Quelles différences entre LMP et LMNP ?

LMP, c’est l’acronyme de Loueur en Meublé Professionnel. LMNP, c’est l’acronyme de Loueur en Meublé Non Professionnel. Si les deux statuts recherchent le même objectif, à savoir louer des biens meublés dans un cadre fiscal privilégié, ils n’ont pas le même fonctionnement et ne s’adressent pas aux mêmes profils d’investisseurs immobiliers.

C’est avant tout l’ampleur de votre parc locatif et le montant de vos revenus qui détermineront le dispositif le plus adapté pour votre situation personnelle. Zoom sur les différences entre LMP et LMNP, essentiel pour ne pas se tromper.

Les conditions d’éligibilité aux statuts LMP et LMNP

Le LMNP est ouvert d’office aux investisseurs qui réalisent moins de 23 000 euros de recettes locatives, si ces dernières n’excédent pas 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal. Autant dire que le LMNP concerne la majorité des propriétaires mettant en location un seul bien immobilier.

Le LMP, au contraire, concerne les investisseurs qui ne sont pas éligibles au statut LMNP. C’est-à-dire que les recettes locatives doivent supérieures à 23 000 euros d’une part, et représenter plus de 50 % des revenus professionnels du foyer d’autre part. Il faut donc être détenteur de plusieurs bien immobiliers à forte rentabilité locative.

L’amortissement du bien immobilier

Ici, presqu’aucune différence entre LMNP et LMP, l’amortissement du bien est possible dès que le contribuable opte pour le régime réel. C’est d’ailleurs par le jeu des amortissements que l’investisseur peut encaisser des revenus locatifs faiblement fiscalisés.

Attention cependant, deux cas propres au LMNP font perdre le droit à déductibilité des amortissements :

• Le LMNP avec option pour le régime micro-BIC (c’est alors un abattement forfaitaire et non un amortissement
• Le LMNP couplé au dispositif Censi-Bouvard (c’est alors une réduction d’impôt et non un amortissement)

L’imposition des revenus LMP et LMNP

Schématiquement, les deux statuts sont imposés selon les même règles, à savoir la déclaration des revenus au titre des BIC Bénéfices Industriels et Commerciaux). Cependant, en LMNP, le déficit éventuel est imputable des revenus issus de la location meublée, alors qu’en LMP le déficit est imputable du revenu global du foyer. Avantage au LMP donc, en ce qui concerne l’attractivité fiscale.

Les formalités liés aux statuts

Ici, l’avantage va clairement au statut de loueur en meublé non professionnel, puisque seule une déclaration de LMNP doit être réalisée auprès de l’administration fiscale. Il n’y a pas d’immatriculation au RCS Registre du Commerce et des Sociétés ni de comptabilité compliquée à tenir (la tenue d’un registre du type dépenses / recettes est suffisant).

Au contraire, le louer en meublé professionnel, s’il opte pour le régime d’imposition au réel, il doit tenir une comptabilité d’engagement. Autrement dit, mieux vaut s’y connaître ou engager un comptable. Il est par ailleurs recommandé d’adhérer à un CGA Centre de Gestion Agréé, pour réduire les frais liés à la comptabilité.

Bon à savoir : la loi de finances de 2020 n’impose plus aux LMP une immatriculation d’office au RCS.

Charges sociales et TVA pour les LMNP et LMP

En ce qui concerne la TVA, la règle est la même pour tous : le régime de TVA n’est pas applicable à l’immobilier, sauf si les locaux sont loués à usage commercial ou destinés à l’hôtellerie.

En revanche, les charges sociales sont plus favorables en LMNP :

• Pas de charges sociales sur les revenus non professionnels
• Seule la CSG / CRDS à hauteur de 17,2 % en 2021 est due

Pour le LMP, des cotisations sociales sont dues à double titre :

• De 20 % à 43 % du revenu professionnel en fonction des recettes
• Le paiement de la CSG et la CRDS sur les revenus d’activité à hauteur de 9,7 %

Les plus-values de cession immobilière

La dernière différence, et non des moindres, entre le régime LMNP et LMP, concerne les plus-values immobilières en cas de revente du bien. Avec le régime LMNP, vous êtes non professionnel et donc imposé comme un particulier. Vous bénéficiez donc d’une exonération dégressive après 5 ans de détention et d’une exonération totale en cas de vente après 22 ans (il faut attendre 30 ans en revanche pour les prélèvements sociaux).

Si vous êtes en LMP, vous êtes de fait imposé au titre des plus-values immobilières en qualité de professionnel. Vous bénéficiez d’une exonération partielle après 5 ans de détention si vos recettes sont comprises entre 90 000 euros et 120 000 euros, et d’une exonération totale si vos recettes sont en-deçà de 90 000 euros. En revanche, vous serez imposé selon le barème en vigueur dans les autres cas.

Au final, si les deux statuts dépendent davantage de votre patrimoine immobilier que de votre volonté, il est utile de bien les connaître si vous souhaitez vous lancer dans l’investissement locatif. Le passage du régime LMNP au régime LMP doit être maîtrisé. N’hésitez pas à consulter un conseiller fiscal ou un conseiller en gestion de patrimoine avant de basculer en LMP.