Revenus fonciers : quelle fiscalité ?

Les revenus fonciers concernent les propriétaires bailleurs qui mettent en location un bien immobilier non meublé. Ils reçoivent en contrepartie des loyers, appelés revenus fonciers.

La fiscalité applicable dépend des montants des revenus locatifs perçus, mais également du régime choisi par le contribuable. Les revenus fonciers doivent être déclarés en même temps que les autres revenus.

Revenus fonciers, quelle déclaration effectuer aux impôts ?

Pour déclarer vos revenus fonciers, il vous faudra remplir le formulaire Cerfa 2042, soit exactement celui que vous remplissez déjà pour vos revenus du travail.

Selon le régime que vous avez choisi et le type d’investissement immobilier que vous détenez, le se peut que vous deviez y adjoindre :

• La déclaration Cerfa numéro 2044, si vous avez opté pour le régime réel,
• La déclaration Cerfa numéro 2044-SPE, si vous avez investi dans la cadre de la loi Pinel ou la loi Girardin par exemple,

Soyez rassuré, ces déclarations supplémentaires se font directement en ligne, au même moment que votre déclaration pour les impôts sur le revenu.

Bon à savoir : si vous êtes propriétaire d’un bien loué en meublé, vous n’êtes pas imposé au titre des revenus fonciers, mais déclarerez des bénéfices industriels et commerciaux.

Fiscalité des revenus fonciers avec le régime micro-foncier

Si vos revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 euros lors de l’année civile, vous êtes affilié de plein droit au régime micro-foncier. Vous pouvez cependant formuler une option auprès du centre des impôts dont vous dépendez pour bénéficier du régime réel. Attention, cette option est irrévocable durant 3 ans !

Le régime micro-foncier présente l’avantage d’être extrêmement simple, même s’il n’est pas toujours favorable au propriétaire, notamment s’il paie encore un prêt immobilier pour les biens immobiliers mis en location.

Avec ce régime, vous devez juste déclarer vos ressources brutes réellement encaissées, sans déduire aucune charge. Le FISC appliquera un abattement forfaitaire et automatique de 30 % sur les revenus fonciers déclarés pour calculer le montant de votre impôt.

Par ailleurs, vous n’avez pas à remplir de déclaration complémentaire, le régime micro-foncier vous en dispense grâce à sa simplicité. C’est d’ailleurs l’argument qui lui vaut son succès, mais il n’est pas toujours justifié…

Fiscalité des revenus fonciers avec le régime réel

Si vos revenus fonciers sont supérieurs à 15 000 euros lors de l’année civile, ou si vous avez formulé l’option pour en bénéficier malgré des revenus inférieurs issus de la location, le régime réel s’applique. Il peut aussi s’appliquer de plein droit en raison de la nature de vos investissements, c’est le cas avec les dispositifs fiscaux immobiliers relatifs aux monuments historiques, à la loi Besson, Borloo, Périssol, Scellier...

Au régime réel, c’est à vous de calculer vos revenus fonciers nets. En conséquence, vous devrez déclarer toutes les recettes encaissées, mais également déduire toutes les charges liées à l’immeuble. Par ailleurs, des avantages fiscaux spécifiques, dans le cadre de la loi Pinel ou Denormandie par exemple, peuvent venir s’ajouter à votre déclaration au réel.

Revenus à déclarer

Les revenus à déclarer au régime réel sont les suivants :

• Les loyers bruts effectivement encaissés,
• Les dépenses mises par convention à la charge du locataire (par exemple la taxe foncière dans le cadre d’un bail commercial),
• Les subventions versées par l’Anah Agence NAtionale de l’Habitat,
• Les indemnités versées pour compenser les impayés de loyer (par exemple les garanties de l’assurance loyer impayé),
• Les recettes accessoires comme les loyers au titre du droit de chasse ou du droit d’affichage.

Charges à déduire

Les charges à déduire au régime réel sont les suivantes :

• Les dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration,
• Les charges dites récupérables, que les locataires ne vous ont pas remboursé,
• Les provisions pour charges de copropriété,
• Les frais de gérance (gestion par une agence immobilière par exemple),
• Les frais de garde et de conciergerie,
• Les frais de procédure (expert judiciaire, notaire, avocat, huissier, etc.),
• Les primes d’assurance PNO Propriétaire Non Occupant et GLI Garantie des Loyers Impayés,
• Les frais de correspondance, dans la limite de 20 euros par logement,
• Les intérêts d’emprunt, ainsi que le coût de l’assurance emprunteur, les frais de dossier et les frais d’inscription hypothécaires.

Dans le cadre du régime réel, veillez à conserver tous les justificatifs des dépenses engagées en cas de contrôle de la part des impôts, et cela pendant au moins 10 ans.

Quelle fiscalité choisir pour ses revenus fonciers ?

Votre choix entre le régime d’imposition dit micro-foncier ou réel doit avant tout dépendre de vos recettes et charges, et non de l’apparente complexité de la déclaration.

En effet, déclarer au réel est dans la plupart des cas plus avantageux, surtout si vous êtes toujours en train de rembourser un emprunt immobilier ou avez de lourds travaux à effectuer, comme une réparation de toiture par exemple.

À vos calculettes, prêts, partez, choisissez !