Investissement locatif Pinel : quand et à quelles conditions peut-on revendre ?

Vous avez signé pour un investissement immobilier en loi Pinel et êtes désormais propriétaire d’un bien vous ouvrant droit à de nombreux avantages. Oui mais voilà, pour des raisons qui vous appartiennent, vous ne souhaitez plus conserver cet investissement locatif et êtes désireux de le revendre.

Si les avantages liés à la loi Pinel sont soumis à un engagement de location sur la durée, rien ne vous empêche de revendre votre bien, ou presque. En revanche, l’addition peut être salée, on vous explique à quoi vous attendre, au cas par cas.

Revente Pinel avant la livraison du bien immobilier

La majorité des biens relevant de la loi Pinel s’achètent auprès de promoteurs immobiliers. Généralement, la vente est conclue par le biais d’un VEFA Vente en l’État Futur d’Achèvement et les déblocages de fonds se succèdent au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

Ce n’est que lors de la livraison finale, et après avoir accepté le bien en l’état et sans réserve, que vous en devenez officiellement propriétaire et êtes soumis au respect de la loi Pinel, notamment à l’engagement de mise en location.

Mais avant la livraison du bien immobilier, il est tout à fait possible de le revendre, d’autant plus que vous n’avez encore bénéficié d’aucun avantage fiscal à ce titre. Attention cependant, en cas de plus-value immobilière réalisée sur le bien, vous devrez vous acquitter de la taxe sur les plus-values immobilières, car il ne s’agit pas de votre résidence principale.

Le plus souvent, un bien Pinel encore en construction se revend au prix du marché, c’est-à-dire celui auquel vous l’avez acheté, majoré éventuellement des frais de notaire, mais très rarement au-delà. Autrement dit, rares sont les plus-values immobilières avant livraison.

Revente Pinel après la fin de l’engagement de mise en location

Lorsque vous investissez en loi Pinel, vous vous engagez à louer votre bien immobilier pour une durée de 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Cette durée pouvant être reconduite de 6 ans à 9 ans, puis de 9 ans à 12 ans, il est judicieux d’opter pour un engagement de mise en location de 6 ans, pour éventuellement le reconduire.

En effet, vous ne savez jamais ce que l’avenir vous réserve, et aurez l’occasion de faire le point à 6 ans pour savoir si vous conservez votre bien immobilier. Ainsi, avant le renouvellement, vous pourrez décider de le louer sans contrainte de plafonds de loyer et de revenus du locataire, mais également de l’habiter ou de le revendre.

L’avantage dans ce cas de figure, est de ne plus être soumis à engagement de mise en location au moment de la vente. Ainsi, vos avantages fiscaux déjà acquis seront conservés et vous ne serez redevable d’aucun remboursement auprès de votre centre des impôts.

À noter tout de même la taxe sur la plus-value immobilière éventuelle, et la non-reconduction du dispositif Pinel pour le futur acquéreur. Bref, une fois le délai d’engagement de location passé, la vente de votre bien immobilier est tout à fait classique.

Revente Pinel avant la fin de l’engagement de mise en location

Vous êtes encore dans votre période d’engagement quant à la location de votre bien avec le dispositif Pinel, mais souhaitez le revendre car vous rencontrez des difficultés d’ordre financier, que celles-ci soient liées ou non à votre investissement ?

Nous tenons à vous rassurer, la loi Pinel n’interdit pas la revente de votre bien immobilier, que vous pouvez mettre sur le marché des transactions immobilières à tout moment, même durant votre période d’engagement.

Cependant, la revente de votre bien aura un impact sur la réduction d’impôt offerte par le dispositif Pinel. Vous serez alors tenu de rembourser au FISC les avantages fiscaux perçus les années précédentes au titre de votre investissement. Un calcul à prendre en compte avant de mettre en vente son bien immobilier, pour s’y retrouver et savoir à quoi s’attendre.

Sachez tout de même qu’il existe trois exceptions pour échapper au remboursement des réductions fiscales, à savoir :

• Une perte d’emploi faisant suite à un licenciement,
• Une invalidité faisant suite à un accident ou à une maladie,
• Un décès.

Ces exceptions sont applicables au propriétaire de l’investissement Pinel et à son conjoint. En cas de décès, le conjoint survivant peut décider de reprendre l’engagement Pinel ou non, sans remise en cause des avantages fiscaux déjà acquis.

Exception à la revente en cas de déficit foncier

Lors de la location de votre bien sous la loi Pinel, deux options se présentent à vous, comme pour tout investissement locatif : l’option pour la déclaration des revenus fonciers au forfait (régime micro-foncier), ou celle pour la déclaration des charges effectivement engagées (régime réel).

L’option pour le régime réel, irrévocable pendant une durée de 3 ans, vous permet d’appliquer le mécanisme du déficit foncier pour obtenir une réduction d’impôt supplémentaire si vos charges sont plus élevées que vos ressources.

Si votre déficit foncier est positif, vous pouvez revendre votre bien en loi Pinel. En revanche, si votre déficit foncier est négatif, vous ne pourrez pas le revendre car le fisc considère que vous avez bénéficié d’avantages fiscaux.

Cette règle est applicable à toutes les ventes immobilières, qu’il s’agisse d’un dispositif de défiscalisation comme avec la loi Pinel, ou non. L’immeuble ne peut pas faire l’objet d’un déficit foncier durant les trois années précédant la vente, au risque de voir l’imputation sur le revenu remise en cause.

Bon à savoir : la perte d’emploi, l’invalidité et le décès sont, comme au paragraphe précédent, une exception en cas de déficit foncier.