Création d'une SCI : les étapes clés

La SCI, Société Civile Immobilière, est une structure juridique spécifique détenue par plusieurs personnes physiques, dont le but est de gérer un ou plusieurs biens immobiliers donnés en location.

Pour créer une SCI personne morale, il convient de respecter un certain formalisme et de réaliser les démarches dans l’ordre pour pouvoir s’immatriculer. On vous donne les étapes clés qu’il faut suivre !

Préambule, les prérequis avant la création d’une SCI

Que vous choisissiez une SCI classique ou une SCI familiale, les formalités à remplir restent identiques. Toute SCI suppose un nombre d’associés égal ou supérieur à deux, il n’est donc pas possible de créer une SCI seul, contrairement à une société commerciale.

Les principaux avantages de la SCI résident dans les points suivants :

• Gestion facilitée des biens immobiliers en commun
• Définition des modalités de prise de décision collective
• Transmission du patrimoine immobilier à ses proches
• Protection du conjoint (concubin ou partenaire du PACS)
• Optimisation de la fiscalité pour les associés

C’est une solution retenue par de nombreux Français dès lors qu’ils possèdent plusieurs biens immobiliers.

La constitution et la gestion d’une SCI, sans être d’une grande complexité, impliquent néanmoinsde maîtriser certaines règles juridiques et comptables. Il est bien entendu possible de vous faire accompagner par un notaire, un avocat ou un comptable pour réaliser vos démarches dans les règles de l’art.

1 - Rédiger les statuts

Les statuts de la SCI peuvent être rédigés sous seing privé, c’est-à-dire par vos propres moyens, sauf si l’apport se fait par le biais d’un bien immobilier, dans quel cas il est nécessaire de recourir à un notaire.

Si vous décidez de rédiger vous-même vos statuts, il est fortement conseillé de bénéficier de l’aide d’un conseiller fiscal en ligne. Ce dernier saura vous orienter et éviter les écueils liés à des statuts non-conformes. Vous pouvez également confier ce travail à un notaire, un comptable ou un avocat pour sécuriser les statuts de la SCI.

L’objet social de la SCI

L’objet social correspond aux activités de la société et doit être rédigé avec le plus grand soin pour rester dans la légalité d’une part, et pour permettre suffisamment d’activités en cas de développement de la SCI d’autre part.

Il est donc conseillé que l’objet social reste large et ait un caractère purement civil. Une SCI ne peut pas exercer d’activités commerciales, comme de la location de logement en meublé par exemple.

Voici un exemple de clause type concernant l’objet social de la SCI :

• L’acquisition, l’administration, la gestion par location ou autrement de tous immeubles et biens immobiliers, la vente de tous immeubles et biens immobiliers
• La réalisation de toutes opérations financières, mobilières ou immobilières se rattachant directement ou indirectement à cet objet et susceptibles d’en favoriser la réalisation, à condition toutefois d’en respecter le caractère civil.

Les clauses obligatoires dans les statuts de la SCI

Les statuts de la SCI doivent a minima comporter certaines clauses en plus de l’objet social. D’autres clauses peuvent être ajoutées en fonction des besoins des associés. Voici les clauses indispensables, issues de l’article 1835 du Code civil :

• La forme juridique de la société (en l’occurrence, SCI)
• La dénomination sociale (il convient de vérifier auprès de l’INPI que le nom envisagé n’est pas déjà enregistré)
• L’adresse du siège social
• Le capital social et la description des apports effectués (en numéraire ou en immobilier)
• La durée de vie de la société (99 ans maximum)
• Les modalités de fonctionnement de la société

Les points de vigilance

Outre le soin qui doit être apporté à la rédaction de l’objet social, il convient d’être attentif au pouvoir laissé au gérant et aux modalités de transmission des parts sociales.

Concernant les pouvoirs du gérant, il est pertinent de lui en laisser suffisamment afin qu’il puisse accomplir seul les actes de gestion courants, tout en veillant à protéger l’intérêt de tous les associés, en interdisant notamment la revente de biens sans accord collectif préalable.

Pour la transmission des parts sociales, il faut en délimiter les modalités, que ce soit en cours de vie des associés ou à leur décès, pour faciliter la vie de la SCI.

2 - Réaliser les apports en capital social

Il n’y a pas de capital minimum imposé pour la constitution d’une SCI. L’apport est donc libre et peut se faire de deux façons :

• En numéraire, chaque associé apporte une somme d’argent
• En nature, le plus souvent c’est un bien immobilier existant

Un compte bancaire dédié à la SCI doit être ouvert pour l’apport en capital, la banque vous délivrera alors une attestation de dépôt de capital qui sera obligatoire pour les étapes suivantes.

Rappelons que dans le cas d’un apport en nature donnant lieu à la publicité foncière, l’intervention d’un notaire est obligatoire.

3 - Publier un avis de constitution dans un journal d’annonces légales

La société est régulièrement constituée dès lors que les apports en capital sont réalisés et les statuts paraphés et signés par chacun des associés. Il est maintenant nécessaire de procéder aux formalités d’enregistrement.

La première étape consiste en la publication d’un avis de constitution de la SCI dans un journal d’annonces légales. Le journal choisi doit être publié dans le département où siège la SCI.

L’avis de constitution doit comporter les mentions suivantes :

• La rédaction des statuts : acte sous seing privé ou acte authentique
• La date de signature des statuts
• La dénomination sociale de la SCI et son sigle éventuel
• La forme juridique (SCI)
• L’adresse du siège social
• L’objet social
• La durée de vie
• Le montant du capital social (ou montant du capital minimum en cas de capital variable)
• Modalités de cession des parts sociales
• Nom, prénom et domicile du gérant et des éventuels co-gérants
• Nom, prénom et domicile des associés tenus indéfiniment des dettes sociales
• Greffe du tribunal où la société sera immatriculée au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés)

Suite au dépôt de l’annonce légale, vous obtiendrez du journal une attestation de parution qui sera obligatoire pour pouvoir vous immatriculer. Cette formalité est payante et dépend du journal choisi et de la longueur de votre annonce (comptez entre 100 et 200 euros).

4 - Déposer la demande d’immatriculation au Greffe du Tribunal de Commerce

Vous disposez d’un délai d’un mois maximum après signature des statuts pour immatriculer votre SCI au Greffe du tribunal de commerce. À cet effet, il vous faut envoyer un certain nombre de documents :

• Le formulaire Cerfa M0 société civile
• Un exemplaire original des statuts
• Une attestation de parution au journal d’annonces légales
• Une copie du titre d’occupation des locaux
• Un exemplaire de l’acte de nomination du gérant, si sa nomination ne figure pas dans les statuts
• Une copie de la pièce d’identité et une déclaration sur l’honneur de non-condamnation des gérants
• Une copie de la pièce d’identité de chaque associé
• Le document relatif au bénéficiaire effectif

Suite au dépôt de votre dossier, en vous déplaçant au Greffe ou en effectuant les formalités en ligne sur le site Infogreffe, vous recevrez votre KBIS. Cette formalité d’enregistrement est payante (comptez environ 80 euros).