Sur quels critères choisir une assurance de prêt immobilier ?

L’assurance de prêt immobilier, aussi dénommée assurance emprunteur, est essentielle pour obtenir votre crédit immobilier. Elle est exigée par la banque prêteuse, car elle couvre les emprunteurs en cas d’incapacité, d’invalidité ou de décès en prenant en charge les échéances de prêt à leur place.

Sachez que l’assurance de prêt immobilier peut représenter jusqu’à 30 % du coût total de votre crédit, pour un montant de plusieurs milliers ou dizaines de milliers d’euros. C’est pourquoi il est primordial de bien choisir son assurance emprunteur, en comparant les critères les plus importants avant de souscrire.

Rappel : le choix de l’assurance emprunteur est libre

Il y a des chances que votre banque vous mette « la pression » afin de souscrire le contrat groupe qu’elle propose. Mais il est essentiel de savoir que vous avez le choix, et que l’établissement de crédit prêteur ne peut s’opposer à cette liberté, en vous refusant le prêt par exemple.

Différentes lois protègent à cet effet le consommateur emprunteur dans le cadre de la « délégation d’assurance » :

• La loi Lagarde : vous pouvez changer d’assurance emprunteur jusqu’au jour de la signature définitive de l’offre de prêt immobilier,
• La loi Hamon : vous pouvez changer d’assurance emprunteur au cours de la première année du crédit, à n’importe quel moment,
• L’amendement Bourquin : vous pouvez changer d’assurance emprunteur chaque année avec un délai de préavis de 2 mois avant la date anniversaire.

Et les négociations sont en cours à l’heure où nous écrivons ces lignes, auprès de l’Assemblée Nationale et du Sénat, pour offrir encore plus de simplicité aux emprunteurs avec une résiliation à tout moment qui devrait être actée dès l’été 2022.

Critère de l’assurance groupe ou l’assurance individuelle

Un contrat groupe, le plus souvent proposé par les banques, repose sur la mutualisation des risques. Ainsi, tous les emprunteurs d’une même tranche d’âge paient le même pourcentage d’assurance de prêt, quelle que soit leur situation individuelle. Si cette option peut s’avérer intéressante pour les dossiers les plus difficiles, c’est rarement le cas dans les faits. En effet, les grands groupes bancaires profitent de leur position de monopole sur ce type d’assurance et pratiquent donc des prix élevés.

Un contrat individuel, au contraire, repose sur un calcul entièrement personnalisé en fonction de la situation du souscripteur. De nombreux paramètres vont être pris en compte par les assureurs externes pour un calcul de l’assurance de prêt immobilier « sur-mesure ». C’est généralement avec les contrats dits individuels que les emprunteurs dénichent les meilleurs prix, sans pour autant renier sur la qualité des garanties, par ailleurs souvent supérieures.

Critère de la quotité d’assurance

Ici, le choix est avant tout personnel et ne dépend ni de la banque, ni de l’assureur retenu par l’emprunteur. Sauf exceptions, l’établissement prêteur exigera que le crédit immobilier soit couvert à 100 %, au moins pour les garantis décès et invalidité. Pour l’emprunteur solo, la question ne se pose donc pas.

Mais pour les emprunteurs en couple, ils peuvent décider d’assurer leur prêt immobilier entre 100 % et 200 %. Les répartitions 50 / 50 ou 100 / 100 sont donc fréquentes. Et bien entendu, si le prêt est assuré à 200 %, chacun offre à son conjoint une bonne protection, mais l’assurance est payée à un tarif plus conséquent.

Il convient donc en amont d’analyser vos besoins et de vous poser respectivement la question de « comment payer le prêt immobilier si mon conjoint vient à disparaître ? » et celle de « puis-je assumer seul(e) la moitié des échéances ? ».

Critère des garanties facultatives et optionnelles

Reportez-vous à la FSI Fiche Standardisée d’Information remise par votre banque pour toute simulation de crédit immobilier ou toute offre de prêt. Elle mentionne les garanties à souscrire de façon obligatoire pour que votre emprunt soit accordé.

Généralement, les garanties obligatoires minimales sont les suivantes :

• La garantie décès,
• La garantie PTIA Perte Totale et Irréversible d’Autonomie,
• La garantie IPT Invalidité Permanente Totale.

Selon votre situation et la politique de votre établissement bancaire, les garanties suivantes peuvent être facultatives ou obligatoires :

• La garantie IPP Invalidité Permanente Partielle,
• La garantie ITT Incapacité Temporaire Totale.

Et enfin, d’autres garanties sont dans la majorité des cas optionnelles, mais peuvent être souscrites si vous le souhaitez, comme la garantie perte d’emploi par exemple.

