Comment comparer plusieurs offres de prêts immobiliers ?

Vous êtes en pleines démarches pour négocier un prêt immobilier. Vous avez déjà plusieurs offres de prêt entre les mains, ou vous êtes en attente de les recevoir, ou encore vous étudiez les propositions reçues sur Internet issues d’un comparateur en ligne.

Dans tous les cas, une question se pose quand on n’est pas un professionnel du chiffre : comment bien comparer les offres de prêts immobiliers entre elles pour choisir la meilleure ? Nous vous expliquons tout ce que vous devez savoir dans cet article !

Les préalables à la comparaison d’offres de prêt immobilier

Tout d’abord, sachez qu’on ne peut comparer un crédit immobilier avec un autre que s’ils sont du même montant et sur une durée identique. En effet, une offre sur 20 ans sera forcément mois coûteuse qu’une offre sur 25 ans, mais ne correspondra peut-être pas au besoin de l’emprunteur.

Astuce n° 1 : demandez à la banque une proposition sur plusieurs durées si vous hésitez, afin de pouvoir comparer des éléments similaires entre eux.

Ensuite, on préfère comparer des offres qui ont été acceptées par la banque. Si vous avez des simulations sur le web par exemple, il se peut que l’offre faite en direct par l’établissement bancaire soit plus avantageuse après négociation, ou au contraire moins avantageuse à cause d’un point particulier de votre dossier emprunteur.

Astuce n° 2 : on ne choisit pas son crédit sur Internet, mais on choisit les établissements les plus à mêmes de financer notre projet dans les meilleures conditions.

Les points essentiels de comparaison pour une offre de prêt immobilier

Le taux d’intérêt bancaire du prêt

Bien souvent, les emprunteurs sont obnubilés par un taux d’intérêt. Dans une conversation entre collègues ou entre amis, on vous demandera à quel taux vous avez emprunté.

Et bien souvent, la réponse qui viendra spontanément à celle du taux d’intérêt bancaire nominal, c’est-à-dire le taux du crédit, sans prendre en compte les autres coûts financiers.

Sachez que ce taux, pris isolément, est trompeur. En effet, le coût d’une offre de prêt ne se limite pas aux intérêts bancaires payés, mais à de nombreux facteurs. C’est pourquoi on préfère comparer entre eux les TAEG Taux Annuel Effectif Global.

Le TAEG du prêt

Voici un indicateur clé, bien plus fiable pour que l’emprunteur puisse se repérer entre les différentes offres émises par les établissements de crédit. Le TAEG comprend certes le taux d’intérêt nominal de la banque, mais également :

• Les frais de dossier,
• Les frais d’intermédiation,
• Le coût des garanties obligatoires,
• Le coût des assurances obligatoires,
• Et les éventuels autres frais imposés à l’emprunteur.

Il est donc très utile à la comparaison des offres, et doit être additionné au TAEA Taux Annuel Effectif d’Assurance pour mieux estimer le coût du crédit immobilier.

Le TAEA du prêt

Le TAEA, quant à lui, permet à l’emprunteur d’évaluer le montant de son assurance emprunteur et est obligatoire depuis 2015. La banque doit mentionner la TAEG et le TAEA. Cette donnée est importante, car l’assurance emprunteur a un coût élevé, et son impact dans le budget des ménages est loin d’être négligeable.

Grâce à la délégation d’assurance, vous avez le libre choix de votre assurance de prêt immobilier, et pouvez donc la souscrire à la concurrence pour réaliser des économies substantielles.

Ainsi, en additionnant le TAEG hors assurance emprunteur et le TAEA en délégation, vous obtiendrez le taux réel de votre crédit tout frais compris. Ce pourcentage est celui à retenir pour une comparaison efficace, à moins que vous ne préfériez parler de coût.

Le coût total de prêt

Le coût total du crédit est le pendant du TAEG du crédit assurances comprises. La différence, c’est qu’il est exprimé en euros et non en pourcentage, ce qui est parfois plus parlant pour l’emprunteur.

