Acheter une maison : comment calculer son budget global pour son prêt ?

Vous souhaitez acheter une maison ? Pour cela, vous avez besoin de connaître le budget de votre prêt. Ce montant, alloué par la banque à l’emprunteur, viendra compléter votre apport pour réaliser une acquisition immobilière.

Vous pouvez bien entendu prendre rendez-vous dans votre banque habituelle ou à la concurrence, ou simplement calculer vous-même votre budget afin d’orienter votre recherche de bien immobilier et signer un compromis dans vos moyens financiers.

Étape 1 : calculer votre taux d’endettement

Pour avoir une idée du budget global alloué dans le cadre d’un prêt immobilier, il vous faut lister vos revenus et charges récurrents.

Les revenus à prendre en compte sont les suivants, cumulez-les si vous empruntez en couple :

• Les salaires,
• Les primes fixes,
• Les pensions alimentaires versées.
• Les revenus fonciers, à hauteur de 50 ou 70 % des loyers encaissés,
• Les revenus des capitaux mobiliers, s’ils sont suffisamment significatifs,
• Les pensions d’invalidité, les allocations handicap, si elles sont pérennes,
• Une partie des allocations familiales, surtout si vous avez des enfants en bas âge.

Dans une moindre mesure, l’établissement de crédit peut également prendre en compte les ressources suivantes :

Les charges à prendre en compte sont les suivantes, là encore, additionnez-les si vous empruntez à deux personnes :

• Les emprunts de toutes natures (crédit immobilier, à la consommation ou paiement en plusieurs fois),
• Les dettes fiscales (impôts) et les dettes familiales éventuelles.

La banque ne tient pas compte des charges quotidiennes pesant sur le ménage, sauf si elles sont manifestement excessives, telles que :

• Votre budget courses mensuel,
• Vos factures d’énergie (gaz, électricité, eau),
• Vos factures de confort (téléphone fixe et mobile, Internet),
• Vos assurances (auto, moto, habitation, santé, prévoyance).

En effet, l’établissement de crédit va regarder les revenus et charges à caractère certain, et ainsi déterminer votre taux d’endettement actuel. Ainsi, si vous avez 4 000 euros de revenus par mois, votre taux d’endettement ne doit pas dépasser 35 % pour l’achat de votre résidence principale, ou 33 % pour l’achat d’une résidence secondaire ou d’un investissement locatif.

En d’autres termes, si vous n’avez ni crédits, ni dettes, au moment de votre demande d’emprunt, vous pouvez avec 4 000 euros de salaire payer des mensualités de prêt allant jusqu’à :

• 1 400 euros par mois pour l’achat d’une maison en résidence principale (4 000 × 35 % = 1 400),
• 1 320 euros par mois pour l’achat d’une maison en résidence secondaire (4 000 × 33 % = 1 320).
• Jusqu’à 1 100 euros par mois pour l’achat d’une maison en résidence principale (1 400 - 200 - 100 = 1 100),
• Jusqu’à 1 020 euros par mois pour l’achat d’une maison en résidence principale (1 320 - 200 - 100 = 1 020).

En revanche, si vous avez des crédits en cours, par exemple un prêt auto de 200 euros par mois et un prêt personne de 100 euros par mois, et que vous ne les soldez pas avant d’emprunter, le montant maximum de vos mensualités sera impacté :

Bon à savoir : si vous gardez votre résidence principale actuelle, vous assumerez alors 2 loyers ou remboursements de crédit, et cette donnée impactera votre taux d’endettement et donc, votre capacité d’emprunt.

Étape 2 : calculer votre capacité d’emprunt

Une fois déterminée votre capacité de remboursement mensuelle, il convient de fixer le montant que vous ne souhaitez pas dépasser. Celui-ci peut dépendre de votre rythme de vie, de vos projets futurs, de vos perspectives de carrière, etc.

Si nous reprenons l’exemple du couple pouvant mettre jusqu’à 1 400 euros par mois pour rembourser son crédit, ce montant reste le maximum. Mais si ce couple a pour projet l’achat d’une maison deux chambres à la campagne et beaucoup de voyages par exemple, il peut décider de n’allouer que 1 000 euros par mois au remboursement de son prêt immobilier.

De ce fait, il pourra encore emprunter pour un crédit à la consommation, pour financer ses billets d’avion ou s’acheter un van aménagé pour sillonner les routes par exemple. Il est donc nécessaire en amont de réfléchir à votre projet de vie pour connaître le montant que vous êtes prêt à mettre mensuellement dans votre logement, à l’instar d’un locataire qui chercherait une maison dans laquelle vivre sans réduire pour autant se serrer la ceinture.

Mais ici, notre couple décide de mettre toute sa capacité d’emprunt dans l’achat de sa maison, car il compte avoir des enfants et il lui faut une maison proche des écoles, commerces et services, avec au moins 3 chambres et un jardin. En fonction de la durée de son prêt et du taux d’intérêt accordé, son budget emprunt différera.

