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Peut-on s'intégrer à un crédit immobilier en cours ?

Peut-on s'intégrer à un crédit immobilier en cours ?

Vous payez un « loyer » à votre conjoint et habitez avec lui, mais vous n’êtes pas propriétaire du bien immobilier. Pour y remédier et officialiser la situation, vous souhaitez vous intégrer au prêt immobilier en cours.

C’est possible, mais selon le prêt d’origine, les solutions envisagées ne seront pas les mêmes. On vous explique les différents cas de figure pour devenir co-emprunteur alors que le crédit immobilier existe déjà.

Dans quelles situations s’intégrer au prêt immobilier en cours ?

Avec une société de plus en plus changeante, les divorces, pacs, mariages et unions libres sont de plus en plus nombreux. Les familles recomposées ne sont donc pas rares, et quand le nouveau conjoint s’installe durablement chez l’autre, il participe le plus souvent financièrement à la vie du foyer.

Qu’il paie les courses, la moitié des échéances de prêt, ou s’occupe de la gestion du logement et des enfants, il contribue à l’équilibre du nouveau ménage ainsi créé. Pour s’engager, mais également ne pas payer à fonds perdus, il peut être désireux de devenir copropriétaire du bien immobilier dans lequel il habite.

La solution retenue dépend avant tout de la situation de l’emprunteur initial :

  • Le bien immobilier a été acquis avant le mariage, il s’agit alors d’un bien propre,
  • Le bien immobilier a été acquis lors d’un premier mariage, il s’agit alors d’un bien commun.

Dans le premier cas, on ne peut pas envisager de s’intégrer de s’intégrer au crédit en cours, car il n’y avait qu’un seul emprunteur. Il est donc nécessaire de repartir à zéro avec un nouveau prêt immobilier via le rachat de crédit immobilier.

Dans le second cas, et si le conjoint partant s’est bien désolidarisé du contrat, il est possible de s’intégrer au crédit en cours, car il y avait déjà un co-emprunteur. Mais attention, être emprunteur ne signifie pas être propriétaire. On préfèrera donc le rachat de soulte ou le rachat de crédit immobilier, à la renégociation de crédit immobilier.

Devenir à la fois co-emprunteur et copropriétaire d’un bien immobilier acheté à crédit

Afin d’allier le paiement du prêt à la propriété du bien immobilier, il est obligatoire de passer devant le notaire. Ce dernier pourra faire un avenant au titre de propriété afin de désigner le nouveau conjoint comme copropriétaire officiel du bien immobilier.

Solution numéro 1 : le rachat de soulte

Le rachat de soulte consiste à reprendre à son conjoint tout ou partie du bien, en achetant une part de son bien immobilier. Il est très utilisé lors d’une séparation, pour devenir l’unique propriétaire du bien. Mais il peut également être utilisé dans le cadre d’une nouvelle union.

Le rachat de soulte se fait devant notaire et est payant :

  • Les frais de notaire, dont la plus grande partie revient à l’État, pour une valeur comprise entre 7 et 8 % de la valeur du bien immobilier,
  • Les droits de partage, de 2,5 %.

En pratique, le conjoint souscrit généralement un nouveau crédit, à son seul nom, pour financer le rachat de soulte.

Solution numéro 2 : l’indivision

Les conjoints peuvent décider de procéder à une indivision du bien pour en devenir propriétaires à 50 % (ou toute autre quotité). En pratique, le conjoint propriétaire vend une partie de son bien immobilier au conjoint non propriétaire.

Mais si cette solution est retenue alors qu’un prêt est en cours, le premier emprunteur devra s’acquitter de frais de remboursement anticipé auprès de la banque. De plus, le deuxième emprunteur devra régler les frais suivants pour souscrire un nouveau prêt immobilier :

  • Des frais de dossier bancaire,
  • Des frais de garantie (cautionnement, hypothèque, etc.),
  • Des frais de notaire, compris entre 7 et 8 % de la valeur de sa part.

C’est pourquoi dans la majorité des cas, le rachat de prêt immobilier est privilégié pour s’intégrer à un crédit en cours.

Solution numéro 3 : le rachat de prêt immobilier

Lors d’un rachat de prêt immobilier, vous faites reprendre par une banque concurrente le crédit immobilier en cours. L’ancien prêt est soldé par la nouvelle banque via un remboursement anticipé, et le nouveau prêt ne court que sur le capital restant dû.

C’est donc l’occasion idéale pour ajouter une nouvelle personne au prêt, qui sera appelée co-emprunteur. Les conditions du nouveau crédit seront donc basées sur les taux actuels, particulièrement favorables aux emprunteurs en 2022, mais également sur les revenus de l’ensemble du foyer. Comme le dit l’adage, « à deux, on est plus forts », et vous pourriez donc avoir de bonnes surprises :

  • Le taux d’intérêt de l’emprunt immobilier peut être revu à la baisse,
  • Les conditions du prêt peuvent être améliorées (modularité, pause dans les paiements, exonération en cas de remboursement anticipé, etc.),
  • Les mensualités peuvent être augmentées ou diminuées en fonction de votre situation,
  • La durée du prêt peut être allongée ou diminuée en fonction des paramètres vus ci-dessus,
  • L’assurance emprunteur peut être révisée en changeant de contrat à l’occasion pour payer moins cher, etc.

Il s’agit, de loin, de la solution la plus simple et la plus rapide à mettre en place. Et cerise sur le gâteau, c’est également souvent la plus avantageuses. Attention cependant, un passage devant notaire est indispensable pour acquérir une part de propriété, et pas seulement le titre de co-emprunteur.

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