Investir dans une résidence de tourisme : avantages, inconvénients, risques

Investir dans l’immobilier par le biais d’une résidence de tourisme ou de vacances, c’est allier l’utile à l’agréable en profitant à la fois d’un rendement locatif plus élevé, et pourquoi pas de vacances sur place avec présence de services sur place.

Mais dans l’univers des résidences de tourisme comme ailleurs, il n’y a pas que des avantages, il existe également des contraintes. Notre analyse sur la situation pour bien connaître l’investissement immobilier en résidence de vacances et déjouer les risques existants.

Avantages de l’investissement en résidence de tourisme

Une localisation agréable

Généralement, les résidences de tourisme sont situées dans des lieux attractifs, idéaux pour passer de bonnes vacances. Mer, montagne, campagne, sites classés, il y en a pour tous les goûts afin de passer un séjour agréable.

En pleine saison, elles font le plein de vacanciers. Hors saison, elles accueillent les touristes de passage, mais également des personnes ayant besoin d’un logement temporaire dans la région, dans le cadre d’un déplacement professionnel par exemple.

Un logement « tout compris »

Pour obtenir le label résidence de tourisme, le logement doit comprendre tout le confort nécessaire au séjour, mais également plusieurs des services suivants :

• Réception,
• Restauration,
• Services de ménage,
• Laverie,
• Salle de sport, piscine, sauna, prêt de jeux, etc.

Généralement, des services annexes tels que le chauffage, la climatisation, la connexion Internet, sont compris dans le tarif de location.

Une gestion assurée par un tiers

En investissant au sein d’une résidence de tourisme, vous devenez propriétaire d’un logement (généralement un appartement) et louez le bien à l’exploitant, souvent un groupe renommé comme Maëva, Pierre et Vacances, Belambra, etc.). De votre côté, vous n’avez absolument pas de gestion locative à assurer, et pouvez même prévoir des vacances dans votre appartement à des périodes préalablement définies avec le loueur.

Un loyer garanti

L’avantage de cette formule est que vous n’avez rien à gérer, le montant des loyers est garanti dès la signature du bail commercial, vous assurant une rentabilité comprise entre 2 % et 6 % selon l’investissement. Peu importe que votre bien soit effectivement loué toute l’année ou non, vous connaissez le montant que vous allez toucher.

Un investissement éligible au statut LMNP

Avec le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel, vous bénéficiez d’un cadre fiscal attractif, puisque vos recettes bénéficient automatiquement d’une réduction forfaitaire de 50 %, à condition que les loyers encaissés ne dépassent pas 23 000 euros à l’année.

Un investissement hors TVA

La Taxe sur la Valeur Ajoutée, s’élevant à 20 % du prix de vente du bien, n’est pas à payer lors de l’achat immobilier. Soit le loueur fait l’avance de cette somme, soit vous la récupérez auprès du FISC. Un avantage non négligeable qui rend cet investissement plus accessible financièrement.

Inconvénients de l’investissement en résidence de tourisme

La non éligibilité au dispositif Censi-Bouvard

La loi Censi-Bouvard pour les résidences de vacances, c’est fini depuis 2017. Vous ne bénéficiez donc plus de la réduction d’impôt de 11 % proportionnelle à votre investissement. D’autres résidences, comme celles réservées aux étudiants, aux personnes en situation de handicap ou encore aux personnes âgées sont elles, encore éligibles au dispositif jusqu’au 31 décembre 2021.

La restitution de TVA

Attention, car si vous ne faites pas l’avance de la TVA dans la majorité des cas, celle-ci est soumise à une durée de détention de 20 ans. Ainsi, si vous revendez votre bien en résidence de tourisme avant l’expiration de ce délai, vous devrez reverser au FISC la TVA applicable au prorata de votre durée de détention.

Un prix d’achat élevé

Globalement, les prix d’achat d’un appartement en résidence de tourisme s’avèrent plus élevés qu’un logement individuel dans l’ancien à localisation identique. Par ailleurs, la qualité de la construction n’est hélas, pas toujours, au rendez-vous.

Un bail commercial révisable

C’est le bail commercial signé avec l’exploitant qui définit les montants de vos loyers. Ce bail a une durée généralement comprise entre 9 et 12 ans. Il est reconductible à terme, mais les conditions de versement des loyers sont révisables.

Ainsi, la société de gestion peut décider de les diminuer en invoquant une vacance locative forte, une crise économique, une augmentation des charges de personnel, etc. C’est là que le bât blesse.

Une taxe foncière à charge du propriétaire

Le propriétaire reste redevable de la taxe foncière pour le bien immobilier qu’il détient. Son montant peut être élevé, notamment pour les résidences de tourisme situées en bord de mer. Il est donc nécessaire de tenir compte de son montant avant d’investir.

Les risques de l’immobilier en résidence de vacances

Le risque de défaillance de l’exploitant

Les loyers sont connus à l’avance, et versés au propriétaire tant que l’exploitant possède les épaules assez larges pour porter son projet. Si ce dernier fait faillite, le propriétaire n’encaisse plus rien, alors qu’il a généralement un crédit immobilier à payer.

Une revente difficile

L’intérêt de l’investissement en résidence de tourisme, c’est de n’avoir rien, ou presque, à gérer. Or, si l’exploitant n’assure plus le versement des loyers, le bien immobilier à usage locatif perd de sa valeur. Il faut soi-même trouver des locataires et rembourser une partie de la TVA si la revente intervient avant 20 ans.

Ainsi, nous vous conseillons, avant d’investir dans un bien immobilier situé en résidence de tourisme, de prendre toutes les précautions nécessaires :

• Assurez-vous de la solidité du gestionnaire,
• Faites lire votre futur contrat de bail à un avocat ou un notaire,
• Entourez-vous d’un professionnel de la construction pour la visite des lieux.

Bien que le risque zéro n’existe pas, vous l’aurez fortement diminué en étant précautionneux.