Rachat de crédit avec hypothèque : fonctionnement, comparateur

Parfait moyen d'abaisser ses mensualités et s'éloigner du risque d'endettement, le rachat de crédit permet à bon nombre de ménages de retrouver un reste à vivre décent et un quotidien plus serein.

Lorsque la somme des crédits rachetés est très élevée, et que le demandeur est propriétaire d'un bien immobilier, la banque racheteuse peut alors exiger qu'une hypothèque soit déposée sur le bien, pour se doter de garanties sérieuses et solides quant au remboursement du crédit racheté. Qu'est-ce qu'un rachat de crédit hypothécaire ? Explications.

Les principes du rachat de crédit

Au fil du temps, des aléas professionnels et personnels, des évolutions de vie familiale, des évolutions conjoncturelles également, notamment celles de l'inflation ou de l'incertitude professionnelle, les finances peuvent vivre des coups durs parfois, et peiner à se remettre à flot pour continuer à honorer sans encombre les engagements financiers pris. Le rachat de crédit est l'option à saisir dans ce type de situation. Il consiste à fusionner plusieurs crédits, ou à renégocier un crédit immobilier unique, pour bénéficier de mensualités plus faibles. En rachetant un ou plusieurs de ces crédits, la banque va mettre en place un nouveau crédit unique. Les avantages du rachat de crédit sont nombreux :

• Une gestion facilitée, par une seule mensualité prélevée par un organisme prêteur unique;
• Un taux d'intérêt unique;
• Une durée de remboursement réajustée;
• Des mensualités révisées à la baisse;
• Une seule assurance emprunteur, puisqu'un seul prêt;
• La possibilité de financer un nouveau projet.

Le rachat de crédit peut intégrer tout type de crédit :

• Les crédits à la consommation : prêts personnels, crédits renouvelables, crédits auto, rachat de soultes, prêts travaux, etc.;
• Les crédits immobiliers : investissement locatif, achat d'une résidence secondaire, etc.;
• Les dettes diverses : compte courant débiteur, découverts bancaires, retards d'impôt, retards de loyers, dettes familiales, mensualités de crédit en retard, éventuels frais de remboursement anticipés, etc.

Précisons toutefois que les dettes de jeux et les dettes liées à des activités illégales ne peuvent pas être intégrées à un rachat de crédit.

Quelle est la particularité du rachat de crédit avec hypothèque ?

Clarifions d'abord ce qu'est une hypothèque en finances. L’hypothèque est une garantie qui permet au créancier, l’organisme prêteur, de faire saisir le bien en cas de non-remboursement du prêt par l’emprunteur, afin qu’il soit procédé à sa vente en justice. Ainsi, l’organisme prêteur s’assure, quoi qu’il advienne, du remboursement du prêt, par mensualités, ou par le produit de la vente du bien hypothéqué.

Vous l'aurez donc compris, le rachat de crédit hypothécaire ne peut être proposé ou envisagé que sous deux conditions :

• La première, indispensable, qui est de ne s’adresser qu’aux propriétaires. Evidemment, si l’emprunteur ne possède pas de bien immobilier, il ne pourra rien hypothéquer;
• La seconde, qui relève plus de la pratique et de la logique, qui est d’intervenir principalement dans des situations représentant un montant important, soit pour regrouper de nombreux crédits, soit de gros crédits. Cela semble évident de ne pas hypothéquer un bien immobilier pour de petits crédits à la consommation.

Quels sont les avantages et les inconvénients d'un rachat de crédit hypothécaire ?

Commençons par les réjouissances. Le rachat de crédit hypothécaire présente plusieurs avantages :

• La viabilité du projet : L'hypothèque est probablement la meilleure garantie que la banque prêteuse puisse espérer contractualiser. La revente du bien lui garantit le remboursement des sommes prêtées. Le projet de rachat comme d'emprunt devient donc bien plus viable;
• Un taux d'intérêts plus intéressant : Toujours dans le même esprit, puisque le bien est donné en garantie, le risque pris pour la banque et l'assureur est moins élevé, donc le taux appliqué au prêt est plus attractif;
• La baisse significative de ses mensualités : Evidemment, c’est LE point positif du rachat de crédits. En regroupant l’ensemble des crédits en un seul, puis en lissant les échéances, cela apporte un peu d’air pour les fins de mois. D’ailleurs, pour être plus exacts, nous parlerons d’une suppression des mensualités pour la mise en place d’une mensualité unique.

Ceci étant, le rachat de crédits hypothécaire présente toutefois deux inconvénients majeurs qu’il convient d’aborder :

• Le risque de saisie du bien hypothéqué : En cas d’impayés, la banque fera jouer l’hypothèque en faisant saisir et vendre en justice le bien immobilier. Au-delà d’être un évènement particulièrement difficile à vivre, il faut savoir que la banque peut demander la saisie même si le solde du crédit à rembourser est très faible. Le cas d’un emprunteur qui ne parviendrait plus à rembourser les 10 000 € restants de son crédit se verra saisir son bien immobilier qui en vaut peut-être 250 000. C’est donc un risque pris à largement mesurer tant il peut avoir de conséquences;
• Des frais supplémentaires : Evidemment, la banque doit y trouver un intérêt si l’on ose le dire ainsi. Aussi, elle appliquera des frais lors du rachat, notamment les éventuelles Indemnités de Remboursement Anticipé (IRA) dont elle aura dû s’acquitter pour rembourser les crédits aux divers créanciers, qu’elle réintègrera dans le montant du nouveau crédit, mais aussi des frais de garanties et d’assurance du rachat de crédits puisqu’il s’agit bien d’un nouvel emprunt, et notamment les frais notariés précités, et enfin des frais de dossier pour dédommager la banque des démarches administratives entreprises pour racheter les crédits auprès des créanciers.