À ce stade, le plus simple est d’utiliser un simulateur de prêt en ligne, car il va tenir compte des taux d’intérêt actuel du marché, et les ajuster sur plusieurs durées (entre 15 et 25 ans pour l’achat d’une résidence principale). Ainsi, notre couple peut emprunter, en janvier 2020, les sommes suivantes :

• 225 000 euros sur 15 ans, pour des mensualités de 1 400 euros par mois assurances comprises, et un coût total de crédit de 27 000 euros,
• 286 000 euros sur 20 ans, pour des mensualités de 1 400 euros par mois assurances comprises, et un coût total de crédit de 50 000 euros,
• 337 000 euros sur 25 ans, pour des mensualités de 1 400 euros par mois assurances comprises, et un coût total de crédit de 83 000 euros.

Bien entendu, les chiffres avancés ne sont que des moyennes pour notre couple à l’instant T. Avec un excellent dossier et une bonne assurance emprunteur, il a toutes les chances d’emprunter plus et de réduire le coût de son crédit immobilier.

Étape 3 : tenir compte des aides à l’achat

Grâce à l’étape 2, vous obtenez le budget global moyen dont vous pouvez bénéficier dans le cadre de votre prêt immobilier. Néanmoins, selon votre situation, vous pourriez profiter d’un des coups de pouce suivants :

• Un PTZ Prêt à Taux Zéro, dont le montant dépend des ressources de votre foyer d’une part et du lieu de votre future maison d’autre part,
• Un éco PTZ, accessible en fonction de vos revenus si vous avez un projet de rénovation avec des travaux d’ampleur favorisant la performance énergétique de votre maison,
• Un prêt action logement, consenti à taux bas et dont le montant sera fonction de vos revenus, si vous êtes employé d’une entreprise privé ou agricole d’au moins 10 salariés,
• Une aide à l’installation, qui peut être prévue par votre commune, votre département ou votre région, en fonction de votre situation.

Ce sont autant de variables sur lesquelles il est fortement conseillé de vous renseigner en amont, car elles sont susceptibles d’augmenter votre budget global d’emprunt immobilier.

Étape 4 : ne pas négliger les frais annexes

Lorsque vous vous lancez dans un achat immobilier, vous aurez certains frais à payer. Il est important d’en tenir compte. Si notre couple, par exemple, trouve une maison à 337 000 euros, il devra payer en sus :

• Des frais de notaire de 3 % environ pour une maison neuve, soit en moyenne 10 000 euros (337 000 × 3 % = 10 100),
• OU des frais de notaire de 8 % environ pour une maison ancienne, soit en moyenne 26 960 euros (337 000 x 8 % = 26 960),
• Des frais de dossier bancaire, entre 0 euros et plusieurs milliers d’euros selon les négociations avec la banque prêteuse,
• Des frais d’agence s’il ne passe pas de particulier à particulier (5 % du montant de l’acquisition en moyenne),
• Des frais de courtage s’il fait appel à un intermédiaire pour trouver son prêt (2 % du montant de l’acquisition en moyenne).

En outre, si vous achetez une maison avec réalisation de travaux, il est nécessaire de faire chiffrer ces derniers et d’obtenir des devis de plusieurs artisans pour estimer le budget supplémentaire dont vous aurez besoin.

Étape 5 : ne pas oublier son apport personnel

Aujourd’hui, il est très compliqué d’obtenir un crédit immobilier pour acheter sa maison en l’absence d’apport personnel. Il est conseillé d’avoir au moins 10 % du montant total de l’acquisition pour pouvoir emprunter dans de bonnes conditions.

Pour le cas de notre couple qui achète une maison à 337 000 euros, il est donc recommandé de disposer d’un apport d’au moins 33 700 euros (337 000 × 10 % = 33 700). Cet apport est généralement suffisant pour couvrir les frais de notaire, les frais de dossier et les éventuels frais d’intermédiation.

Bien sûr, si notre couple dispose de beaucoup d’épargne, il est libre de mettre davantage afin de s’offrir une maison plus chère que celle qu’il aurait pu obtenir par le biais d’un emprunt immobilier et d’un apport personnel minimum.

Conclusion : budgétiser un crédit immobilier, c’est simuler

En définitive, et vous l’aurez sans doute compris, pour avoir une idée concrète du montant de votre emprunt, il est nécessaire de faire les calculs de base, mais également de tenir compte de nombreux paramètres que vous ne pouvez pas tous maîtriser.

Pour vous aider à y voir plus clair, vous pouvez faire appel à un courtier immobilier. Il vous donnera une estimation fiable du montant possible de votre emprunt après analyse de votre dossier. Sachez que le courtier ne peut exiger une avance de somme d’argent de la part de ses clients. Sa rémunération ne lui est due que si vous signez une offre de prêt qu’il vous aura proposée.

Vous pouvez également apprécier le budget de votre emprunt pour une maison au plus proche à l’aide des simulateurs en ligne et comparateurs de prêt immobilier. Nous mettons sur notre site à votre disposition, gratuitement et sans engagement, un simulateur fiable et efficace. Il va non seulement tenir compte de votre situation personnelle et professionnelle, mais également des meilleures offres de prêt du montant. En bref, l’outil est idéal quelle que soit la phase de votre projet immobilier, et vous permet de faire de réelles économies sur le coût de votre crédit.