Avantages fiscaux d'une SCI : quels sont-ils ?

La SCI est une forme de société civile très utilisée en France pour faciliter la gestion d’un bien immobilier. On dit souvent que « la SCI est transparente pour l’impôt sur le revenu et intéressante en cas de succession ».

Mais qu’en est-il vraiment ? Quels sont les véritables avantages fiscaux procurés par la création d’une SCI ? On fait le point dans ce dossier !

Rappel : qu’est-ce qu’une SCI ?

Une SCI, ou société civile immobilière, est une personne morale dénué de caractère commercial : elle n’a pas pour vocation de réaliser des actes commerciaux en vue de s’enrichir. Elle est composée d’au minimum deux associés, d’une même famille ou non, qui gèrent ensemble un patrimoine immobilier.

Selon son objet, clairement défini dans les statuts, elle peut être utilisée à plusieurs fins : gestion d’immeuble et répartition des parts, mise en location de biens immobiliers ou encore construction de logements pour la revente.

Quel que soi le but poursuivi par la SCI, elle bénéficie de certains avantages fiscaux, parfois mal connus, qui mérite qu’on s’y attarde.

La SCI, outil de gestion patrimonial

Pour se constituer un patrimoine, investir dans l’immobilier est essentiel. Grâce à la SCI, l’accès à la propriété est facilité puisque plusieurs associés se réunissent pour mettre en commun un capital. Il sera par exemple, plus aisé de décrocher un prêt immobilier. Mais la SCI permet aussi la protection du patrimoine, ainsi qu’une sortie facilitée pour les associés.

Protection du patrimoine des associés

La SCI étant immatriculée au greffe du tribunal de commerce, elle est inscrite au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) et possède donc le statut de personne morale.

Cet avantage permet de protéger le patrimoine des associés, qui sont des personnes physiques. Ainsi, en cas de poursuite par des créanciers par exemple, ces derniers doivent d’abord se retourner contre la SCI. Cependant, ils ne peuvent saisir que les parts sociales.

En revanche, il faut savoir que si leur demande est restée sans suite, les créanciers peuvent se retourner contre les associés. Cependant, il est difficile de connaître l’étendue de leur patrimoine personnel. Enfin, si les associés ont bien une responsabilité en mesure de leur participation au capital, cette dernière n’est pas solidaire.

Cela signifie qu’un associé peut être poursuivi à hauteur de ses apports, sans que les autres soient inquiétés. C’est une sécurité dont on ne peut pas bénéficier en étant propriétaire d’un bien immobilier en nom propre.

Sortie facilitée de la SCI

Pour sortir d’une SCI, il suffit la plupart du temps à l’associé de vendre ou céder ses parts. Il peut les donner aux autres associés, ou à une personne tierce avec l’accord des associés.

Ce sont les statuts qui régissent les modalités de cession des parts sociales. Les conditions d’agrément peuvent donc différer d’une SCI à l’autre (accord à la majorité, accord du ou des gérants, etc.).

À noter que ces dispositions protègent l’ensemble des associés, puisque l’immeuble ne peut être vendu sans leur accord, sauf à avoir laissé trop de pouvoir au gérant en rédigeant les statuts.

La SCI, notion de transparence fiscale

Le principe de transparence fiscale est applicable à toutes les sociétés imposées à l’IR (Impôt sur le Revenu. Mais on en parle beaucoup pour les SCI dites « transparentes », car elle permet que chaque associé soit imposé à la hauteur de ses revenus et de ses parts, ce qui permet une égalité entre chacun.

Avec une SCI transparente, chaque associé doit donc déclarer les revenus issus de la SCI. Si la SCI n’a pas généré de revenus, l’associé n’est pas imposable. Dans le cas contraire, une SCI qui a fait 10 000 euros de bénéficies et est constituée de 4 associés détenant chacun 25 % des parts, chaque associé déclarera 2 500 euros lors de sa déclaration d’impôt sur le revenu.

En conséquence, un associé non imposable ne paiera pas d’impôts, alors qu’un associé avec une TMI (Tranche Marginale d’Imposition) de 11 % paiera 275 euros d’impôts et un associé avec une TMI de 30 % paiera 750 euros d’impôts.

Autre avantage non négligeable, la SCI imposée à l’IR n’est tenue qu’à une comptabilité allégée mentionnant les recettes et les dépenses. En pratique, cela permet de réaliser des économies substantielles et même de se dispenser d’un comptable si la gérance possède les connaissances suffisantes.

Cependant, les SCI bénéficient d’une grande souplesse et peuvent opter pour l’IS (Impôt sur les Sociétés). Leur comptabilité est alors alourdie et on parle de SCI non transparente ou opaque. Cette option étant irrévocable, il est nécessaire de peser le pour et le contre avant de s’engager.

La SCI, outil successoral avantageux fiscalement

La SCI se révèle être un outil fiscal très intéressant en matière de donation et de succession au sein de la famille, entre parents, enfants et petits enfants.

Tout d’abord, il est possible de transmettre ses parts à ses enfants de son vivant tout en conservant le bénéfice du bien. En d’autres termes, les parents conservent l’usufruit tandis que les enfants sont titulaires de la nue-propriété.

Les droits de donation sont calculés exclusivement en prenant en compte la valeur de la nue-propriété, celle-ci augmentant avec l’âge du donateur :

• Donateur de 21 ans et moins : 90 % en usufruit et 10 % en nue-propriété
• Donateur de 31 ans et moins : 80 % en usufruit et 20 % en nue-propriété
• Donateur de 41 ans et moins : 70 % en usufruit et 30 % en nue-propriété
• Donateur de 51 ans et moins : 60 % en usufruit et 40 % en nue-propriété
• Donateur de 61 ans et moins : 50 % en usufruit et 50 % en nue-propriété
• Donateur de 71 ans et moins : 40 % en usufruit et 60 % en nue-propriété
• Donateur de 81 ans et moins : 30 % en usufruit et 70 % en nue-propriété
• Donateur de 91 ans et moins : 20 % en usufruit et 80 % en nue-propriété
• Au-delà : 10 % en usufruit et 90 % en nue-propriété

Si par exemple, le décès du donateur a lieu à 75 ans, les enfants récupèrent automatiquement l’usufruit sans payer de droits de donation. À noter que tous les 6 ans, un parent peut faire une donation à son enfant à titre gratuit dans la limite de 31 395 euros. Cette limite est valable par enfant. En pratique, elle permet de transmettre progressivement un bien à ses héritiers gratuitement.

La SCI, dispensée de TVA

Nous abordons très rapidement cet avantage, car le législateur, par soucis de simplification et de protection du consommateur, refuse d’assujettir à la TVA la location d’un bien immobilier.

Cet avantage simplifie donc la comptabilité et la facturation de la SCI, mais n’est pas exclusif. À noter toutefois qu’il est possible d’opter pour la TVA si la SCI est spécialisée dans la gestion et location de bâtiments à usage professionnel.

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