Comment calculer une plus-value immobilière ?

La plus-value immobilière est égale à la différence entre le prix d’achat d’un immeuble (ou sa valeur déclarée) et son prix de vente. Cette plus-value est taxable dans certains cas.

Quels sont les cas d’exonération de plus-value immobilière ? Comment calculer correctement la plus-value hors cas d’exonération ? On fait le point avec des explications claires dans ce dossier.

Plus-value immobilière et exonération d’impôts

Inutile de faire le calcul de la plus-value immobilière dans les cas d’exonération, puisque vous n’aurez pas à en payer ! Nous faisons rapidement le tour des exceptions à la plus-value pour savoir à quoi vous en tenir.

Sont exonérées d’impôts sur le revenu et de prélèvements sociaux les plus-values immobilières dans les cas suivants :

• La vente de la résidence principale, ainsi que de ses dépendances immédiates cédées dans le même temps (garage, parking, studio, terrain, etc.)
• La vente de biens immobiliers inférieurs à 15 000 euros pour une personne seule et 30 000 euros pour un couple
• La première vente d’un logement (résidence secondaire, investissement locatif, etc.) sans être propriétaire de sa résidence principale depuis au moins 4 ans, si le fruit de la cession est réemployé sous 24 mois pour l’acquisition de sa résidence principale
• La vente de biens immobiliers détenus depuis plus de 30 ans

À noter que la détention d’un immeuble depuis plus de 22 ans ouvre droit à une exonération d’impôts sur le revenu, mais ne dédouane pas du paiement des prélèvements sociaux.

D’autres cas d’exonération existent, mais sont beaucoup moins fréquents. Pensez toujours à demander à votre notaire comment cela va se passer en lui donnant le maximum d’informations sur la nature de la vente, sur votre situation personnelle et professionnelle.

Le calcul de la plus-value immobilière

Grossièrement et comme souligné en introduction, la plus-value immobilière correspond à la marge que vous faites en revendant votre bien immobilier. Si, par exemple, vous avez acheté un studio en bord de mer il y a 20 ans au prix de 50 000 euros et le revendez 90 000 euros aujourd’hui, vous faites une plus-value de 40 000 euros.

Dans la pratique, ce n’est pas aussi simple, puisque vous pouvez prétendre à certaines déductions qui viennent corriger le montant de la plus-value imposable au plus près de la réalité.

Formule de calcul

On procède en deux temps pour obtenir la plus-value imposable, en calculant d’abord la plus-value brute, puis la plus-value imposable.

Les formules de calcul sont les suivantes :

• Plus-value brute = prix de vente corrigé - prix d’acquisition corrigé
• Plus-value imposable = plus-value brute - abattement par année de détention

Définition du prix d’acquisition corrigé

Le prix d’acquisition, non corrigé, correspond à la valeur effective du bien immobilier à date d’achat. Il est néanmoins corrigé grâce à plusieurs mécanismes, selon les règles suivantes :

• En cas d’achat : le prix de vente du bien, auquel on ajoute les frais d’acquisition ou « frais de notaires » à hauteur d’un forfait correspondant à 7,5 % du prix de vente, ou aux frais réels s’ils sont plus avantageux
• En cas de donation ou succession : la valeur vénale retenue dans ce cadre, à laquelle on ajoute les frais de notaire pour leur montant réel

Dans les deux cas, les travaux réalisés peuvent être ajoutée au prix d’acquisition corrigé, à condition de pouvoir en justifier avec les factures d’entreprises à l’appui. Les réparations courantes ne sont pas considérées comme étant des travaux. Enfin, si le bien est détenu depuis plus de 5 ans, on peut ajouter au prix d’acquisition un forfait travaux de 15 % sans justificatifs.

Définition du prix de vente corrigé

Le prix de vente, non corrigé, correspond au montant de la vente indiqué dans l’acte d’achat définitif. Il subit cependant des corrections, et plus précisément :

• Correction à la baisse : les frais subis par le vendeur sur justificatifs, comme les diagnostics immobiliers obligatoires (performance énergétique, amiante, plomb, termites), les frais de mainlevée d’hypothèque ou encore la valeur des biens mobiliers tels que mentionnés dans l’acte
• Correction à la hausse : les charges dues par l’acquéreur au vendeur, comme une indemnité d’éviction, une compensation de taxe foncière, etc.

Exemple de calcul

Monsieur et Madame Martin ont acheté une résidence secondaire en 2010 à la campagne au prix de 200 000 euros. Ils ont payé à cette occasion 10 000 euros de frais de notaire. Ils n’ont pas effectué de travaux et ont revendu en 2021 leur propriété au prix de 250 000 euros, réparti pour 240 000 euros en immobilier et 10 000 euros en mobilier. Ils ont payé des frais de diagnostic pour un montant de 500 euros.

• Le prix d’acquisition corrigé est de 245 000 euros : 200 000 + 7,5 % de frais de notaire (plus avantageux que les 10 000 euros réels) + 15 % de frais pour travaux évalués forfaitairement
• Le prix de vente corrigé est de : 240 000 euros - 500 = 239 500 euros
• Plus-value brute : 239 500 - 245 000 = - 5 500 euros

En l’occurrence, M. et Mme Martin n’ont pas réalisé de plus-value, mais ont fait une moins-value et ne seront donc pas imposés pour cette vente immobilière.

Le calcul de la plus-value imposable

Une fois connue la plus-value brute, il convient de calculer la plus-value imposable. Si M. et Mme Martin avaient revendu leur bien immobilier 270 000 euros, dont 260 000 euros d’immobilier, ils auraient eu une plus-value brute de 24 500 euros.

La plus-value brute subit un abattement permettant de réduire le montant d’impôts à payer pour chaque année de détention, selon le barème suivant :

• Abattement de 6 % par année de détention après la 5^e année et jusqu’à la 21^e année
• Abattement de 4 % par année de détention à partir de la 22^e année
• Abattement de 1,65 % par année de détention après la 5^e année et jusqu’à la 21^e année
• Abattement de 1,60 % par année de détention la 22^e année
• Abattement de 9 % par année de détention après la 22^e année

Pour le calcul des prélèvements sociaux, l’abattement est calculé comme suit :

Autrement dit, pour une plus-value brute de 24 500 euros concernant un immeuble détenu depuis 10 années révolues, M. et Mme Martin doivent payer :

• Des impôts sur le revenu sur la somme suivante : 17 500 euros (24 500 euros - abattement de 30 %)
• Des prélèvements sociaux sur la somme suivante : 22479 euros (24 500 euros - abattement de 8,25 %)

Une année de détention correspond à une année pleine, soit au moins 12 mois consécutifs. Un bien acquis en mars 2010 et revendu en janvier 2021 correspond à 10 ans de détention et non 11 ans de détention.