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Assurance pour un Prêt Relais : comment choisir ?

Assurance pour un Prêt Relais : comment choisir ?

Le prêt relais, aussi appelé achat-vente, est un prêt complémentaire qui aide à la transition entre la vente d’un bien actuel et l’achat d’un nouveau bien. Comme ses pairs, c’est un crédit immobilier engageant, qu’il convient d’honorer. Toutefois, nul n’étant à l’abri d’aléas, souscrire une assurance de prêt est largement préférable, quand elle n’est pas exigée par l’organisme prêteur. Voici comment choisir son assurance pour prêt relais.

Qu’est-ce qu’un prêt relais ?

Le prêt relais est un crédit immobilier un peu particulier. En effet, son rôle est transitoire et sa durée très courte, généralement comprise entre 12 et 24 mois. Il s’adresse aux vendeurs – acquéreurs. Il est souscrit lorsqu’un propriétaire souhaite acquérir un nouveau logement avant d’avoir vendu le logement actuel. C’est évidemment l’alternative idéale pour pouvoir aménager à son goût le nouveau logement et pour déménager plus sereinement. Plus encore, le prêt relais permet de prendre le temps de trouver le futur bien idéal, pour ensuite mettre en vente son logement sans brader son prix. Dans le cas inverse, il faut d’abord mettre en vente son bien, sans assurance de dénicher le futur bien de ses rêves. C’est bien plus complexe à organiser, et durant le delta sans logement, il faut retrouver une location ou se faire héberger et louer un garde-meubles.

Le prêt relais est donc très facilitant en regroupant des montages financiers. Toutefois, évidemment, il n’est pas systématiquement accepté par les organismes prêteurs. Vous l’aurez bien compris, il sous-tend une avance partielle de trésorerie de la part de l’établissement bancaire, qui correspondra généralement à 50 à 80 % du prix du bien immobilier mis en vente. C’est là qu’une nuance est importante à clarifier : le prêt relais n’existe pas pour l’achat immobilier, mais bien pour avancer une somme en attente de la vente du bien actuel. Donc le montant du prêt immobilier est calculé selon le montant de la vente du bien, et non celui du nouvel achat.

Alors certes, cette avance sera rapidement remboursée par la vente du bien actuel, et ce sans pénalité, mais celle-ci se chiffre tout de même en dizaines de milliers d’euros. Même si le marché de l’immobilier se porte toujours plutôt très bien, les organismes prêteurs exigent donc des garanties, et peuvent parfois rester plutôt frileux sur ce type de montages financiers.

Les critères de risques étudiés par l’organisme bancaire

La banque peut tiquer à accorder un prêt relais, notamment dans les cas suivants :

  • Selon le delta financier entre le prix de vente espéré du bien actuel, et le prix d’achat du nouveau logement : Elle refusera généralement si le nouveau bien est beaucoup plus onéreux que le prix de vente de l’ancien, sauf si le vendeur-acquéreur présente des finances largement convenables ;
  • Selon la zone dans laquelle le bien à vendre se situe : Si celui-ci est implanté en zone tendue, où la demande est largement supérieure à l’offre, elle ne sera pas inquiète de la vente rapide du bien une fois mis en vente. En revanche, si celui-ci est implanté en zone C, soit dit encore hors agglomération, la banque peut se montrer plus réfractaire ;
  • Selon l’âge du vendeur-acquéreur : L’organisme prêteur peut fixer un âge limite à l’obtention d’un prêt relais, toujours selon le risque qu’elle estime prendre d’incapacité de remboursement ;
  • Selon les capacités financières de vendeur-acquéreur : En effet, le propriétaire actuel qui présente régulièrement des difficultés de gestion de compte ne convaincra pas la banque à s’engager sur cette transition ;
  • Selon les caractéristiques du logement : La banque étudiera la compétitivité du bien sur le marché immobilier. En effet, certains bien mis en vente depuis déjà plusieurs mois et non encore vendus ne rassureront pas la banque sur leur attractivité. De même que leur âge et leur potentielle vétusté ou remise aux normes nécessaire peut amener la banque à refuser la demande.

Quels sont les types de prêts relais ?

