Crédit immobilier en France pour acheter à l'étranger : est-ce possible ?

De nombreuses raisons peuvent motiver un achat immobilier à l’étranger. Que vous envisagiez d’acquérir une résidence secondaire pour les vacances, de vous expatrier dans les années à venir ou encore de préparer votre retraite au soleil, il vous faudra financer votre investissement immobilier.

Or, si vous avez besoin d’un crédit immobilier, les banques françaises n’ont pas toujours la réponse adaptée, même si cette option reste envisageable en fonction du projet immobilier. Explications…

Dans quels cas est-ce possible de prendre un crédit immobilier en France pour un achat à l’étranger ?

De manière générale, sachez que les banques sont réticentes à financer les achats immobiliers à l’étranger. Elles ne connaissent pas forcément le marché local et la législation du pays où vous allez investir est différente de la législation française.

Néanmoins, un financement en France reste possible, surtout si l’achat immobilier se fait dans un pays européen ou dans un pays qui a signé une convention fiscale avec la France.

Mais avant de vous hâter tête baissée, mieux vaut connaître les règles applicables dans le pays d’accueil. Il se peut que l’acquisition immobilière soit réservée aux résidents, ou que le financement soit obligatoirement accordé par une banque locale par exemple.

Quelles sont les conditions demandées par les banques françaises pour accorder un prêt à l’étranger ?

Lorsque la législation du pays où vous souhaitez devenir propriétaire le permet, rien ne vous empêche donc de solliciter les banques françaises pour obtenir votre prêt immobilier. Elles vont être prudentes et avoir une analyse rigoureuse de votre dossier, donc veillez à bien le préparer en amont.

Des conditions similaires à celles d’un achat immobilier en France

Comme n’importe quelle demande de prêt, votre banque va vérifier votre aptitude à rembourser vos échéances. Elle va donc s’assurer que vos revenus sont suffisants et que vos charges n’excèdent pas vos possibilités.

Le calcul du taux d’endettement, constitue, avec la stabilité des revenus, les conditions fondamentales pour obtenir un crédit immobilier. Par ailleurs, l’établissement prêteur peut vous demander de souscrire une assurance emprunteur pour conforter votre dossier, même si elle n’est pas obligatoire.

La nécessité de présenter une garantie solide à la banque

C’est cette condition qui est la plus difficile à obtenir pour les emprunteurs. Lorsque vous faites un prêt immobilier pour un bien situé en France, la banque adosse une garantie, telle que le cautionnement ou le privilège de prêteur de deniers. Cette mesure est impossible pour un investissement à l’étranger. Ainsi, vous pouvez recourir à l’hypothèque ou au nantissement.

Le prêt hypothécaire

Pour pouvoir réaliser un prêt hypothécaire, il faut que vous soyez déjà propriétaire en France. Si la demande de financement n’excède pas le prix d’un bien en votre possession, alors il peut être pris en garantie par la banque en cas de défaillance de l’emprunteur.

Concrètement, cette solution ne s’adresse pas aux ménages primo-accédants. Par ailleurs, l’hypothèque permet un crédit dont le montant est de 70 % maximum de la valeur estimative de votre bien immobilier. Enfin, si vous avez un crédit en cours sur ce bien, il faudra procéder à un rachat de prêt pour accepter une offre dans une banque concurrente.

Prenons le cas de Paul et Julie, ils possèdent leur résidence principale à Niort, d’une valeur de 200 000 euros, et souhaitent acheter un studio en Espagne sur la Costa des Sol au prix de 80 000 euros. Si leur bien immobilier est déjà payé, ils peuvent obtenir un prêt hypothécaire suffisant (de 100 000 à 140 000 euros environ).

En revanche, s’ils ont un crédit en cours et doivent encore un capital de 100 000 euros, l’hypothèque ne peut être prise que sur 100 000 euros, ce qui correspond à un crédit de 50 000 euros à 70 000 euros, insuffisant pour leur projet.

Le prêt lombard

Le prêt Lombard, quant à lui, consiste à prendre un nantissement sur un produit d’épargne, dont le montant équivaut au crédit accordé. Il s’adresse donc aux grands épargnants, ayant suffisamment d’argent de côté pour apporter une garantie de ce type à la banque.

Il est possible de nantir un produit financier de type assurance vie ou compte titres. Mais il faut savoir que toute opération postérieure sur votre épargne impliquera l’accord de votre banque. En quelque sorte, vous devenez locataire de votre épargne, dont vous ne récupérez la possession qu’une fois votre crédit immobilier à l’étranger soldé.

Sur des unités de compte en euros, le rendement étant garanti, vous pouvez obtenir un prêt équivalant à 100 % du patrimoine confié. En revanche, sur des unités de compte en actions, il faudra compter sur 50 % de cette somme, même s’il est possible d’arbitrer avant de nantir le produit.

En faisant un prêt Lombard, Paul et Julie, qui ont une assurance vie en unités de compte avec 80 000 euros, peuvent financer leur studio en Espagne grâce à un prêt immobilier contracté en France.

Si vous ne remplissez pas les conditions nécessaires à l’obtention d’un crédit immobilier en France pour un achat à l’étranger, il faudra alors penser au financement local, directement dans le pays d’investissement. Si vous n’êtes pas au fait de la législation applicable à l’étranger ou ne parlez pas la langue, sachez vous entourer. Il est possible d’avoir recours à un courtier bilingue, à un traducteur professionnel ou à des agences spécialisées pour acheter un bien immobilier à l’étranger sereinement.