SARL immobilière : fonctionnement, avantages et inconvénients

Disposer d'un capital et souhaiter le faire fructifier est une chose, encore faut-il savoir dans quel secteur investir. L'immobilier a le vent en poupe depuis bien des années, mais l'envolée des prix a rendu l'investissement plus difficile sur l'acquisition d'un bien en pleine propriété. C'est pourquoi, pour y parvenir, de nombreux procédés stratégiques d'investissement se sont développés, comme celui de la SARL immobilière. Voici en quoi il consiste, et quels en sont ses avantages et inconvénients.

Qu'est-ce qu'une SARL immobilière ?

La SARL immobilière (Société à responsabilité limitée) est une société commerciale qui a pour but d'acquérir, puis de gérer et d'exploiter un ou plusieurs biens immobiliers. Elle permet à plusieurs investisseurs de s'associer en mettant leurs ressources financières en commun. Ainsi, la SARL détient l'immeuble quand les investisseurs détiennent des parts sociales de la société. Il s'agit donc d'une détention dite indirecte. Intéressons-nous au fait qu'il s'agisse d'une forme juridique de société. Pour exister, la SARL doit rassembler au moins deux associés, qui peuvent être des personnes physiques ou des personnes morales, sauf si elle est créée en tant que SARL unipersonnelle, au quel cas un seul associé peut la créer.

Puisqu'il n'y a pas de montant minimum imposé pour la constitution du capital social, et que ce dernier est réparti en parts sociales entre les associés, en proportionnalité de leurs apports, c'est une bonne solution pour investir à hauteur de ses capacités financières. Le secteur immobilier est évidemment un choix stratégique. Seul, il nécessite de disposer d'importants capitaux. Le groupement permet alors de détenir indirectement une part d'un bien immobilier.

Quelles différences entre SARL immobilière et SCI ?

La différence entre la SARL et la SCI réside essentiellement dans la responsabilité des associés. Au sein de la SARL, la responsabilité est limitée au capital investi. L'associé ne peut pas perdre davantage. Il n'y a donc pas de solidarité dans la dette. Ce qui n'est pas le cas de la SCI, où les associés sont ici dits "indéfiniment responsables" des dettes contractées par la société. En d'autres termes, si une SCI ne parvient pas à rembourser ses mensualités d'emprunt, la dette générée sera répartie entre les associés, à hauteur de leur investissement initial, et devra être remboursée. Ils peuvent donc perdre davantage que leur mise de départ. La SARL garantit donc la protection du patrimoine personnel, ce qui est loin d'être négligeable. En revanche, la SARL exigera une gestion comptable bien plus ardue que celle de la SCI, qui restera très basique.

Quels sont les avantages de la SARL immobilière ?

La SARL immobilière présente de nombreux avantages, principalement liés aux fondements de ce type de société, où l'associé voit sa responsabilité limitée à son rôle d'investisseur, donc uniquement à son capital initial.

Investir en immobilier sans gros capital

Investir dans la pierre est le rêve de nombre d'investisseurs dès lors qu'ils détiennent quelques capitaux à placer. Toutefois, l'immobilier coûte cher, l'entretien du patrimoine également, sans parler des contraintes de gestion administrative du bien (locataires, états des lieux d'entrée et de sortie, etc.). Aussi, la création d'une SARL immobilière permet de s'affranchir d'une partie de ces contraintes, et de détenir une part d'un patrimoine immobilier, qui fructifiera dans le temps. Si un capital de départ est obligatoire, aucun montant n'est imposé. Les associés peuvent donc monter leur SARL et la faire grossir avec le temps, en acquérant de nouveaux biens dans la durée.

Une responsabilité limitée pour protéger son patrimoine personnel

Le principe de la responsabilité limitée réside dans le fait que la responsabilité des associés investisseurs se limite au montant de leurs apports respectifs. Ils ne sont pas solidairement responsables. Chaque associé ne peut pas perdre plus que son investissement initial. Le principe de la responsabilité limitée n'est pas une limitation du risque, mais un véritable transfert de responsabilité économique et pénale, et des risques associés, de l'actionnaire à la société.

La possibilité de percevoir des dividendes

Les dividendes sont les bénéfices que la SARL peut réaliser, notamment si elle met le ou les biens acquis en location. Ils peuvent être reversés aux associés investisseurs, en proportion de leur contribution initiale au capital social de la société. Les dividendes peuvent être réinvestis librement, dans d'autres fonds d'investissement, pour diversifier leur patrimoine.

Une gestion de patrimoine facilitée et protégée

Les associés sont propriétaires indirects des biens acquis par la société. Aussi, chacun dispose du droit de voter les décisions importantes, qui peuvent aller jusqu'à celle de la nomination ou de la révocation du ou des gérants, mais aussi celles de modifier les statuts de la société, de repenser la distribution des dividendes, d'augmenter le capital social de la société, ou de le diminuer, etc. En revanche, aucun des associés ne dispose de droits directs sur les biens immobiliers acquis par la société, hormis le ou les gérants, mais qui, nous le disions, pourront être révoqués par les associés. Cette forme juridique de société garantit donc la sécurité du patrimoine acquis.

