Primo accédant : comment savoir ce que je peux emprunter ?

Vous désirez devenir propriétaire en achetant votre premier logement ? Alors vous êtes sans doute un primo accédant, c’est-à-dire une personne achetant sa résidence principale alors qu’elle n’en a pas été propriétaire depuis au moins 2 ans.

Mais pour mener à bien votre projet immobilier, vous avez besoin d’estimer votre budget afin de trouver le bien immobilier que la banque acceptera de financer. Pour cela, il vous faut d’abord déterminer si vous êtes éligibles à des coups de pouce primo-accédant, puis faire le point sur votre capacité d’emprunt.

Les aides à l’emprunt pour les primo-accédant

En tant que primo-accédant, vous pouvez bénéficier de certaines aides qui se traduisent par :

• La mise en place d’un ou plusieurs prêts ouvrant des avantages particuliers,
• L’aide de certaines municipalités pour favoriser l’accès à la propriété.

En conséquence, il ne faut pas hésiter à se faire accompagner d’une personne connaissant les dispositifs existants, comme la commission logement au sein de son entreprise, une assistante sociale ou encore un courtier en crédit immobilier.

Le prêt à taux zéro

Le PTZ prêt à taux zéro est accordé aux primo accédants sous réserve de respecter certains plafonds de revenus, calculés en fonction de la composition du foyer fiscal des emprunteurs et de la zone géographique d’investissement immobilier.

Dans les faits, le prêt à taux zéro n’est pas seulement réservé aux ménages les plus modestes, puisqu’environ 80 % des primo-accédants en bénéficient. Il permet d’obtenir un prêt immobilier pouvant financer jusqu’à 80 % du projet, sur une durée allant de 15 à 25 ans, à taux zéro et sans aucuns frais de dossier !

Par ailleurs, il peut être complété par un PTZ +, si le primo-accédant envisage de faire des travaux importants de rénovation tout en améliorant le niveau de performance énergétique du logement.

Le prêt action logement

Le prêt action logement, quant à lui, est réservé aux salariés des entreprises privées ou agricoles comptant 10 salariés ou plus. Le taux d’intérêt de cet emprunt est réduit par rapport aux taux du marché.

Comme le PTZ, le prêt action logement ne peut couvrir qu’une partie de l’opération immobilière. Il doit donc être complété par d’autres prêts, qu’ils soient aidés, conventionnés ou classiques.

À savoir que le PAS Prêt d’Accession Sociale a perdu de son intérêt car il ne permet plus aux emprunteurs primo-accédants de continuer à percevoir les allocations logement. Sauf cas spécifiques, un nouvel emprunteur se tournera vers le PTZ, le prêt action logement et éventuellement un prêt classique.

Le montant d’emprunt possible d’un primo-accédant

Les frais à ne pas oublier

Dans tous les cas, lorsque vous empruntez pour la première fois en vue d’une acquisition immobilière, sachez que vous ne pourrez pas couper aux frais suivants :

• Les frais de notaire, ils s’élèvent de 2 à 3 % dans le neuf et de 8 à 10 % dans l’ancien,
• Les frais de garantie, ils servent à assurer la banque du bon remboursement de vos échéances de prêt en cas de défaillance, ils se formalisent par la prise d’un cautionnement mutuel, d’une hypothèque ou d’un PPD Privilège de Prêteur de Deniers,
• Les frais d’assurance emprunteur, ils servent à garantir les paiements à la banque en cas de décès, d’invalidité, et parfois de perte d’emploi, l’assureur retenu peut être celui de votre choix,
• Les frais de dossier, bien que négociables, ils sont rarement à zéro, et la banque prendra au minimum quelques centaines d’euros,
• Les frais d’intermédiation, ils sont dus si vous passez par un intermédiaire, comme une agence immobilière ou un courtier.

Ces frais ne sont, la plupart du temps, pas financés par le crédit immobilier. C’est pourquoi il vous faudra un apport personnel pour pouvoir emprunter. Assurez-vous de couvrir au moins les frais de notaire, et dans l’idéal 10 à 20 % de votre projet immobilier.

La capacité mensuelle de remboursement

Le primo-accédant, tout comme n’importe quel emprunteur, doit séduire la banque pour emprunter. Pour cela, l’établissement de crédit va s’attarder sur votre situation, vos revenus, ceux de votre éventuel conjoint, mais également vos charges.

Il est vivement recommandé que votre taux d’endettement ne dépasse pas 35 % pour que votre prêt soit accordé. Ainsi, si vos revenus sont de 2 000 euros par exemple, vous pouvez rembourser des mensualités de prêt allant jusqu’à 700 euros par mois. À condition bien sûr de ne pas avoir de charges à côté, comme des crédits à la consommation ou des pensions alimentaires à verser.

Par ailleurs, sachez que l’établissement prêteur ne retiendra dans vos revenus que les sommes ayant un caractère certain. Mieux vaut donc que le primo accédant soit en CDI, fonctionnaire titulaire ou chef d’entreprise depuis plusieurs années.

La capacité d’emprunt pour un bien immobilier

Une fois votre capacité mensuelle de remboursement connue, ce qui vous intéresse est de savoir quel montant vous pouvez emprunter. Celui-ci va dépendre de plusieurs facteurs, dont le plus important est sans aucun doute la durée de votre emprunt immobilier.

En effet, plus votre crédit se fait sur une longue durée, plus l’enveloppe dont vous pouvez bénéficier est élevée. Mais d’autres critères importants vont jouer, comme l’existence de prêts aidés, le taux d’intérêt consenti par la banque, le coût de la garantie, le taux de votre assurance de prêt immobilier, etc.

En définitive, le primo accédant bénéficiant de plus d’aides que les autres emprunteurs, il est nécessaire d’étudier leur dossier au cas par cas pour connaître le montant possible de leur emprunt. En effet, si l’on reprend notre emprunteur faisant un crédit immobilier de 700 euros par mois, il peut emprunter avec un prêt immobilier classique consenti aux taux moyens du marché en janvier 2022 les sommes suivantes :

• 112 000 euros sur 15 ans,
• 143 000 euros sur 20 ans,
• 168 000 euros sur 25 ans.

Mais si les taux viennent à baisser, ou si le primo accédant peut compléter le prêt bancaire par un prêt à taux zéro ou un prêt action logement, il augmentera d’autant plus le montant de son emprunt.

En définitive, pour connaître le montant de votre emprunt, privilégiez une simulation personnalisée tenant compte de votre statut de primo accédant, mais également de votre situation personnelle et professionnelle. Notre comparateur de prêt en ligne, gratuit et sans engagement, constitue pour vous une aide précieuse pour souscrire votre premier crédit immobilier, sans avoir recours à des intermédiaires payants.