Comment payer moins d'impôt en créant une SCI ?

La SCI, société civile immobilière, offre des avantages non négligeables, tels qu’un cadre légal peu contraignant ou encore une transmission de patrimoine facilitée. Elle est ainsi utilisée comme outil de défiscalisation, mais payer moins d’impôts par le biais d’une SCI dépend du régime choisi : IR Impôt sur le Revenu ou IS Impôt sur les Sociétés.

Alors, comment payer moins d’impôt grâce à la création d’une SCI ? Suivez le guide, on vous explique tout !

Défiscalisation pour une SCI soumise à l’IR

Une SCI soumis à l’IR est transparente fiscalement, cela signifie que les associés sont taxés au prorata des bénéfices qu’ils tirent de la société.

Une imposition personnelle pour chaque associé

Chacun sera donc redevable de l’impôt sur le revenu en fonction du montant reçu, mais également de son barème d’imposition. Cette option se révèle particulièrement avantageuse pour les personnes physiques les plus faiblement imposées.

Le régime favorable des plus-values immobilières accordées aux particuliers

Avec une SCI imposée l’IR, la plus-value immobilière appliquée en cas de cession d’un bien immobilier à titre onéreux est calculée dégressivement selon le barème suivant :

Pour l’impôt sur le revenu :

• L’abattement est de 6 % par an au-delà de la 5^e année et jusqu’à la 21^e année,
• L’abattement est de 4 % la 22^e année,
• L’exonération de plus-value au titre de l’impôt sur le revenu est donc totale après 22 années de détention.

Pour les prélèvements sociaux :

• L’abattement est 1,65 % par an au--delà de la 5^e année et jusqu’à la 21^e année,
• L’abattement est 1,60 % la 22^e année,
• L’abattement est 9 % par an au--delà de la 22^e année et jusqu’à la 30^e année,
• L’exonération de plus-value au titre des prélèvements sociaux est donc totale après 30 ans de détention.

Cette règle est applicable pour la vente d’un immeuble comme pour la vente de parts sociales de SCI.

La création de déficit foncier

Le déficit foncier permet de réduire l’assiette d’imposition, puisqu’il est imputé sur les revenus locatifs. Il est particulièrement utile pour la rénovation d’un immeuble. La SCI peut déduire jusqu’à 10 700 euros de charges par année fiscale. De plus, s’il y a un excédent de déficit, il est reportable sur les 10 années d’imposition suivantes.

La déduction des charges locatives

Une SCI imposée à l’IR peut déduire tout ce qui concerne la gestion et l’administration de l’immeuble mis en location. Ce sont, par exemple, les frais de rémunération des concierges, des comptables, des agences immobilières, mais également les frais d’assurance, les avances pour charges récupérables non récupérées, etc.

La déduction des frais liés aux travaux

De nombreux travaux sont déductibles d’une SCI soumise à l’IR. Ce sont les travaux d’amélioration, mais également les travaux d’entretien et de réparation. Ils ne sont retenus que si l’immeuble objet des travaux est destiné à la location.

Il faut cependant distinguer les travaux n’ayant pas pour vocation à agrandir le logement, de ceux assimilés à une construction. Ainsi, l’installation d’une baignoire, le remplacement des sols sont pris en compte. En revanche, la création d’une extension avec une chambre supplémentaire est exclue des déductions.

Bon à savoir : le déficit foncier est à partager entre associés. Ainsi, dans une SCI avec 20 000 euros de déficit et deux associés détenant 50 % des parts, chaque associé peut déduire 10 000 euros des revenus fonciers déclarés.

La défiscalisation en SCI via les lois Pinel et Malraux

Les lois Pinel et Malraux sont des dispositifs de défiscalisation ouverts aux SCI soumises à l’IR. Elles permettent de bénéficier d’une réduction d’impôts en contrepartie de la mise en location d’un logement nu, soit dans les zones à forte tension immobilière, soit dans une zone où le patrimoine est protégé.

L’avantage fiscal accordé, allant jusqu’à 21 % de réduction d’impôt en Pinel et 30 % en Malraux, est subordonné à un engagement de location de 6 ans, 9 ans ou 12 ans.

Défiscalisation pour une SCI soumise à l’IS

Une SCI soumise à l’IS est opaque fiscalement, cela signifie que l’imposition se fait au titre de la société. Les associés n’auront donc pas de revenus fonciers à déclarer, mais seulement des dividendes, si le résultat de la SCI le permet.

La SCI paie l’impôt

La SCI paie donc l’impôt sur les résultats, à hauteur de 15 % seulement jusqu’à 38 120 euros de bénéfices, puis au taux normal de 28 % ou 31 % au-delà.

À noter que suite aux réformes fiscales, l’imposition à l’IS va diminuer progressivement jusqu’à atteindre 25 %, ce qui constitue un avantage non négligeable pour les SCI ayant opté pour l’impôt sur les sociétés.

Cette option est donc intéressante pour les associés déjà fortement taxés au titre de l’impôt sur le revenu, ou pour les SCI réalisant un chiffre d’affaires conséquent.

La déduction des amortissements est possible

Toutes les charges de la SCI imposée à l’IS sont déductibles du résultat, y compris les travaux réalisés dans le cadre d’une construction, d’une extension ou d’un agrandissement de la structure bâtie. En effet, les frais engagés sont déductibles par le biais de l’amortissement comptable sur plusieurs années.

De plus, les frais liés à l’acquisition d’un bien immobilier, comme les frais de notaire et les droits d’enregistrement sont également admis en déduction du résultat de la SCI.

Les plus-values immobilières soumises au régime des professionnels

En revanche, et c’est sans doute l’inconvénient le plus important pour une SCI soumis à l’IS, le paiement des plus-values immobilières est plus important, puisque c’est le calcul des plus-values professionnelles qui est retenu.

Faut-il créer une SCI pour réduire son impôt personnel ?

Au final, la création d’une SCI transparente n’accorde pas au propriétaire d’un immeuble des avantages supérieurs à ceux auxquels il pourrait prétendre en nom propre. Il est important de retenir que l’avantage d’une SCI est avant tout patrimonial, puisqu’il est possible, entre autres, de bénéficier d’un abattement de 100 000 euros pour les donations des parents aux enfants, renouvelable tous les 15 ans.

En revanche, les contribuables ayant un parc immobilier important et payant beaucoup d’impôts, ont tout intérêt à opter pour une SCI imposée à l’impôt sur les sociétés, afin de réduire le montant de leur impôt personnel. Ce changement entraîne toutefois la tenue d’une gestion rigoureuse, avec une comptabilité plus poussée et des démarches administratives supplémentaires comme le dépôt des comptes annuels.

Bon à savoir : une SCI soumise à l’IR peut opter pour une imposition à l’IS, mais cette modification est irrévocable.