détenteurs de parts, mais également de prudence et de cohérence en matière de frais. Ces derniers doivent servir uniquement à l’administration et la gestion des biens, sans quoi la société de gestion pourrait être remise en cause, voire remplacée.

Enfin, les performances passées ne présageant pas des performances à venir, le plus délicat, reste, pour l’investisseur, de trouver la bonne SCPI. Un conseiller en intermédiation financière ou un conseiller en gestion de patrimoine peut vous aider à réaliser le meilleur choix en fonction de votre profil de risque.