Crédit immobilier : que vérifie la banque avant de donner son accord ?

Vous comptez financer votre logement par un crédit ? Avant d’accorder un prêt, la banque examinera plusieurs critères.

Pour décider d’octroyer ou non un crédit immobilier, l’établissement prêteur étudie le dossier du demandeur à la loupe. Taux d’endettement, apport personnel, situation professionnelle, revenus, nature du projet envisagé, garanties… Voici l’ensemble des facteurs pris en compte.

La nature et le montant des revenus perçus

Pour décrocher un prêt immobilier, il faut percevoir des revenus fixes et réguliers. La nature du contrat de travail de l’emprunteur constitue un élément important pour la banque qui favorisera logiquement les personnes travaillant en CDI ou dans la fonction publique. Pour les indépendants, chefs d’entreprises et professions libérales, c’est l’ancienneté qui est prise en compte. Les demandeurs en CDD ou en intérim auront probablement plus de difficulté à convaincre le banquier.

Le taux d’endettement

Le taux d’endettement correspond au rapport entre les revenus nets du foyer et le montant total des mensualités de crédit. Par exemple, pour une personne qui perçoit un salaire net de 1 500 euros et dont les mensualités s’élèvent à 300 euros, le taux d’endettement s’établit à 20 %.

En France, la plupart des établissements de crédit fixent un taux d’endettement maximum de 33 %. Dans l’exemple présenté ci-dessus, le total des mensualités de crédit ne devrait donc pas représenter plus de 500 euros par mois.

Dans certaines situations, notamment lorsque le reste à vivre est important, le taux d’endettement peut aller au-delà des 33 %.

Le reste à vivre

Le reste à vivre correspond à la somme qu’il reste chaque mois au ménage après avoir réglé les charges fixes et les mensualités de crédit. Ce critère est particulièrement observé par les établissements bancaires.

A titre d’information, le reste à vivre minimum pour une personne seule s’élève à 750 euros. Pour un couple sans enfant, il est de 900 euros, auquel s’ajoute 150 euros par enfant.

L’apport personnel

L’apport personnel n’est pas obligatoire pour obtenir un prêt immobilier mais il est vivement conseillé. En effet, cette somme peut permettre d’obtenir un capital plus élevé et/ou un taux plus intéressant.

Un apport minimum de 10 % est souvent exigé par les banques. Il sert généralement à payer les frais relatifs à l’emprunt comme les frais de notaire, les frais de dossier ou encore les frais de garantie.

Les garanties liées au prêt immobilier

Dans le cadre de l’achat d’un bien immobilier, tout emprunteur doit souscrire à l’une des garanties exigées par la banque.

On distingue 4 types de garanties :

• Le privilège de prêteur de deniers (PPD) : il garantit au prêteur qu’il sera indemnisé en priorité en cas de saisie puis de vente du logement acheté.
• Le cautionnement : l’organisme de cautionnement s’engage à rembourser les mensualités de crédit auprès de la banque en cas de défaut de paiement de l’emprunteur.
• L’hypothèque : elle consiste à donner un bien immobilier en garantie à banque. Ce bien pourra être saisi et vendu aux enchères en cas de non-paiement des mensualités.
• Le nantissement : ce contrat permet d’obtenir un crédit en donnant en garantie une partie de son patrimoine financier.

Le choix entre 4 garanties dépend principalement du profil de l’emprunteur et de la nature du projet envisagé.

Les caractéristiques du prêt immobilier

La durée du crédit et le montant demandé sont des éléments déterminants pour la banque. Si le capital nécessaire est disproportionné par rapport aux revenus perçus, le prêteur est en droit de refuser la demande de prêt. Il en est de même dans le cas d’une durée d’emprunt trop longue.

La situation personnelle de l’emprunteur

Le dernier critère observé par la banque est la situation personnelle de l’emprunteur. Le prêteur se penchera notamment sur l’état de santé de son client, sa profession et sa situation familiale.