Prêt immobilier en union libre : comment gérer ?

Vous êtes en union libre ou en concubinage, et vous vous demandez comment souscrire à deux un prêt immobilier. Sans mariage ni pacs, l’indivision est le choix le plus courant fait par les emprunteurs en union libre.

Cependant, en cas de séparation ou de décès, les conséquences sur votre prêt immobilier ne seront pas les mêmes pour un couple en union libre que pour un couple uni civilement. On vous explique comment gérer de A à Z.

Les différents prêts immobiliers possibles sans être mariés

Acheter un bien immobilier quand on est en union libre ne pose pas de problèmes particuliers, c’est une situation relativement fréquente à laquelle les banques sont désormais habituées. Autrement dit, vos chances d’obtenir un emprunt immobilier sont les mêmes que celles d’un couple marié.

Le crédit immobilier en indivision

C’est la solution numéro 1, préférée par les banques pour sa simplicité, mais également pour la protection offerte par ce type de montage. Par défaut, le bien immobilier acheté est réputé appartenir pour moitié à chaque concubin (répartition 50 / 50).

Mais la convention d’indivision, rédigée devant notaire, peut prévoir une autre répartition, correspondant à la réalité, avec une possession à 60 / 40 ou à 70 / 30 par exemple.

Avec un crédit immobilier en indivision, chaque concubin est co-emprunteur. Cela signifie qu’ils sont solidaires de la dette. Si un des membres du foyer ne paie pas sa part de prêt immobilier, la banque peut se retourner contre l’autre afin de recouvrir les impayés.

Deux crédits immobiliers souscrit séparément

Autant vous le dire tout de suite, cette solution n’a pas la faveur des banques, mais demeure possible. Chaque membre du couple a son propre crédit, il porte sur sa part respective du bien immobilier.

Cependant, cette façon de procéder augmente les frais bancaires et les frais de gestion pour la banque. Si c’est accepté, cela se répercute sur le coût global des crédits.

De plus, l’établissement de crédit peut exiger la prise d’une caution solidaire, qui engagerait l’autre concubin sur chaque prêt souscrit, afin de se prémunir contre les défauts de paiement.

Le crédit immobilier via une SCI

Un couple en union libre peut très bien constituer une société civile immobilière pour acheter un bien immobilier en commun. Bien que cela nécessite des formalités et un coût non négligeable lors de la création de la SCI, cela revêt également de nombreux avantages.

En cas de séparation ou de décès, ce n’est pas le droit commun qui s’applique, mais les règles relatives au statut de la SCI. Cela signifie qu’en cas de séparation, chaque partenaire conserve ses parts, et qu’en cas de décès, les parts reviennent aux héritiers.

Le prêt immobilier contracté est consenti à la SCI personne morale, et non aux deux concubins personnes physiques. C’est donc la société qui est redevable des dettes, ce qui est de nature à rassurer la banque prêteuse.

L’assurance emprunteur pour les couples en union libre

Lorsque vous contractez un prêt immobilier, la banque va exiger que vous souscriviez une assurance emprunteur, aussi appelée assurance de prêt immobilier. Celle-ci est destinée à vous couvrir en cas d’invalidité, de perte d’autonomie ou de décès, en prenant en charge tout ou partie de vos échéances de prêt à votre place.

Cette assurance doit couvrir les deux emprunteurs à 100 % au total, mais peut être supérieure, avec une quotité de 100 % sur chaque tête, portant l’assurance à 200 %. Dans le cas d’une union libre, il est judicieux de faire un choix à 200 %, pour qu’en cas de décès d’un des deux concubins par exemple, le prêt immobilier soit intégralement soldé.

Pour ceux qui souhaitent payer moins cher leur assurance emprunteur, il est recommandé de se couvrir à 100 %, chacun à proportion de l’indivision ou des parts qu’il détient (50 / 50, 60 / 40, 70 / 30, etc.). Ainsi, en cas de décès, le concubin survivant reste tenu au paiement de sa part de prêt, sans avoir à assumer celle de la personne disparue.

Les conséquences d’un événement sur le crédit immobilier (séparation, décès)

En cas de séparation ou de décès, ce sont les quote-parts fixées dans l’acte d’achat immobilier qui font foi. Même si l’un des concubins a financé l’achat immobilier plus que l’autre ou procédé à des travaux par exemple. Seul un avenant au contrat d’indivision en cours de prêt immobilier peut changer la donne.

Prêt en indivision et séparation

En cas de séparation, trois solutions s’offrent aux couples qui étaient en union libre :

• Ils vendent le bien immobilier commun et chacun récupère la part qui lui revient sur le fruit de la vente, après avoir remboursé le capital restant dû à la banque,
• Ils sont d’accord pour que l’un des deux récupère le bien, celui conservant l’usage et la propriété du logement doit alors verser une soulte à l’autre, il y a désolidarisition du prêt,
• En cas de désaccord sur le sort du bien, c’est au juge de procéder au partage de l’immeuble, soit en le vendant à un tiers, soit en attribuant le logement à un des co-emprunteurs.

À noter qu’avec l’indivision, l’article 815 du Code civil prévoit que « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué ». C’est pourquoi la convention d’indivision est recommandée pour se prémunir des aléas en cas de séparation.

Prêt en indivision et décès

Ici encore, tout dépend de la rédaction ou non d’une convention d’indivision. En effet, les règles applicables ne seront pas les mêmes selon la présence ou l’absence de contrat :

• Avec une convention d’indivision : l’acte peut prévoir un usufruit au profit du concubin survivant, ou encore une donation en pleine propriété, cependant les droits de succession applicables seront élevés, puisque le concubin est considéré comme une personne tierce,
• Avec un achat en indivision sans dispositions particulières concernant l’union libre : le concubin ne récupère pas la part du défunt et devient co-indivisaire avec les héritiers à la succession, selon l’entente entre les parties, le bien pourra être revendu au survivant, ou partagé suite à une décision judiciaire.

En définitive, gérer le prêt immobilier d’un bien en union libre ne repose pas tant sur la banque, mais sur le choix des emprunteurs. La création d’une SCI, ou un achat commun avec convention d’indivision, sont les solutions les plus protectrices pour chacun des concubins.