Quel avantage fiscal attendre de la loi Bouvard ?

Le dispositif Bouvard est un moyen de bénéficier d’une réduction d’impôt légale et avantageuse. Elle concerne les investisseurs qui acquièrent un bien situé dans une résidence de service, c’est-à-dire accueillant des personnes handicapées, des personnes âgées ou des étudiants. Découvrez les avantages de la loi Bouvard, ses caractéristiques et la défiscalisation à en attendre au travers de ce dossier.

La loi Bouvard : de quoi s’agit-il et à qui s’adresse-t-elle ?

La loi Bouvard est un dispositif qui s’adresse aux contribuables domiciliés fiscalement en France et qui achètent un ou plusieurs logements spécifiques en résidence de services. En effet, sont concernés les logements neufs, les biens en état de futur achèvement et les logements construits depuis un minimum de 15 ans et réhabilités ou en voie de réhabilitation au sein d’établissements spécifiques (séniors, EHPAD et étudiants). Ces logements doivent être mis en location meublée pour des particuliers à profil spécifique, ce qui ouvre des droits à une défiscalisation légale.

Toutefois, il est à noter que pour bénéficier des avantages de ce dispositif, le bien doit avoir été acquis entre le 1^er janvier 2009 et le 31 décembre 2021.

Quels sont les logements concernés ?

La loi Bouvard ne concerne que les logements situés dans certains types de structures :

• Les établissements sociaux ou médico-sociaux accueillant des adultes handicapés ou des personnes âgées,
• Les résidences avec services labellisées « qualité » pour les personnes handicapées ou les personnes âgées,
• Les établissements offrant des soins de longue durée avec hébergement aux personnes dépendantes et nécessitant des soins et une surveillance permanents,
• Les logements gérés par un ensemble de coopération sociale ou médico-sociale et accueillant des personnes handicapées ou âgées,
• Les résidences avec services pour étudiants.

Contrairement à d’autres dispositifs similaires, les logements peuvent être situés sur l’ensemble du territoire français.

En quoi la loi Bouvard diffère-t-elle de la loi Pinel ?

La loi Bouvard présente des similitudes avec la loi Pinel puisqu’elle concerne des logements neufs ou réhabilités dans certaines conditions et pour un engagement de location d’une durée de 9 ans. En revanche, la loi Bouvard ne concerne que des biens immobiliers situés dans des résidences avec services pour personnes handicapées, pour personnes âgées ou pour étudiants.

C’est par ailleurs un bail commercial qui régit ce type de location, entre le propriétaire (qui est le bailleur) et le gestionnaire (qui est aussi locataire). Il est à noter que l’investisseur peut récupérer le montant correspondant à la TVA, soit 20 % du prix du logement. En outre, aucun plafond de ressource ou de loyer n’est fixé, contrairement à la loi Pinel.

Quelle défiscalisation attendre de la loi Bouvard ?

La loi Bouvard permet de bénéficier d’une réduction d’impôt correspondant à 11 % du prix d’acquisition du bien, imputable directement sur le montant d’impôt dû. Toutefois, ce montant d’acquisition ne peut dépasser 300 000 euros, mais il peut regrouper plusieurs biens. La réduction fiscale est répartie équitablement sur une durée de 9 années.

Il est à noter que la défiscalisation permise par la loi Bouvard tient compte du prix du ou des biens (prix d’achat ou de revient), dans la limite de 300 000 euros (hors taxe et hors coût du mobilier). Ce prix de revient d’un bien neuf comprend le coût d’acquisition, les frais d’acquisition, les frais de notaires et des éventuels intermédiaires, le montant des droits d’enregistrement et le coût de la taxe foncière. Quant au prix de revient d’un logement à réhabiliter, il comprend le prix d’acquisition, les frais d’acquisition et le coût des travaux. L’investisseur récupère également le montant de la TVA, soit 20 %.

Il faut savoir que si le montant de réduction d’impôt acquis sur une année est supérieur à celui de l’impôt dû, l’excédent est perdu puisqu’il ne peut être reporté.

Comment bénéficier de ces avantages ?

Pour profiter des avantages fiscaux de la loi Bouvard, l’investisseur doit déclarer les revenus de la location meublée du bien dans la catégorie BIC (les Bénéfices industriels et commerciaux) pendant les 9 ans d’engagement de location. L’investisseur doit donc utiliser le formulaire 2042C de sa déclaration fiscale.

En outre, l’investisseur doit passer par les services d’un expert-comptable pour la gestion des états fiscaux et comptables. Deux tiers des frais comptables engagés peuvent être déduits des impôts, dans la limite de 915 euros annuels.

Les conditions particulières de la loi Bouvard

Si l’investisseur revend son bien avant la durée de 9 ans, il devra restituer le montant de réduction fiscale dont il aura bénéficié dans sa totalité, sauf en cas de décès, d’invalidité ou de motif économique. Lorsque la durée de 9 ans d’engagement de location est écoulée, l’investisseur est libre de revendre son bien ou de le conserver, mais sans bénéficier à nouveau des avantages fiscaux.

La loi Bouvard fonctionne par la mise en place d’un bail commercial. En conséquence, le locataire du bien est l’exploitant de la résidence (le gestionnaire) et non l’occupant physique du logement. Ainsi, si le locataire physique quitte le logement, c’est au gestionnaire de le remplacer en trouvant un nouveau locataire, puisque l’administration du bien est son fonds de commerce. En revanche, si le gestionnaire rompt son engagement, l’investisseur doit le remplacer par un nouvel exploitant dans un délai maximal de 12 mois.