SCPI de déficit foncier : faut-il investir ? Quelle déduction fiscale ?

La SCPI de déficit foncier est une forme de SCPI fiscale, au même titre que les SCPI Pinel, Malraux ou monuments historiques. Son objectif est donc d’octroyer à l’investisseur des avantages fiscaux pour payer moins d’impôts.

Alors, qu’est-ce que la SCPI de déficit foncier ? Est-ce une bonne idée d’acquérir des parts ? Quelle réduction fiscale offre-t-elle ? On vous explique l’essentiel sur les SCPI de déficit foncier !

Les SCPI de déficit foncier en bref

Les SCPI Sociétés Civiles de Placement Immobilier de déficit foncier permettent d’investir dans la pierre sans les contraintes liées à l’achat d’un immeuble. Leur but est de générer du déficit foncier pour que le contribuable puisse le déduire de ses revenus.

À cette fin, la société gestionnaire investit dans des biens immobiliers à rénover, de façon à les remettre en état et pouvoir engager un maximum de travaux. À terme, les travaux réalisés permettent la valorisation du bien et représentent souvent plus de 50 % du coût total du logement.

La particularité des SCPI de déficit foncier est sans aucun doute le type d’investisseurs qu’elle vise, à savoir ceux payant le plus d’impôt et ayant une TMI Tranche Marginale d’Imposition importante.

SCPI de déficit foncier, pour quel profil d’investisseur ?

Tout d’abord, il est important de rappeler que les SCPI de déficit foncier représentent seulement une faible part des SCPI disponibles sur le marché. Elles son t très recherchées et restent rares, autant le savoir avant d’y souscrire.

Les SCPI de déficit foncier permettent :

• D’investir dans l’immobilier ancien sans supporter les dépenses d’entretien
• De déduire de ses revenus fonciers le montant des travaux et des charges supporté
• De percevoir des revenus locatifs sans avoir à gérer la location du bien immobilier
• De Diversifier son patrimoine en optant pour un support « pierre papier »

Il faut savoir que s’il est nécessaire de conserver au moins trois années ses parts de SCPI de déficit foncier pour bénéficier de la déduction sur les revenus fonciers, ce type de SCPI reste à envisager à long terme, les plus souvent à 15 ans comme précisé par le gestionnaire.

Au final, la SCPI de déficit foncier s’adresse en priorité :

• Aux contribuables n’ayant pas besoin de liquidités, les fonds placés n’étant pas récupérés avant plusieurs années
• À ceux qui ont au minimum 5 000 ou 10 000 euros à placer à moyen terme
• À ceux qui ont une TMI de 41 % ou 45 % afin de bénéficier au maximum de la fiscalité
• À ceux qui ont des revenus fonciers positifs et souhaitent les diminuer
• À ceux qui ont besoin de réduire le montant de leur impôt dès la première année de souscription

La SCPI de déficit foncier offre donc des perspectives séduisantes, à condition de profiter de l’ouverture d’une souscription. Un des gestionnaires les plus connus étant le Crédit Agricole par le biais des SCPI Amundi déficit foncier.

Notre avis : comme toutes les SCPI, le risque de perte en capital existe mais est relativement réduit en raison de la hausse du marché immobilier. Cependant, la SCPI de déficit foncier est à réserver aux épargnants les plus imposés.

Déduction fiscale avec les SCPI de déficit foncier

La déduction fiscale accordée dans le cadre des SCPI de déficit foncier n’entre pas dans le cadre du plafonnement des niches fiscales. Il s’agit donc d’un dispositif complémentaire aux régimes de réduction existants tout à fait pertinent.

Le revenu imposable de l’investisseur peut être diminué à hauteur de 10 700 euros par an maximum. Pour les contribuables ayant une TMI élevée, la SCPI de déficit foncier permet de réaliser une économie d’impôts allant jusqu’à 45 %.

Il reste à noter que les SCPI fiscales de déficit foncier peuvent également être imposées dans les catégories suivantes :

• En tant que revenus fonciers si elles donnent lieu à la perception d’un revenu locatif, ces revenus supplémentaires seront imposés au barème progressif de l'impôt
• En tant que plus-values immobilières, à la revente du bien, si une plus-value est générée, avec une imposition au barème progressif de l’impôt sur le revenu d’une part, et le paiement de prélèvements sociaux d’autre part

Les SCPI de déficit foncier sont faites pour vous si vous présentez souhaitez investir dans l’immobilier ancien sans contrainte et si le montant de votre impôt est élevé. Dans le cas contraire, d’autres SCPI pourraient vous convenir davantage, comme les SCPI dites de rendement.