Trois prêts relais existent. Si tous ont la même vocation ou finalité, chacun présente toutefois une particularité.

  • Le prêt relais sec : Ce prêt tient sa particularité dans son montant. En effet, il représente le prix d’achat du nouveau logement, qui est donc de fait nécessairement inférieur à la valeur du bien vendu. L’exemple type serait de quitter la capitale ou une métropole pour s’installer en campagne plus reculée en retraite par exemple. Le bien vendu serait estimé bien au-delà du bien acheté. Dans ce cas, la banque prête le montant nécessaire à l’achat, donc nul besoin de contracter un nouvel emprunt, et la vente de l’ancien bien couvrira le remboursement intégral du montant accordé, voire des intérêts dus ;
  • Le prêt relais acquisition : Aussi appelé « prêt relais adossé », il est en quelques sortes le contraire du prêt relais sec. Ici, la démarche du vendeur-acheteur est de se séparer d’un bien inférieur au montant du bien à acquérir. Ca sera par exemple le cas d’un couple propriétaire qui souhaite acquérir un nouveau logement plus grand que l’ancien pour accueillir une nouvelle jolie tête blonde. Dans ce cas, la banque accorde dans un prêt relais unique, la valeur de l’ancien prêt immobilier restant à rembourser, ainsi que le montant nécessaire au nouveau prêt, qui correspond au delta entre le prix de vente et le prix d’achat. L’obligation de l’emprunteur sera de reverser le montant de la vente par remboursement anticipé, et ce sans pénalité bien entendu ;
  • Le prêt relais rachat : Plus particulier, il s’agit là de faire racheter son prêt relais par une banque, souvent dans le but de lisser des mensualités trop onéreuses. Rappelons qu’un prêt relais ne peut excéder 24 mois. Les mensualités peuvent donc parfois approcher le plafond du taux d’endettement de l’emprunteur. Evidemment, ce rachat coûtera plus cher à l’emprunteur, puisque des intérêts seront appliqués sur une durée plus longue.

Cette facilité transitoire est plutôt onéreuse. Le taux d’intérêts appliqué est plus élevé qu’un prêt immobilier classique. Toutefois, ils sont à comparer à l’ensemble des frais que représente une période de transition de quelques mois dans une location, ajoutée à la location d’un garde-meubles, etc.

Assurance de prêt Relais : Auprès de qui souscrire ?

L’assurance de prêt relais, comme toute autre assurance de prêt immobilier, peut être souscrite auprès de l’organisme prêteur, qui proposera sa formule d’assurance. Il s’agira d’un contrat de groupe, non-personnalisée, quasi-identique pour chaque type de prêt et chaque emprunteur. Egalement, depuis 2010, l’emprunteur peut préférer souscrire un contrat d’assurance de prêt directement auprès de l’assureur de son choix, à supposer que ce dernier propose l’assurance de prêt immobilier. On parle dans ce cas de délégation d’assurance.

Si l’emprunteur est libre de choisir auprès de qui souscrire, il a toutefois l’obligation de souscrire un contrat répondant aux exigences des garanties du prêt de l’organisme prêteur. On parlera alors d’équivalence de garanties. Le contraire contraindra l’organisme bancaire à refuser le prêt au demandeur.

Récemment également, depuis le 1er juin 2022, l’emprunteur peut résilier son contrat d’assurance à tout moment, si un assureur concurrent se rend plus compétitif. Si la résiliation était auparavant possible, elle ne l’était qu’à date d’anniversaire, sauf la première année qui était libre.

Les garanties comprises dans l’assurance de Prêt Relais

Chaque assurance de prêt comprend des garanties obligatoires non dérogeables, et des garanties optionnelles selon le profil de l’emprunteur.

