Le prêt relais et crédit immobilier classique : quelles différences ?

Le prêt relais est utile pour les emprunteurs déjà propriétaires d’un bien immobilier, et souhaitant vendre leur logement pour en acheter un autre. Grâce à ce type de prêt, la banque avance le montant de la future vente immobilière.

A contrario, le prêt immobilier classique convient aux primo-accédants ou aux emprunteurs souhaitant acquérir un logement supplémentaire, que ce soit pour une résidence secondaire ou un investissement locatif.

Le prêt relais et ses caractéristiques

Un emprunt accordé à court terme

Le prêt relais vise à vous permettre d’acheter votre nouveau logement dans l’attente de la vente de l’ancien logement. Il a donc vocation à être limité dans le temps, puisque le délai moyen d’une vente immobilière au prix du marché est d’environ 6 mois.

C’est pourquoi les banques accordent ce type de crédit uniquement à court terme, pour une durée généralement comprise entre 6 mois et 24 mois maximum. Plus vous vendez rapidement votre bien précédent, moins le crédit relais est coûteux.

Il faut comprendre que l’opération du crédit relais, contrairement au crédit immobilier classique, ne vous permet pas d’agrandir votre patrimoine immobilier, mais plutôt de le transférer d’un bien immobilier vers un autre.

Un remboursement différé

L’emprunteur ne rembourse pas de capital sur son prêt relais tant que son premier bien immobilier n’est pas vendu. Il verse donc mensuellement à la banque les intérêts du prêt, ce qui présent le grand avantage de ne pas avoir à régler la totalité de deux prêts immobiliers simultanément.

Lorsque la transaction sur le bien immobilier mis en vente est effectuée, l’emprunteur rembourse à la banque le capital, sans aucune pénalité. Cependant, le prêt relais peut se révéler coûteux, surtout si l’ancien bien est long à vendre.

Un montant dépendant de la valeur du bien mis en vente

Comme pour tout prêt immobilier, l’accord de la banque dépendra avant tout de votre taux d’endettement et de vos capacités à faire face à vos échéances de prêt. Les charges mensuelles du prêt relais, même si elles ne sont constituées que d’intérêts, viennent donc impacter votre endettement.

Par ailleurs, le montant du prêt relais est limité dans son montant. Il dépend de la valeur estimée de votre bien immobilier à vendre, qui peut être réalisée par un notaire ou un agent immobilier. Il sera réduit à une somme équivalant entre 50 % et 80 % de ce montant.

En effet, la banque procède à ce recalcul afin d’être certaine que l’emprunteur ne sera pas en difficulté, même si son prix de vente venait à baisser. Selon la localisation et l’état de l’ancien bien immobilier, ce pourcentage sera plus ou moins élevé.

Le prêt immobilier classique et ses caractéristiques

Un emprunt accordé à long terme

Le prêt immobilier classique vise à acquérir un bien, sans qu’il ne dépende de quoi que ce soit d’autre que de la capacité de remboursement de l’emprunteur. Si celui-ci peut se permettre de s’endetter jusqu’à une certaine somme, c’est parce qu’il perçoit des revenus réguliers.

En outre, le crédit immobilier, sans notion de « relais », est un emprunt accordé sur une moyenne de 20 ans en France. Et dans la plupart des cas, le prêt est accordé entre 15 années et 25 années. Une durée assez longue, et un remboursement de prêt que l’on pourrait comparer au paiement d’un loyer.

Un remboursement intégrant intérêts et capital

Le crédit immobilier dit « classique » est à mensualité fixe. Chaque échéance a le même montant d’un mois sur l’autre et d’une année sur l’autre. Au début de l’emprunt, on rembourse beaucoup d’intérêt et peu de capital, puis la tendance s’inverse avec le temps.

En quelque sorte, on peut dire qu’on devient de plus en plus propriétaire et non « locataire de la banque » au fur et à mesure que le temps passe. Avec un prêt relais, on reste locataire à 100 % jusqu’à son remboursement intégral.

Un montant dépendant du profil emprunteur

Le montant de l’emprunt immobilier repose uniquement sur la capacité de remboursement de l’emprunteur, et éventuellement du co-emprunteur. Il est possible de financer par un crédit un bien immobilier à hauteur de 35 % de ses revenus pour une résidence principale.

Si le prêt relais, quant à lui, prend bien en compte la capacité de remboursement de l’emprunteur, il ne peut pas aller au-delà du montant du bien mis en vente, même si les moyens financiers sont présents. C’est pourquoi il est souvent complété d’un prêt immobilier classique.

Le cumul du prêt relais et du prêt immobilier

Le prêt relais peut être sec, c’est-à-dire qu’il est le seul financement nécessaire utile pour acquérir le nouveau bien immobilier convoité. Mais dans la pratique, cette formule est rare, car les emprunteurs revendent souvent leur ancien logement pour améliorer leur qualité de vie, ou suite à un agrandissement de leur famille.

En conséquence, ils déménagent pour une habitation plus grande, ou mieux placée par rapport à leurs centres d’intérêt. La plupart du temps, le nouveau logement coûte donc plus cher que l’ancien, et le prêt relais est alors dit adossé.

Concrètement, le prêt relais est complété par un crédit immobilier classique. Lorsque les deux prêts coexistent, l’emprunteur rembourse les intérêts du prêt relais ainsi que les mensualités du nouveau prêt. À la vente de l’ancien logement, le prêt relais est soldé et ils n’ont plus qu’à honorer le second prêt.

Contrairement à ce que l’on pourrait croire, le prêt relais peut être demandé auprès de n’importe quel établissement bancaire. Si vous avez encore un crédit en cours sur le logement mis en vente, il est possible de procéder à un rachat de prêt pour souscrire son prêt relais et son prêt immobilier complémentaire à la concurrence. Si vous n’avez plus de crédit à rembourser sur l’ancien bien immobilier, alors le prêt relais peut être souscrit dans l’établissement de crédit de votre choix. Et pour bien le choisir, aussi bien pour un prêt relais qu’un prêt classique, il convient de trouver l’offre la plus attrayante du marché en fonction de votre profil emprunteur. Dans cette optique, n’hésitez pas à recourir aux services d’un courtier ou à effectuer une comparaison de crédit immobilier en ligne sur notre site, gratuite et sans engagement.