Le rachat de crédit hypothécaire est-il possible avec un crédit initial déjà hypothéqué ?

Il est possible qu'une garantie d'hypothèque ait déjà été souscrite sur l'un des crédits rachetés. Dans ce cas, la procédure se complexifie légèrement, mais le rachat de crédit hypothécaire est évidemment tout à fait possible. En rachetant le crédit immobilier, la banque va alors devoir lever l'hypothèque en cours au préalable, puisqu'elle est attribuée à la banque initiale, mais que celle-ci va se voir rembourser la totalité des sommes prêtées par la banque racheteuse. En effet, la garantie d'hypothèque est souscrite pour la durée du prêt, et généralement même, pour 1 à 2 ans de plus, pour couvrir une éventuelle période de report d'échéances.

La banque racheteuse va donc devoir mettre un terme à cette garantie, par une levée d'hypothèque à l'amiable, par acte notarié authentique. Celle-ci stipulera que l'emprunteur n'est plus redevable auprès de son créancier initial. Evidemment, à acte notarié, frais à la charge de l'emprunteur, logiquement plus importants que dans le premier cas précité. Le rachat de crédit intègrera en complément les droits d'enregistrement au Trésor Public, la contribution à la sécurité immobilière pour les frais de radiation de l'inscription, et les frais annexes administratifs pour l'enregistrement de la mainlevée par la banque initialement créancière, le tout représentant environ 0,8 % du montant du crédit immobilier initial.

Comment étudier le coût d'un rachat de crédit hypothécaire ?

Le meilleur taux proposé en rachat de crédit en 2023 avoisine les 2,2 % pour un rachat de crédit immobilier avec hypothèque. L'hypothèque place le bien en garantie du remboursement, ce qui permet à l'emprunteur de profiter d'un taux plus compétitif. Toutefois, le plus souvent, les taux seront plus élevés, plutôt de l'ordre des 4 à 5, voire 6 %. Mais intéressons-nous à l'ensemble des frais qu'induit un rachat de crédit, qui ne se limitent pas qu'au taux d'intérêts appliqué :

• Les frais de remboursement anticipé : Ils seront dus puisque l'organisme racheteur va solder les crédits en cours auprès des précédents créanciers. Si un prêt immobilier est intégré au rachat, les frais de remboursement anticipé peuvent représenter jusqu'à 3 % du capital restant dû, ou l'équivalent de 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé au taux médian du prêt;
• Les frais de banque : Il s'agit des traditionnels frais de dossier. Ils représentent généralement de 1 à 2,1 % du montant global racheté. Ces frais peuvent parfois être allégés, voire offerts, si le dossier de demande de rachat est solide;
• Les frais de courtage : Le courtier est le professionnel de la finance qui saura dénicher l'offre de rachat de crédit la plus compétitive, et conseiller son client sur les bons choix à faire pour ses finances. Mais les frais de mandat de courtage avoisineront généralement les 5 % du montant du rachat, selon la complexité du dossier et le profil de l'emprunteur;
• Le coût de l'assurance emprunteur : Elle consiste à prendre une garantie sur l'emprunteur, en protégeant l'établissement prêteur en cas d'invalidité, décès, perte d'emploi ou autre situation empêchant l'emprunteur d'honorer ses dettes. Elle reste légalement facultative, mais sera bien souvent imposée par la banque pour accorder le rachat.

Comparateur de rachat de crédit avec hypothèque : pourquoi est-il indispensable ?

La concurrence impose aux établissements bancaires de s'aligner, de réviser leurs taux ou leurs conditions pour parvenir à convaincre. Il est donc nécessaire ou fortement recommandé de comparer plusieurs offres de rachat de crédit hypothécaire avant de s'engager. Pour ce faire, et pour s'assurer d'opter pour la solution la plus adaptée et porteuse de sérénité, certains paramètres de l'offre de rachat seront à étudier :

• Le TAEG : Le Taux annuel effectif global intègre l'ensemble des frais (intérêts, assurance, frais de gestion, frais hypothécaires, etc.) associés au rachat de crédit. Il est la référence à prendre pour comparer les offres;
• La durée du nouveau prêt : Plus le rachat s'étale dans la durée, plus il coûte cher, puisque les intérêts sont dus plus longtemps, et sont plus élevés avec la durée. Pourquoi ? Parce que plus le remboursement est long, plus l'organisme prêteur prend le risque de voir la situation de l'emprunteur évoluer, et se heurter à de potentielles non honorabilités d'échéances;
• Les conditions du rachat : Elles conditionnent bien souvent une partie du taux appliqué. Parfois, les rachats intègrent des indemnités de remboursement anticipé, ou en sont dédouanés. La pause mensuelle accordée parfois une à deux fois par an impacte également le taux appliqué. Rien n'est jamais réellement offert;
• Le profil de l'emprunteur : La situation financière, professionnelle et personnelle de l'emprunteur impacteront évidement le coût du rachat, selon les garanties que la banque estime devoir prendre.

Etudier ces critères n'est pas nécessairement chose aisée, d'autant qu'ils font souvent l'objet d'une formulation en petites lignes, peu accessibles à une personne lambda, non experte en finances. C'est ici qu'intervient le comparateur en ligne de rachat de crédit hypothécaire. Ce dernier va comparer automatiquement les offres disponibles auprès de plusieurs organismes, et notamment celles des banques en ligne, qui proposent généralement des conditions plus clémentes. 100 % gratuit, accessible en continu, de chez soi, il permet de profiter d'offres actualisées pour mieux évaluer le rachat de crédit possible à souscrire. Ajoutons que le comparateur en ligne n'impose aucune forme obligatoire d'engagement contractuel ou financier.