Crédit immobilier avec co-emprunteur : 5 choses à savoir !

L’union fait la force, c’est bien connu. Et quand on souscrit son crédit immobilier avec un co-emprunteur, l’adage se vérifie très largement. En effet, il est plus facile d’obtenir un emprunt immobilier à deux, puisque tous les revenus sont pris en compte.

Pour autant, l’emprunteur s’engage autant que l’emprunteur, mieux vaut donc connaître ses droits et devoirs avant de signer l’offre de prêt définitive émise par la banque prêteuse. Voici 5 choses à savoir sur le crédit immobilier avec co-emprunteur.

1 - Le co-emprunteur n’est pas forcément le conjoint

Eh oui, bien souvent, on se dit que seul le conjoint peut souscrire avec nous un crédit immobilier. Dans ce cas, il devient co-propriétaire du logement, acheté sous le régime de l’indivision. S’il est vrai qu’en pratique, c’est souvent votre moitié qui devient co-emprunteur, ce peut également être une toute autre personne.

Ainsi, vos parents ou votre grand-oncle très riche vivant en Alaska peut également être co-emprunteur. Il ne devient alors pas co-propriétaire, vous serez bel et bien chez vous. En revanche, il s’engage au même titre que vous à régler les échéances du prêt immobilier. Concrètement, le co-emprunteur constitue une garantie supplémentaire de paiement pour la banque. Autre solution, vous pouvez opter pour un cautionnement solidaire.

2 - Le co-emprunteur augmente la capacité d’emprunt

Si votre co-emprunteur a des revenus stables et réguliers, il est bien sûr un atout supplémentaire pour décrocher un financement plus important. S’il est fonctionnaire titulaire, en CDI ou même à son compte depuis plusieurs années avec des résultats en hausse ou constants, alors vous avez toutes les chances de pouvoir ajouter quelques pièces à votre acquisition immobilière.

Les revenus sont mis en commun, et la banque va tenir compte des vôtres, mais également de celui du co-emprunteur. Si chacun bénéficie d’un salaire de 1 500 euros par exemple et que le taux d’endettement fixé par la banque est de 33 %, vous allez pouvoir honorer des échéances de prêt de 1 000 euros. Seul, vous n’auriez pu assumer le remboursement que de 500 euros par mois.

Attention en revanche, si les revenus du co-emprunteur sont pris en compte, il en va de même pour ses dettes. Ainsi, s’il doit de l’argent au FISC, s’il verse une pension alimentaire à un ex-conjoint ou s’il a des crédits en cours, ces charges viendront diminuer d’autant votre capacité d’emprunt commune.

3 - La solidarité du co-emprunteur ne se présume pas

Chose importante à savoir, le co-emprunteur n’est lié à l’emprunteur pour le remboursement du prêt que si le contrat de crédit immobilier le mentionne expressément. En effet, toutes les situations matrimoniales n’entraînent pas systématiquement la solidarité du co-emprunteur.

Voici ce qui se passe selon votre régime matrimonial en l’absence de clause de solidarité :

• PACS : le co-emprunteur est solidaire des dettes contractées par son conjoint,
• Régime de la communauté légale réduite aux acquêts : le co-emprunteur est solidaire des dettes contractées par son conjoint après le mariage, mais n’engage pas ses biens propres acquis avant le mariage,
• Régime de la communauté universelle : le co-emprunteur est solidaire des dettes contractées par son conjoint, avant ou après le mariage, et s’engage également sur ses biens propres,
• Régime de la séparation de biens et union libre : le co-emprunteur n’est pas soumis au régime de solidarité.

Bien entendu, la banque prêteuse va se prémunir en insérant dans le prêt une clause de solidarité. Il est important d’en avoir conscience en qualité de co-emprunteur avant de signer.

4 - Le co-emprunteur doit prendre une assurance de prêt immobilier

Lorsque vous contracter un crédit immobilier, la banque va systématiquement vous demander une assurance de prêt immobilier, également appelée assurance emprunteur. Celle-ci permet de prendre en charge tout ou partie des échéances de prêt en cas de décès, d’invalidité ou de perte totale et irréversible d’autonomie. D’autres options, comme l’interruption temporaire de travail ou la perte d’emploi peuvent être ajoutées au contrat de l’assuré s’il le souhaite.

Et lorsque vous êtes deux pour emprunter dans le cadre de l’acquisition d’un bien immobilier, votre seule obligation est d’assurer le prêt à 100 %. Ainsi, vous pouvez répartir les quotités de l’assurance emprunteur comme bon vous semble. Le choix le plus fréquent est de 50 / 50, mais rien n’empêche de préférer un 80 / 20, un 70 / 30 ou un 60 / 40, de façon à tenir compte d’un éventuel déséquilibre des revenus entre conjoints.

Par ailleurs, comme vous faites le crédit à 2, rien ne vous empêche, non plus, de vous assurer à 200 %, soit 100 % sur la tête de chacun. Ce choix, bien entendu plus onéreux, assurer qu’en cas de décès par exemple, le conjoint survivant n’a plus à payer le crédit immobilier, qui sera intégralement remboursé par l’assurance emprunteur.

5 - Le co-emprunteur et l’emprunteur se séparent

Un crédit immobilier se contracte en moyenne sur 20 ans. Deux décennies, qui en pratique, mettent les couples à rude épreuve. Il est donc possible qu’une séparation ou un divorce interviennent en cours de prêt. Selon l’entente qui vous unit encore, les options qui s’offrent à vous ne seront pas les mêmes.

Voici plusieurs situations quant au sort du crédit immobilier suite à une séparation ou un divorce :

• L’emprunteur et le co-emprunteur demeurent tous deux propriétaires du bien immobilier : ils sont alors co-indivisaires et chacun règle une partie des échéances de prêt à hauteur de ses moyens financiers,
• L’emprunteur et le co-emprunteur vendent le bien immobilier : ils doivent solder le crédit après la vente, et sauf exonération prévue par la loi, payer des indemnités de remboursement anticipé à la banque,
• L’emprunteur ou le co-emprunteur demande la désolidarisation du prêt : le prêt continue à être payé par une seule personne, mais une soulte est à verser au l’ex-conjoint, le conjoint repreneur peut proposer un cautionnement, une hypothèque ou un garant.

Dans tous les cas de figure, l’impact d’une séparation est loin d’être neutre pour la banque, et le prêt devra dans la grande majorité des cas être renégocié si le bien immobilier n’est pas vendu.

Vous empruntez avec un co-emprunteur, ou au contraire souhaitez savoir si un rachat de crédit immobilier est possible suite à un décès ou une séparation ? Nous mettons à votre disposition un outil de comparaison d’offres de prêt immobilier en ligne. Son utilisation est gratuite et sans aucun engagement de votre part !