Quelles différences entre une SCPI et une SIIC ?

Acheter des parts de SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) ou acheter des actions boursières appelées SIIC (Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées) permet à l’investisseur de réaliser un placement dit « Pierre Papier ».

SCPI et SIIC permettent d’investir dans l’immobilier sans subir les contraintes de ce placement recherché, notamment en matière de rénovation de logements ou d’impayés des locataires. Mais qu’est-ce qui distingue SCPI et SIIC, comment choisir ?

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

La SCPI est une société civile ayant pour objet l’acquisition et la gestion d’un parc locatif. Selon leurs spécificités, elles n’ont pas exactement le même but. Ainsi, une SCPI de rendement génère un maximum de revenus fonciers, une SCPI fiscale vise la recherche d’avantages fiscaux, une SCPI de plus-value mise sur l’augmentation du marché immobilier.

Une SCPI procure donc à l’investisseur des revenus fonciers, des plus-values immobilières et / ou des réductions fiscales. Pour souscrire à des parts de SCPI, l’investisseur a donc la qualité d’associé de la société civile, à hauteur des parts sociales détenues.

Qu’est-ce qu’une SIIC ?

La SIIC est une société cotée en bourse dont l’objet est l’acquisition et la valorisation d’actifs immobiliers. Les actifs détenus sont multi-catégoriels : locaux commerciaux, bureaux tertiaires, logements privés, bâtiments industriels. Ils peuvent être détenus en France et dans le monde entier. La SIIC émet des actions foncières cotées, fluctuant de ce fait au gré des marchés financiers.

La SIIC s’acquiert donc pour l’investisseur en achetant des actions ou autres instruments financiers valorisant la valeur des SIIC. Pour y souscrire, il est possible d’acheter des actions via un PEA, un compte-titres ou même certains supports d’assurance vie dédiés aux investissements immobiliers.

SCPI et SIIC présentent donc des points communs, mais également des différences. Dans ce contexte, il est utile de comprendre les avantages et inconvénients de l’une comme de l’autre.

Avantages et inconvénients d’une SCPI

Les SCPI présentent l’avantage d’avoir une date de terme connue à l’avance. Elle est le plus souvent comprise entre 10 et 15 ans. À l’issue de la durée convenue à la souscription, la SCPI est liquidée et chaque associé récupère ses apports.

Les avantages fiscaux, s’il y en a, sont accordés si et seulement si les conditions d’éligibilité au dispositif utilisé sont respectées. Le plus souvent, il s’agit d’années minimum de détention (SCPIPinel, Denormandie, Malraux, etc.). Bien qu’il soit possible de revendre ses parts de SCPI avant terme, elles perdent leurs avantages fiscaux et sont donc peu liquides.

À court ou moyen terme, les SCPI présentent de bonnes performances, avec des rendements qui affichaient 8 % en 2016, mais néanmoins revus à la baisse à quelque 4 % en moyenne en 2021.

En fin d’investissement, des frais d’entrée, de l’ordre de 8 % à 12 % en moyenne, sont dus à la société gestionnaire, ce qui vient minorer le rendement global du placement.

Avantages et inconvénients d’une SIIC

Les SIIC sont très liquides, il s’agit en effet d’actions foncières et il est donc possible de les acheter et les vendre à tout moment. Elles sont cependant soumises au prix du marché et leur prix représente donc une volatilité importante.

À court ou moyen terme, le risque de perte est augmenté, ce qui n’est pas le cas à long terme. Autrement dit, il s’agit d’actions et elles ne sont pas conseillées aux investisseurs dont le profil est prudent et sécuritaire.

En revanche, comme toujours en bourse, la perspective de gains est importante. Les SIIC affichaient d’ailleurs une performancede près de 12 % en 2016, soit 4 points de plus qu’une SIIC. Leur valeur s’est effondrée en 2020 comme bon nombre d’actions, mais remonte sur 2021, avec un marché européen et international haussier de manière générale.

Au niveau des frais d’entrée, ils sont faible comparés aux SCPI puisqu’ils sont constitués de frais de courtage. À la revente, le régime fiscal s’applique en fonction du support d’investissement (compte-titre, assurance-vie).

Conclusion : faut-il investir en CSPI ou en SIIC ?

Tout dépend de l’horizon de placement de l’investisseur et de son appétence au risque. Les SIIC étant cotées sur le marché boursier, elles sont par nature plus volatiles et présentent un risque plus élevé de pertes en capital. Les SCPI sont donc bien moins risquées, puisque le but recherché est sans conteste la performance alliée à la sécurité. D’un autre côté, une conservation des SIIC à long terme est souvent profitable, le marché boursier étant cyclique, il remonte presque toujours systématiquement.

Notre conseil est donc de choisir votre placement en fonction de vos objectifs :

• Les SCPI vous conviendront si vous présentez un profil prudent ou équilibré et cherchez à investir à moyen terme
• Au contraire, les SIIC seront plus appropriés aux profils dynamiques cherchant à investir à long terme

À noter que pour diluer le risque représenté par les SCPI ou les SIIC, il est possible d’investir en bourse ou en assurance-vie grâce aux trackers ou ETF, qui répliquent le marché au plus juste, mais en regroupant plusieurs fonds d’investissement pour atténuer le risque de perte.

En cas d’hésitation, faire le point sur vos besoins en matière d’investissement avec un conseiller patrimonial vous aidera à mieux comprendre les SCPI et SIIC, mais également à effectuer les choix les plus judicieux pour réaliser vos objectifs financiers.