Investir dans une résidence étudiante : avantages, inconvénients, risques

Investir dans une résidence étudiante, c’est de prime abord un loyer régulier dans une ville dynamique et attractive, pour une dépense immobilière de faible montant. C’est également une fiscalité intéressants grâce au statut LMNP ou au dispositif Censi-Bouvard.

En définitive, de nombreuses raisons donnent envie de se lancer dans l’investissement immobilier étudiant. Mais de quoi parle-t-on exactement ? Quels sont les avantages ? Sont-ils suffisants pour faire oublier les risques et inconvénients ? On fait le point dans ce dossier.

Rappel : qu’est-ce qu’une résidence étudiante ?

Les résidences étudiantes sont constituées d’immeubles disposant de plusieurs appartements meublés à destination des étudiants. Les logements sont le plus souvent des studios, mais il est possible de dénicher quelques T2.

Ils doivent être pratiques dans un espace réduit, et disposer de W.C, de douche et de coin cuisine fonctionnels, dans les parties privatives ou communes. En outre, un service accueil, petit-déjeuner et blanchisserie doit être proposé.

Enfin, critère déterminant pour bénéficier de l’appellation « résidence étudiante », elle doit être habitée par… des étudiants. Pour profiter des avantages fiscaux, il est nécessaire de justifier de la location à un étudiant au cours des trimestres de référence (octobre à décembre, janvier à mars, avril à juin).

Les avantages de l’investissement immobilier en résidence étudiante

Investir dans une résidence étudiante procure de nombreux avantages, sur le plan financier, le plan fiscal, mais également en matière de tranquillité d’esprit…

Les avantages sur le plan fiscal

Avec l’achat d’un ou plusieurs appartements au sein d’une résidence étudiante, vous aurez le choix entre deux dispositifs pour la location : le LMNP et le Censi-Bouvard.

Le statut LMNP

En qualité de LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), l’acquisition d’un logement en résidence étudiant devient accessible à tous les investisseurs, même les débutants. C’est pourquoi il s’agit d’un des investissements recommandés pour un premier achat.

Pour être éligible au statut de LMNP, vous devez réunir les conditions suivantes :

• Ne pas exercer l’activité de location à titre principal et / ou à titre professionnel
• Générer des recettes locatives n’excédant pas 23 000 euros par an et / ou 50 % de vos revenus globaux

En contrepartie, vous profitez des avantages fiscaux suivants :

• L’amortissement comptable du bien et la déduction des charges au régime réel
• Ou l’abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus au régime micro-BIC
• La récupération de la TVA à 20 % sous condition de bail d’exploitation et de non-revente du bien durant 20 années

Le dispositif Censi-Bouvard

Cette solution, plus adaptée dans le cadre d’une diversification du patrimoine immobilier, permet aux contribuables personnes physiques de réduire le montant de leur impôt sur le revenu, sous conditions.

Pour bénéficier du dispositif Censi-Bouvard, vous devez respecter les critères suivants :

• L’engagement à louer une résidence étudiante meublée pour une durée de 9 ans minimum
• La déclaration de l’encaissement des loyers dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non dans la catégorie des revenus fonciers

En compensation, vos avantages fiscaux sont les suivants :

• 11 % de réduction d’impôts sur le revenu sur le montant de l’acquisition immobilière dans la limite de 300 000 euros investi
• La récupération de la TVA à 20 % dans un délai de 3 à 6 mois après la mise en location et l’engagement de ne revendre le bien avant 20 années
• La déduction des frais réels et des intérêts d’emprunt même au régime BIC

Les avantages financiers : un rendement élevé

En passant par une société gestionnaire comme Nexity pour ne citer qu’eux, le rendement est garanti et plus intéressant que de nombreux autres investissements immobiliers, puisqu’ils affichent des rendements supérieurs de 5 à 6 %.

Autrement dit, il s’agit d’une aubaine financière au regard de l’effort d’investissements, renforcée par des prêts concédées à faible taux d’intérêt depuis plusieurs années.

Les avantages d’une « gestion passive » et sécurisée

La gestion des résidences étudiantes est déléguée à un prestataire faisant office de société d’exploitation professionnelle. Autrement dit, une fois le bail commercial signé entre la société gestionnaire et l’investisseur, il n’y a plus à s’occuper des inconvénients rencontrés avec une location classique (rapport avec le locataire, réparations, état des lieux, etc.).

De plus, le bail commercial sécurise votre investissement en définissant les obligations entre les deux parties ainsi que la répartition des charges. En outre, une obligation de résultats vous assure d’être payé de vos loyers, que le logement étudiant soit pourvu ou non.

Tous ces avantages ne doivent pas aveugler l’investisseur, car les risques existent toujours en matière d’immobilier. Il est important de les connaître pour les limiter au maximum.

Les inconvénients de l’investissement immobilier en résidence étudiante

La crise sanitaire qui secoue le monde entier n’épargne pas les étudiants qui sont de plus en plus nombreux à quitter leurs logements. Si la situation est exceptionnelle, elle montre bien qu’aucun investissement n’est à 100 % sécurisé.

En outre, il appartient d’être vigilant sur plusieurs points avant d’investir en résidente étudiante : le lieu, la société de gestion et la qualité de la location sont importants.

Bien choisir la ville étudiante dans laquelle on investit

Il existe encore aujourd’hui en France une pénurie de logement étudiant. Tous les nouveaux venus en études supérieures ne trouvent pas de studio à prix décent faute de résidences étudiantes assez nombreuses.

Cependant, il convient d’être attentif à la ville dans laquelle vous investissez. Certaines facultés, soit par leur emplacement, soit par le cursus qu’elles proposent, sont plus attractives que d’autres. Évitez, donc, d’investir dans une ville où le nombre d’étudiants baisse d’année en année.

Soyez également regardant sur l’environnement offert par la résidence étudiante : proximité des services, des commerces, des transports, etc. Au sein de la résidence étudiante, la mise à disposition d’un parking, du Wifi, d’un service de laverie, d’une salle détente ou d’une salle de sport sont également le minimum requis.

Bien choisir la société gestionnaire pour déléguer avec sérénité

Le choix du gestionnaire et la qualité du contrat de bail commercial est déterminant. Celui-ci doit être financièrement irréprochable et avoir les reins solides, puisque vous vous engagez à louer votre logement étudiant pour une durée minimum de 9 années.

Pour rappel, la société de gestion à qui vous déléguez aura à sa charge la rédaction des baux de location, la signature des états des lieux d’entrée et de sortie, mais également la gestion des litiges, le suivi et le recouvrement des impayés, etc.

La contrainte de location dans le temps

Bien qu’un logement en résidence étudiante constitue un bien recherché et facile à revendre en raison des rendements immédiats qu’il peut offrir, il ne faut pas oublier que sa revente prématurée vous fait perdre vos avantages fiscaux.

Après 9 ans, vous devrez restituer la TVA dont vous avez été exonéré, et avant 9 ans, vous devrez restituer la TVA et rembourser vos avantages fiscaux. Or, la plus-value est rarement suffisante pour couvrir les pertes.

Ce n’est donc qu’après 20 ans de location que vous aurez réalisé le meilleur investissement, à condition que le coût des travaux de rénovation et de remise en état éventuel n’aient pas été trop pesants dans votre budget.