  • La garantie décès : Sur l’ensemble des contrats, toute assurance confondue, la garantie décès sera obligatoire. Elle garantit le remboursement du solde de l’emprunt à l’organisme créancier en cas de décès de l’emprunteur, quelle qu’en soit la cause. Toutefois, le suicide de l’emprunteur sera tenu à un délai de carence d’une année pour être inclus dans la garantie décès ;
  • La Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA) : Guère plus réjouissante, la PTIA est elle aussi obligatoire dans tous les contrats, et plutôt strictement encadrée. Elle concernera l’invalidité physique et/ou mentale de l’emprunteur le rendant à la fois définitivement incapable d’exercer une quelconque activité rémunératrice, mais aussi contraint de recourir à une assistance pour les actes dits de la vie courante, type se nourrir, se laver, s’habiller, etc. Pour terminer de dresser ce tableau noir, un délai de carence d’un an sera appliqué par l’assureur en cas de PTIA survenue des suites d’une maladie dégénérative déjà connue lors de la souscription ;
  • L’Invalidité Permanente et Totale ou Partielle (IPT ou IPP) : Il s’agit là généralement d’une garantie complémentaire. Elle garantit le remboursement du solde du prêt dans le cas d’une invalidité permanente rendant l’emprunteur définitivement incapable d’exercer une activité rémunérée ;
  • L’Incapacité Temporaire Totale de Travail (ITT) : Optionnelle également, elle couvrira l’incapacité de l’emprunteur à travailler sur une durée déterminée, suite à un arrêt de travail ;
  • La perte d’emploi : Egalement optionnelle, cette garantie assure le remboursement des mensualités en cas de perte d’emploi de l’emprunteur. Toutefois, elle reste très encadrée pour limiter les abus, et impose un délai de franchise important, et la présentation de justificatifs de démarches proactives pour retrouver un nouvel emploi.

Bien choisir son assurance Prêt Relais : Etudier les périmètres de garanties

L’assurance de prêt relais garantit l’emprunt durant la période de remboursement. Le prêt relais est donc plus particulier que les autres prêts immobiliers, puisqu’il ne dépassera pas les 24 mois. Le taux d’intérêt y est plus important que sur un prêt immobilier classique, et le montant de l’assurance également. Si la durée est plus courte, il ne faut pas en oublier pour autant tout l’enjeu. Rappelons qu’en cas d’impossibilité de vendre le bien, comme cela peut parfois arriver, il faudra baisser le prix de vente, donc devoir rembourser davantage. Dans des cas extrêmes, la banque prêteuse dispose de l’hypothèque sur le bien pour se faire rembourser. Mieux vaudra donc veiller à correctement assurer son prêt pour éviter toute mauvaise surprise. Voici les critères sur lesquels il faudra porter son attention.

Les exclusions de garantie

Classiquement sur tous contrats, certaines situations sont exclues de garantie. Les plus classiques sont inscrites dans le Code des assurances, donc obligatoirement intégrées aux contrats proposés. En revanche, chaque assureur peut également imposer ses propres exclusions de garantie. Les exclusions non inscrites dans le Code des assurances les plus classiquement imposées par les assureurs seront celles liées à l’invalidité professionnelle pour les métiers à risques. Le risque pris par l’emprunteur est important, donc celui pris par l’assureur l’est également.

Les plafonds de garantie

Existants sur tous les contrats d’assurance, quels qu’ils soient, les plafonds de garantie sont parfois fixés par année, d’autres fois par sinistre, ou parfois encore sur la durée du prêt, ce qui sera souvent le cas pour les prêts relais. Ces plafonds ne devront pas être trop bas, au risque de ne prendre que peu de mensualités en charge, ou qu’une partie.

Les délais de carence et de franchise

Les délais de carence et de franchise sont classiques et habituels. Toutefois, d’un assureur à l’autre, ils peuvent passer d’un mois à un an. Mieux vaudra étudier les petites lignes pour être au fait des conditions de prise en charge des mensualités. Durant ce délai, les cotisations sont dues, mais l’assuré ne bénéficiera pas des garanties souscrites. Par exemple en cas d’ITT, l’assureur ne remboursera les mensualités du prêt qu’au-delà de plusieurs mois.

Le tarif des cotisations

Nous le disions, le coût de l’assurance de prêt sera plus élevé sur un prêt relais, en proportion d’un prêt immobilier classique. Il dépendra notamment du bien que l’assuré a mis en vente, de son estimation financière pour la vente, de l’âge de l’assuré, du delta entre le prix de vente et le prix d’achat, etc.

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