Prêt locatif social (PLS) : fonctionnement, avantages, conditions d'attribution ?

Le PLS Prêt Locatif Social est un prêt destiné aux propriétaires qui souhaitent se lance dans l’immobilier locatif à vocation sociale. Ayant vu le jour il y a plus de 20 ans, le PLS finance l’achat de l’investisseur pour un logement social. Comment ça fonctionne, quelles sont les conditions d’attribution et les avantages d’un tel prêt bancaire ?

Qu’est-ce que le prêt locatif social ?

Le prêt locatif social a été mis en place par le gouvernement pour soutenir les acquisitions de logements sociaux dans les zones géographiques où le marché est particulièrement tendu. Il soutient non seulement les achats de logements, mais également leur construction et leur réhabilitation. Il est accessible aussi bien aux bailleurs privés qu’aux bailleurs sociaux.

Le prêt ainsi proposé est très attractif, puisque son taux est indexé sur le livret A et que se durée peut être longue. Il permet également d’ouvrir des droits au propriétaire en matière de taxe foncière notamment, mais également de TVA à taux réduit.

En contrepartie, le bailleur signe une convention avec l’état, fixant notamment les modalités de mise en location (ressources du locataire, plafonnement des loyers, modalités de gestion).

Le bailleur social ou l’investisseur s’engage donc à une mise en location à titre de résidence principale en respectant plusieurs règles strictes. La destination des logements, l’encadrement des loyers et le bénéfice des APL Aides Personnalisées au Logement font partie intégrante du dispositif.

Conditions d’attribution du prêt locatif social

Qui peut attribuer le PLS ?

Le prêt locatif social est octroyé par la CDC Caisse des Dépôts et Consignations lorsque l’investisseur est un bailleur social, ou par un établissement de crédit ayant signé une convention avec la CDC.

La plupart des banques nationales les plus connues sont signataires de la convention. On pense volontiers au Crédit Coopératif ou à la Banque des Territoires, dont c’est la vocation, mais n’oublions pas la Banque Postale, le Crédit Mutuel, le Crédit Agricole ou encore la Caisse d’Épargne.

Par ailleurs, l’avantage pour l’investisseur particulier est de pouvoir compléter le prêt locatif social par un crédit bancaire classique, en accord avec le partenaire bancaire consulté bien sûr.

Quels sont les opérations financées par le PLS ?

Le prêt locatif social permet de financer l’acquisition ou la construction d’un logement à usage locatif, mais également les travaux de réhabilitation, rénovation et amélioration. Par ailleurs, il peut également intégrer les dépendances comme les garages, parcs, caves ou autres locaux individuels et collectifs.

Quelle est la durée du PLS ?

Le prêt locatif social, contrairement à la plupart des crédits, peut être accordé sur une période minimale de 15 années et aller jusqu’à 40 années. C’est la longévité du prêt qui détermine le temps de la convention signée avec l’État.

Quel montant pour le PLS ?

Le prêt locatif social peut couvrir tout ou partie du prix de revient de l’immeuble. Ici, le chiffre retenu est considéré comme le montant de l’investissement immobilier, déduction faite des éventuelles subventions. Cependant, il doit au minimum prendre 50 % de l’opération en charge.

Le prêt locatif social est accordé comme tout autre prêt bancaire en fonction du profil de l’emprunteur, de sa stabilité professionnelle, de sa capacité d’emprunt et de son taux d’endettement, entre autres. En revanche, l’enveloppe est limitée annuellement à un encours préalablement défini par l’État.

Quel est le taux d’intérêt du PLS ?

Les taux d’intérêt sont réglementés et indexés sur le taux du livret A. Ils font l’objet d’un arrêté pris par l’État et sont donc identiques d’un établissement bancaire à l’autre.

Le taux de ce du prêt locatif social obtenu dépend de la catégorie de l’emprunteur :

• Pour les structures HLM et autres logements sociaux, les SEM Sociétés à Économie Mixte, le taux d’intérêt est le plus bas (1,61 % en avril 2021)
• Pour les emprunteurs personnes morales mais non répertoriés ci-dessus, un taux minimum de 1,61 % et maximum de 1,86 %
• Pour les emprunteurs investisseurs personnes physiques, un taux minimum de 1,61 % et maximum de 1,91 %

• Entre 1,61 % et 1,86 % pour les autres emprunteurs personnes morales
• Entre 1,61 % et 1,91 % pour les emprunteurs personnes physiques

Avantages du prêt locatif social

Voici un résumé des avantages qui vont intéresser les investisseurs pour prendre leur décision :

• Le PLS peut être accordé sur 40 ans, voire même 50 ans dans des zones où les charges foncières sont élevées, et 80 ans dans les zones tendues pour les personnes morales
• Il peut financer tout type de logement, tant que la zone est éligible et qu’il est mis en location conformément à la convention
• Il ouvre le droit à une TVA réduite de 10 %, soit 25 000 euros d’économie pour un appartement de 250 000 euros par exemple
• Il ouvre également le droit à une exonération de taxe foncière pendant 15 à 25 ans pour les logements neufs, à partir de l’année suivant la livraison
• Il permet au propriétaire de bénéficier directement du versement des APL si le locataire est éligible

Enfin, le PLS permet d’acquérir à moindres frais un logement dans une zone où la demande est forte. En conséquence, il est facile de trouver un locataire. La durée d’emprunt permet souvent de pallier le montant plafonné des loyers.