Vous pouvez donc l’utiliser pour comparer les offres de prêt entre elles au niveau pécuniaire. Prenons l’exemple d’un crédit immobilier de 180 000 euros sur 20 ans, accordé avec un TAEG hors assurances de 1 % et un TAEA de 0,4 % :

• Le TAEG assurances comprises est de 1,4 %,
• Le coût total du crédit est de 33 074 euros, dont 14 400 euros d’assurance.

Les autres points importants à prendre en compte pour comparer plusieurs offres de prêt immobilier

Si les taux et les chiffres donnent à l’emprunteur une idée tout à fait claire du coût de son crédit, il ne faut pas oublier que d’autres éléments, non quantifiables immédiatement, ont leur importance lorsque l’on souscrit un prêt immobilier.

À offre quasi-identique, ces différents points peuvent faire la différence entre les banques et les départager pour faire le meilleur choix possible.

La modularité du prêt

Tous les prêts immobiliers ne présentent pas la même souplesse, loin de là. Or, même un crédit immobilier consenti à taux fixe peut être modulable, pour faire face aux aléas de la vie et apporter une réponse ponctuelle aux besoins spécifiques d’un emprunteur.

Ainsi, un crédit modulable peut vous faire bénéficier des avantages suivants :

• Une baisse des mensualités de prêt, en cas de diminution des revenus de l’emprunteur par exemple,
• Une hausse des mensualités de prêt, en cas d’augmentation des revenus de l’emprunteur par exemple,
• Une pause remboursement, en cas de perte d’emploi de l’emprunteur par exemple.

Avouons qu’il est toujours mieux que le crédit s’adapte à l’emprunteur, et non que l’emprunteur s’adapte au crédit, quand on signe pour un prêt nous engageant sur 2 décennies ou plus !

Les IRA Indemnités de Remboursement Anticipé

Les IRA sont dues lorsque vous souhaitez rembourser par anticipation votre crédit immobilier, partiellement ou totalement, suite à un héritage ou à la vente de votre logement par exemple.

Ces IRA peuvent être négociées lors de la souscription du prêt immobilier, ce qui est un soulagement quand on sait qu’elles peuvent s’élever jusqu’à 3 % du capital restant dû.

Les frais de tenue de compte

Si la banque vous accorde un crédit immobilier, c’est qu’elle veut vous avoir comme client car votre profil l’intéresse. Et c’est sur cela qu’elle gagne de l’argent à long terme. Ainsi, l’emprunteur ouvre généralement son compte courant dans la banque prêteuse et se voit délesté chaque mois de frais de tenue de compte : carte bancaire, chéquier, assurances, autorisation de découvert, frais pour virement, etc.

Il est donc important de comparer les offres bancaires correspondant le plus à vos besoins d’une part, et les moins chères d’autre part pour les mêmes services. À noter bien sûr que vous pourrez toujours quitter l’établissement prêteur et domicilier vos revenus ailleurs, mais ce n’est pas toujours le choix le plus pratique.

La qualité de la relation humaine

Eh oui, ce facteur est souvent négligé, et pourtant ! Toutes les banques n’ont pas la même politique et les mêmes engagements. Certaines s’investissent dans le développement durable, certaines sont mutualistes, certaines mettent en avant l’économie française, etc. Autant de points qui peuvent toucher votre sensibilité et vous faire préférer une banque à une autre car elle correspond davantage à vos valeurs.

Par ailleurs, vous avez pu vous sentir beaucoup mieux accueilli dans l’établissement A que dans l’établissement B, parce qu’on vous a servi un café, parce qu’on a pris du temps pour vous, parce que votre conseiller a été sympathique, parce que vous avez été présenté au directeur de l’agence, etc. La qualité de la relation humaine peut donc faire pencher la balance pour choisir votre prêt immobilier.

Maintenant que vous êtes armé pour comparer les offres de prêts immobiliers, il est nécessaire d’en décrocher plusieurs si ce n’est pas encore fait. Notre comparateur de prêt immobilier en ligne vous met en relation avec les meilleurs établissements bancaires près de chez vous, ceux qui ont envie de vous suivre dans votre projet immobilier. C’est gratuit et sans engagement, alors n’hésitez pas !