En toute logique, plus vous prenez de garanties, plus l’assurance de prêt est coûteuse. Mais attention, toutes les garanties ne se valent pas entre les assureurs. Car si elles portent des appellations identiques, leurs conditions de mise en œuvre peuvent différer.

Critère de l’irrévocabilité des garanties

Attention avant de signer votre assurance de prêt immobilier à bien lire les clauses particulières. Il est plus intéressant de trouver un contrat dont les conditions sont fixées à la souscription, qu’un contrat dont les conditions peuvent évoluer dans le temps.

En effet, certains critères, comme le fait d’être non fumeur, de ne pas avoir eu de maladie grave, de ne pas exercer une profession à risque ou encore de ne pas être obèse sont importants pour l’assureur. Ils servent à déterminer le tarif de votre assurance de prêt.

Or, si le contrat signé vous engage à signaler tout changement de situation, vous pourriez vous retrouver avec un contrat qui ne vous correspond plus dans le temps. Avec un contrat irrévocable, vous pouvez par exemple changer de métier, tout en préservant votre couverture de prêt et son tarif.

Critère des exclusions de garantie

C’est un critère extrêmement important pour choisir votre assurance de prêt immobilier. Bien que cette étude paraisse rébarbative, elle est en réalité assez simple à mettre en œuvre, même en étant novice en matière d’assurance.

En effet, chaque garantie de l’assurance de prêt peut faire l’objet d’exclusions au contrat. Certaines exclusions sont mentionnées dans les conditions générales de votre assurance et sont communes à tous. D’autres peuvent être mentionnées dans vos conditions particulières et ne concernent pas nécessairement tous les emprunteurs.

Mais dans tous les cas, les exclusions du contrat doivent vous être clairement communiquées par l’assureur. Elles peuvent vous servir à faire le choix entre plusieurs assureurs. On retrouve souvent les mêmes exclusions, à savoir :

• Les affections dites psychologiques,
• Les affections dorsales et lombaires,
• Les métiers dits à risque,
• Les sports dits dangereux,
• Les voyages dans certains pays,
• Le licenciement pour motif autre qu’économique, etc.

L’important ici est de connaître les exclusions de votre contrat pour éviter les déceptions après coup, et savoir exactement ce que vous payez.

Critère des délais de carence et de franchise

Il existe deux types de délais à ne pas négliger pour choisir votre assurance de prêt immobilier :

• Le délai de carence : c’est la période pendant laquelle vous payez votre prime d’assurance, sans pouvoir actionner les garanties en cas de sinistre. Le délai de carence peut aller de 1 à 12 mois en fonction des assureurs et des garanties,
• Le délai de franchise : c’est période pendant laquelle vous n’êtes pas indemnisé, alors même que le sinistre a bien eu lieu et est bien couvert. Le délai de franchise peut aller de 1 à 6 mois en fonction des assureurs et des garanties.

Soyez particulièrement attentif à ces délais pour les garanties les plus fréquemment utilisées si vous les avez souscrites, à savoir les garanties ITT et perte d’emploi.

Critère du prix

Une fois vos garanties choisies, selon vos moyens financiers d’une part, mais également selon votre profil d’assuré d’autre part, que vous soyez du genre garanties minimalistes ou au contraire garanties premium, le facteur décisif qui fera pencher pour une assurance ou une autre sera celui du prix proposé.

À garanties égales, on choisit généralement l’assureur le moins cher. Toutefois, si l’écart est restreint, on peut retenir d’autres critères, tels que la facilité de contact avec l’assureur, la possibilité de réaliser les démarches en ligne ou encore la situation géographique de l’assureur (en France ou dans un autre pays européen).

Pour comparer efficacement les offres, il est préférable de toujours s’y prendre à l’avance afin d’avoir le temps d’étudier les différentes garanties proposées. À défaut, faites appel à un courtier spécialisé en assurance de prêt immobilier ou en crédit immobilier, qui a souvent noué des partenariats privilégiés avec de nombreux assureurs.

Cependant, retenez que déléguer à un courtier peut vous priver de certaines offres dont il ne dispose pas en catalogue, mais également faire augmenter le montant de votre assurance de prêt immobilier en raison de la commission prise par ce professionnel sur votre contrat.

Pour vous aider à bien choisir votre assurance de prêt immobilier, nous mettons à votre disposition un comparateur d’offres assurance emprunteur en ligne, accessible gratuitement et sans aucun engagement. Vous aurez donc toutes les cartes en main pour choisir votre assurance de prêt en tenant compte des critères les plus importants.