Frais de garantie sur un prêt immobilier : quels sont-ils ? Comment les baisser ?

Lorsque vous contractez un crédit immobilier, l’établissement bancaire prêteur va systématiquement exiger une garantie. Plusieurs types de garantie se partagent le marché des prêts immobiliers, et chacune se relève payante.

Quels sont les différents frais de garantie auxquels s’attendre ? Pouvez-vous le faire baisser ? On vous explique tout ce que vous devez savoir pour bénéficier de l’emprunt immobilier le plus avantageux possible.

Rappel : pourquoi la banque exige une garantie sur votre prêt immobilier ?

Les garanties prises sur un prêt immobilier permettent à la banque d’être remboursées en cas de défaut de paiement de l’emprunteur. Ainsi, si vous êtes défaillant dans le paiement de votre crédit, l’établissement bancaire peut tout de même être payé.

En ce sens, il ne faut pas confondre la garantie sur un prêt immobilier et la garantie emprunteur. La première se substitue au payeur, alors que la seconde assure tout ou partie du paiement des échéances en cas de décès, d’invalidité ou de perte d’emploi de l’emprunteur.

Quels sont les différents types de garantie pour votre prêt immobilier ?

Il existe 5 types de garanties différentes pouvant intervenir pour le paiement de votre prêt immobilier. Seule une est retenue par la banque et l’emprunteur et chacune a ses avantages et inconvénients :

• Le cautionnement : un organisme se porte caution pour vous contre paiement d’une prime,
• Le PPD privilège de prêteur de deniers : il donne le droit au créancier le droit d’être remboursé avant les autres créanciers, cette garantie ressemble à l’hypothèque conventionnelle mais ne peut être prise que sur un bien déjà construit,
• L’hypothèque conventionnelle : elle permet à la banque de saisir le bien immobilier pour le vendre et rembourser l’emprunt, et peut être prise sur un bien en construction,
• Le nantissement : il consiste à prendre un bien financier en garantie (assurance vie, compte titres, etc.) et à se servir dessus en cas de non paiement,
• La caution solidaire : elle consiste à faire entrer un tiers au contrat, personne physique ou morale, présentant des garanties suffisamment solides, pour se substituer à l’emprunteur en cas de non paiement.

En pratique, c’est le cautionnement qui est le plus usité en France. Le PPD et l’hypothèque sont néanmoins indispensables dans certains cas. Et enfin, le nantissement et la caution solidaire ne sont pas à la portée de tous les emprunteurs, même s’ils ont coût des plus faibles.

À combien s’élèvent les frais de garantie ?

Les frais liés à la prise de garantie dépendent du contrat choisi. Le tarif est proportionnel au montant de votre crédit immobilier. Mais de manière générale, on peut les classer comme suit de la moins chère à la plus chère :

• 1/ La caution solidaire ou le nantissement : c’est la solution la moins chère, la banque peut néanmoins demander des frais de dossier, que vous pouvez négocier,
• 2 / Le cautionnement : c’est la solution la plus retenue, car elle est moins onéreuse que les suivantes et relativement simple à mettre en place,
• 3/ Le PPD : il est moins cher que l’hypothèque, car il n’est pas soumis au paiement de la taxe de publicité foncière,
• 4/ L’hypothèque : sauf exception, c’est la plus chères de garanties sur un prêt immobilier.

Après lecture de ce tableau, on comprend que la caution soit souvent l’option privilégiée à la fois par la banque et les emprunteurs. En effet, elle se révèle la plupart du temps intéressante, sauf si l’organisme de cautionnement est mal placé en matière de tarifs. Et c’est là que vous pouvez tenter de faire baisser la facture…

Trucs et astuces pour baisser les frais de garantie bancaire

Les frais d’hypothèque ou de PPD

Vous n’avez malheureusement aucune possibilité de faire baisser ces frais. Ils sont issus des barèmes notariés et ne sont donc pas négociables. Tout au plus pouvez-vous bénéficier d’une remise des frais de notaire, uniquement sur la partie portant sur la rémunération de ce droit, dans la limite de 20 % maximum. Mais attention, tous les notaires ne sont pas tenus d’accepter. Si tel est le cas, mention en est faite par voie d’affichage sur leur site web ou directement dans leurs locaux.

En revanche, vous pouvez essayer de changer de garantie, en privilégiant le cautionnement mutuel. Mais cela n’est possible qu’avec un bon dossier pour être accepté par l’organisme d’assurance. De plus, cette garantie n’est pas accessible avec des prêts aidés comme le PTZ Prêt à Taux Zéro, le prêt conventionné ou le PAS Prêt d’Accession Sociale.

Bon à savoir : si le PPD est moins cher lors de la souscription du prêt, vous devrez payer des frais de mainlevée en cas de remboursement anticipé.

Les frais de cautionnement

Les frais de cautionnement peuvent considérablement varier en fonction de l’organisme choisi. Mais contrairement à l’assurance emprunteur, où la délégation d’assurance est possible et vous laisse le choix d’aller à la concurrence, ce n’est pas le cas du cautionnement.

Cependant, la banque peut accepter qu’un autre organisme que celui qu’elle propose garantisse votre prêt. Tout est affaire de négociation, et d’usage…

Voici les principaux frais de cautionnement auxquels vous attendre, selon les établissements où vous souscrivez votre prêt bancaire.

Ce sont donc des taux de cautionnement qui varient du simple au triple.

Pour les faire baisser, demandez à la banque prêteuse quels organismes elle accepte. Parmi eux, on retrouve souvent le Crédit Logement, avec un taux compris entre 0,5 % et 0,7 %.

Par ailleurs, certaines mutuelles, sous certaines conditions, sont bien souvent moins onéreuses, en voici quelques unes, dédiées à un public emprunteur spécifique :

• MNH : pour le personnel hospitalier,
• MGEN : pour les fonctionnaires enseignants,
• ACEF : pour le personnel de la fonction publique, hors enseignants.

En définitive, pour faire baisser les garanties, choisissez ce qui est le plus approprié entre cautionnement, PPD et hypothèque, si le choix vous est permis en fonction de votre achat immobilier. Par la suite, choisissez si possible la meilleure société de cautionnement. Mais l’un dans l’autre, mieux vaut faire des économies sur son prêt en jouant sur le taux de l’emprunt, les frais de dossier et le taux de garantie emprunteur. Notre simulateur en ligne vous permettra de gagner plusieurs milliers d’euros et de vous concentrer sur l’essentiel.