SARL immobilière : Quels en sont les inconvénients ?

Le statut de société confère quelques obligations à la SARL, qui peuvent rapidement devenir contraignants, et même venir remettre en question l'intérêt de la créer si les capitaux ne sont pas élevés.

Le contrepied de la responsabilité limitée

C'est un avantage pour l'associé qui ne met pas en péril son patrimoine personnel, mais cela peut également le pénaliser. L'absence de responsabilité peut freiner les banques à soutenir la SARL dans ses investissements. Si le capital social est faible, et que la SARL ne détient qu'un seul bien immobilier, la banque peut ne pas souhaiter s'engager sur un prêt immobilier, sans réelle garantie de capacité de remboursement. Elle pourra dans ce cas exiger une hypothèque sur le bien acquis par la SARL, ou bien une inscription en privilège de prêteur de denier (IPPD) pour que chacun puisse conserver son patrimoine. Si la banque refuse le prêt ou exige une caution personnelle à chacun des associés, il sera judicieux de s'interroger sur l'intérêt de conserver la forme SARL sans pouvoir profiter de la responsabilité limitée, pour peut-être préférer s'orienter vers une SCI, aux frais de fonctionnement moins importants.

La lourdeur administrateur pour la création de la société

Des démarches à la création de la société sont inéluctables, et peuvent peser sur l'investisseur. Il se devra de :

• Rédiger les statuts : Ils organisent le fonctionnement et l'organisation de la SARL. Tous les associés doivent les signer, en guise d'engagement. Les statuts ne sont pas le seul fruit des échanges et accords entre associés. Ils doivent répondre à une réglementation spécifique, et contenir des mentions obligatoires. Chaque clause doit être parfaitement conforme à la législation;
• Nommer les dirigeants : Rappelons que la SARL peut compter deux ou plusieurs autres associés, mais également un ou plusieurs gérants qui feront partie des associés, ou non. Il doit obligatoirement s'agir d'une personne physique;
• Réaliser des apports : L'engagement d'apport pris dans les statuts doit être honoré par chaque associé, en numéraire (apport d'argent), ou en apports en nature, autres que de l'argent, type bien immobilier, action, ou autre. Il est possible qu'un commissaire aux apports doive intervenir pour évaluer en toute transparence la valeur réelle des apports en nature, et en transférer la propriété à la société;
• Publier l'avis de constitution : C'est une obligation. Il doit être publié au JAL (Journal des annonces légales);
• Demander l'immatriculation de la société au registre du commerce et des sociétés.

Ces démarches sont obligatoires et prennent du temps, ce qui peut parfois rebuter certains investisseurs, au profit d'autres stratégies d'investissement.

Les coûts de fonctionnement de la SARL

La SARL est une société commerciale. Aussi, même si elle est créée pour acquérir du patrimoine immobilier en commun, il est obligatoire de tenir une comptabilité d'engagement, plutôt poussée, nécessitant l'appui d'un expert comptable. Chaque année, les comptes de la SARL devront être enregistrés auprès du greffe du tribunal de commerce, et la liasse fiscale devra être établie pour liquider l'impôt sur les sociétés. On estime que la SARL génère environ 3 000 € par an de frais de fonctionnement. Aussi, elle sera intéressante si l'investissement immobilier avoisine au moins le million d'euros. En dessous, les frais de fonctionnement seront bien trop élevés en rapport aux revenus générés. Entendons bien que l'objectif de la SARL est commercial, à visée de rentabilité par l'investissement.

La double fiscalité pour la SARL et pour les associés

Question fiscalité de la SARL, le choix peut être fait de l'impôt sur les sociétés ou du régime des sociétés de personnes, soit dit encore de l'impôt direct des bénéfices par les associés, en leur nom. S'il s'agit d'une SARL familiale, ce choix peut être pérenne. Dans les autres cas, la SARL pourra être soumise au régime des sociétés de personnes durant seulement 5 ans maximum, puis passer ensuite à l'imposition sur les sociétés.

Dans ce second cas, qui reste le plus général, les loyers et les plus-values générées sont perçus par la SARL, qui s'acquittera de l'impôt sur les sociétés à hauteur de 15 % si les bénéfices sont inférieurs à 38 120 €, ou de 26,5 % s'ils y sont supérieurs. En engendrant des bénéfices par les loyers perçus des locataires, les revenus fonciers peuvent revenir aux associés par des dividendes, qui sont alors soumis à l’impôt sur le revenu, au taux forfaitaire de 30 % (la fameuse flat tax).

Autrement dit, les revenus générés sont doublement imposés, d'abord par l'impôt sur les sociétés, puis par l'impôt sur le revenu, ce qui les rend imposables à hauteur d'environ 40 % !