Quel délai pour trouver un prêt une fois la promesse de vente signée ?

Les étapes d'une vente immobilière sont nombreuses, et les délais s'accumulent, dont la majorité ne sont pas rétractables. Une fois le bien immobilier idéal déniché, et l'offre d'achat formulée, le vendeur accepte l'offre ou présente une contre-proposition. Lorsque les parties se sont accordées sur un prix, une promesse de vente peut être signée. Quel délai laisse-t-elle à l'acheteur pour obtenir son offre de prêt auprès d'un établissement bancaire ? Quels engagements sont tenus en cas de refus de prêt bancaire ? Réponse.

Promesse ou compromis de vente : Quelle différence ?

On confond parfois les termes "promesse de vente" et "compromis de vente". Si tous deux sont des "avant-contrats" à l'acte définitif de vente, le compromis est une promesse de vente synallagmatique. C'est-à-dire que le compromis engage réciproquement les deux parties, le vendeur et l'acheteur, à mener la transaction à son terme. Aussi, lorsque l'acheteur fait une offre d'achat au vendeur, il est tenu d'y donner suite si le vendeur l'accepte. En contrepartie, dès lors qu'il a accepté l'offre de l'acheteur, le vendeur ne peut se rétracter s'il venait à recevoir une autre offre plus élevée.

En revanche, dans le cadre d'une promesse de vente "standard", le rapport est unilatéral. Seul le vendeur est engagé à réserver le bien au profit de l'acheteur et à lui accorder un délai de réflexion contre le versement d'une indemnité d'immobilisation équivalent généralement à 10 % du prix d'achat. Le vendeur reste toutefois libre d'annuler la transaction tant que l'acheteur n'a pas levé l'option d'achat, mais au risque de perdre l'indemnité d'immobilisation, et de payer des dommages et intérêts à l'acheteur évincé pouvant aller jusqu'à 20 % du prix de la vente. Dans le cas d'un refus de vente alors même que l'option d'achat ait été levée par l'acheteur, ce dernier pourra prétendre à une indemnisation, ou à procéder à une vente forcée du bien immobilier en saisissant le tribunal de grande instance.

Pour résumer, la promesse de vente offre davantage de souplesse que le compromis de vente : la possibilité de se rétracter pour l'acheteur, et la garantie d'une indemnisation pour le vendeur.

Comment ces contrats doivent-ils être rédigés ?

Pour être valables, ces deux contrats doivent impérativement contenir des mentions légales, que sont la description détaillée du bien, les identités du vendeur et de l'acquéreur, le prix de vente du bien, le dossier de diagnostic technique (DDT), les honoraires de l'agent immobilier, le délai de rétractation légal de 10 jours applicable uniquement à l'acquéreur, et les conditions suspensives.

Les conditions suspensives sont par exemple un refus de prêt immobilier, une apparition de servitudes, un exercice du droit de préemption, etc. Si elles se réalisent, la vente pourra être purement et simplement annulée. Le compromis engageant chacune des deux parties pourra se contenter de ces éléments. La promesse de vente étant soumise à une option d'achat, autrement dit la confirmation du souhait de l'acheteur d'acquérir le bien, le contrat devra mentionner le délai de validité de la promesse de vente, au-delà duquel le vendeur sera en droit de remettre le bien en vente.

Quel délai entre promesse de vente et accord de prêt ?

Si le délai est obligatoirement de 45 jours entre le compromis de vente et l'obtention d'un prêt, la promesse de vente devra mentionner l'option d'achat, soit dit encore, le délai de validité de l'offre, après quoi le vendeur sera en droit de remettre le bien en vente. Généralement, l'option d'achat sera fixée à l'identique. Pourquoi ? Parce que les délais d'obtention d'un prêt sont longs (très longs). On compte 4 semaines au minimum pour l'obtenir, voire davantage selon les profils.

• La négociation : L'acheteur devra dans un premier temps démarcher les banques pour dénicher les organismes qui acceptent de financer le projet. L'aide d'un courtier sera généralement la bienvenue pour accélérer les démarches, et obtenir une offre de prêt correspondant aux attentes et suffisamment compétitive. Délai : environ 3 semaines;
• L'accord de principe : Si le courtier obtient une offre que l'acheteur accepte, ce dernier devra prendre rendez-vous avec le financeur pour finaliser la demande de crédit. Ce rendez-vous peut prendre parfois jusqu'à 2 semaines, selon les périodes. C'est lors de cette rencontre que l'acheteur obtiendra l'accord de principe écrit de l'établissement prêteur;
• La réception de l'offre de prêt : L'accord de principe peut être envoyé au vendeur pour le rassurer, mais seule l'offre de prêt officielle sera conforme. L'acheteur la recevra environ deux semaines après le rendez-vous à la banque.

Le calcul est rapide, les 45 jours ne seront pas de trop pour obtenir l'accord de prêt. Notons qu'à réception de celui-ci, 10 jours de réflexion seront obligatoires avant de pouvoir valider l'offre de crédit de la banque, qui engagera donc au remboursement de l'ensemble des mensualités comme prévu au contrat. On estime qu'il faut compter entre 2 et 3 mois entre la promesse de vente et la signature de l'acte de vente définitif, puisque la charge administrative qui revient au notaire pour la préparation de l'acte est conséquente.

Quelle procédure en cas de refus de prêt ?

Il arrive que le projet soit tué dans l'œuf lors de l'étape de négociation. Malheureusement parfois, malgré le travail acharné du courtier en immobilier, aucune banque n'accepte de financer le projet. Deux raisons possibles au refus. La première est en lien avec le dossier de demande de financement. Si la situation n'est pas stable, que les revenus sont insuffisants, que plusieurs crédits sont déjà contractés, ou encore que la gestion financière des comptes n'est pas flamboyante, accumulant des découverts à répétition, les banques peuvent préférer ne pas faire d'offre de prêt, jugeant trop important le risque de défaut de remboursement des mensualités.

La seconde raison concerne le taux d'usure. Il s'agit du taux maximal auquel la banque peut accorder un prêt. Il est fixé par la Banque de France, de manière totalement identique sur l'ensemble du territoire national et pour toute demande de prêt. Il comprend le taux d'intérêts du prêt, mais aussi les frais de dossier, les frais de commission, les frais de courtage, et globalement tous les frais qui s'ajoutent au crédit. L'assurance de prêt peut également être intégrée au calcul si elle est souscrite dans le cadre d'un contrat de groupe souscrit par l'intermédiaire de la banque.

Si l'emprunt immobilier est refusé par l'ensemble des banques sollicitées, la promesse de vente est annulée, comme le compromis. C'est LA clause suspensive par excellence. Il faudra par contre fournir au vendeur les preuves du refus des établissements prêteurs, au risque de se voir appliquer des pénalités financières. Qu'en est-il alors de l'indemnité d'immobilisation ? Dans le cas d'un refus de prêt, l'acheteur en demandera la restitution.