Comment obtenir un prêt immobilier en complément du PTZ ?

Face à la crise du logement et afin de faciliter l’accession à la propriété des primo-accédants aux revenus modestes, l’Etat a notamment mis en place des prêts aidés, accessibles sous certaines conditions.

Ce type de prêt, très prisé par ses avantages indéniables, ne peut se suffire à lui-même puisqu’il ne sera qu’un pourcentage du montant total de l’opération. Un prêt immobilier plus classique viendra le compléter. Voici comme obtenir un prêt immo couplé à un prêt à taux zéro (PTZ).

Qu’est-ce qu’un PTZ ?

Créé en 1995, il s’agit d’un prêt immobilier aidé par l’Etat qui, comme son nom l’indique, bénéficie d’un taux nul, donc n’impose aucun intérêt, mais également aucun frais de dossier ni d’expertise. Les intérêts sont donc à la charge de l’Etat. Ce prêt ne peut être accordé individuellement. Il sera donc systématiquement complémentaire à un prêt immobilier classique principal.

Sous quelles conditions peut-il être attribué ?

Le PTZ est attribué selon plusieurs critères qu’il faudra cocher :

• Être primo-accédant : Ne pas avoir déjà été propriétaire sur les deux années précédant la demande, sauf exception (être titulaire d’une carte d’invalidité, percevoir l’AAH¹ ou l’AEEH², ou avoir été victime d’une catastrophe rendant son logement inhabitable définitivement) ;
• Vouloir financer sa résidence principale : Le PTZ n’est pas accordé pour l’accession à la résidence secondaire ;
• Remplir les conditions de ressources : Entrent en compte le montant des revenus de l’emprunteur, la composition du foyer et la situation géographique du bien concerné. Jusqu’alors, il était accordé aux emprunteurs dont les revenus de l’année N-2 étaient éligibles selon les plafonds fixés. A compter de 2022, les revenus étudiés pour le plafonnement seront ceux de la date d’émission de l’offre de prêt.
• Viser un bien qui corresponde aux critères d’acceptation : Il devra s’agir d’un logement neuf, d’un logement ancien dont les travaux de réfection ou de réhabilitation représentent 25% du montant total de l’achat, de l’acquisition d’un logement social, de l’aménagement à usage de logement de locaux non destinés à l’habitation, ou enfin de la construction d’un logement. Notons que l’acquisition ou construction d’un bien à basse consommation, ou la rénovation énergétique seront mieux financées par l’Etat, et permettront donc d’obtenir un montant de PTZ plus important.

Obtenir un prêt immobilier principal lorsque l’on est éligible au PTZ

La transition est parfaite. Si vous êtes éligible au PTZ, c’est que vous remplissez les critères définis. Notons tout de même qu’il revient à l’organisme prêteur la décision finale d’accorder ou non ce prêt aidé, qui doit être complémentaire, on le rappelle, à un prêt principal. La banque peut donc refuser de vous les accorder si elle estime que votre dossier n’est pas viable. Il faut donc se constituer un dossier bien ficelé.

Une bonne gestion financière

Comme toute démarche auprès d’une banque, mieux vaut toujours présenter des comptes bien tenus. On évitera donc le découvert récurrent, les dépenses excessives, et rappelons-nous que la banque exige de consulter les trois derniers relevés bancaires, donc évitons aussi les dépenses difficiles à justifier ou renvoyant un mauvais message.

Une situation professionnelle stable

Evidemment, présenter un CDI ou être agent de la fonction publique est gage de sécurité dans l’emploi, ou du moins de sécurité de revenus stables et a priori pérennes. A l’inverse, présenter un emploi à temps non complet, partiel ou en CDD peut compromettre l’issue de la négociation. Pour les entrepreneurs, il faudra justifier d’au moins deux années d’exercice de l’activité avec des résultats positifs et prometteurs pour l’avenir.

Respecter son niveau de vie

Malheureusement, vouloir ne veut pas dire pouvoir. Avant d’envisager un projet immobilier, et malgré une éligibilité au PTZ qui permet un montant de frais d’intérêts diminué sur la totalité de l’emprunt, il est primordial de veiller à sa capacité de remboursement, et en parallèle à sa capacité à vivre avec cet emprunt :

• Le saut de charge : Il est la différence entre le montant actuel de votre loyer, et le futur montant mensuel de remboursement du prêt. S’il est trop important, il faudra pouvoir prouver que cette différence est déjà épargnée mensuellement sans difficulté.
• Le reste à vivre : Il correspond au budget restant après prélèvement de la mensualité du crédit. S’il est trop faible, la banque ne validera pas le prêt puisqu’il est important de pouvoir maintenir son niveau de vie, et être en capacité de rester à flot en cas d’aléas. Et sur 20 ou 25 années de remboursement, il risque malheureusement d’y en avoir !
• Le taux d’endettement : Il rejoint le principe du reste à vivre. Le montant de la mensualité de remboursement du prêt ne doit pas dépasser 33% du total des revenus. Ces 33% forment le taux d’endettement.

Un apport personnel

Idéalement, et de plus en plus, les banques demandent, voire exigent pour certaines, un apport financier de l’emprunteur correspondant bien souvent au montant des frais notariaux ou des intérêts du prêt. Il est gage de capacité d’épargne, ce qui est probablement le graal de l’organisme banquier.

Comment compléter son PTZ ?

Le PTZ est obligatoirement accordé en complément d’un prêt immobilier. On connaît le prêt immobilier classique qui sera proposé par les organismes financiers, et soumis aux conditions de ces derniers et aux obligations conjoncturelles. Mais il existe d’autres types de prêt immobilier qui peuvent venir se cumuler au crédit immo classique et au PTZ :

• Un prêt d’accession sociale (PAS) : Il est accordé aux emprunteurs aux revenus modestes. Il bénéficie d’un taux d’intérêt plafonné et est attribué sous conditions de ressources ;
• Un prêt épargne logement : Il s’obtient grâce à son Plan épargne logement ou à son Compte épargne logement, en respectant certaines conditions, notamment de durée d’épargne depuis la date d’ouverture ;
• Un prêt conventionné : Semblable à ses congénères, il est destiné aux futurs propriétaires d’une résidence principale ou pour effectuer des travaux dans son habitation, et est accordé sous conditions de ressources. Les organismes financiers qui le proposent ont passé une convention avec l’Etat ;
• Un prêt complémentaire : Il sert à financer une partie de l’achat ou de la construction d’un logement principal. Comme le PTZ, il ne peut être qu’un complément du prêt immobilier principal. Sa particularité est de ne pas être accordé par une banque mais par un autre organisme type Action logement, employeur ou encore caisse de mutuelle.

C’est ici que faire appel à un courtier peut s’avérer être une bonne initiative pour parvenir à une proposition bancaire correspondant à vos besoins et à vos capacités de remboursement.

¹ AAH : Allocation aux Adultes Handicapés

² AEEH : Allocation d’Education de l’Enfant Handicapé