Prêt conventionné : avantages et inconvénients de ce crédit immobilier

Le prêt conventionné est un prêt immobilier destiné aux personnes physiques souhaitant soit devenir propriétaires de leur résidence principale, soit réaliser des travaux dans leur logement.

Il peut être cumulé avec un PTZ prêt à taux zéro et est distribué par les banques ayant signé une convention avec l’État. Son taux d’intérêt est plafonné et il n’est pas soumis à conditions de ressources.

Avantages du prêt conventionné

Financement de nombreuses opérations immobilières

Le prêt conventionné, contrairement au prêt à taux zéro par exemple, peut servir à financer de nombreuses opérations, tant qu’il est bien destiné à être la résidence de l’emprunteur au plus tard dans l’année suivant l’achat ou la fin des travaux.

Ainsi, le prêt à taux zéro peut être accordé pour les motifs suivants :

• Achat d'un terrain avec construction d'un logement
• Achat d'un logement neuf
• Achat d'un logement ancien avec travaux d'amélioration si nécessaire
• Travaux dans un logement existant pour réaliser des économies d'énergie, pour agrandir la surface habitable par extension ou par surélévation
• Transformation d’un local non destiné à l’habitation pour en faire un logement, le montant des travaux devant être au moins égal à 4 000 euros

Prêt accessible à tous

Dès lors que les conditions liées au logement et à la notion de résidence principale sont respectées, il n’y a pas d’autres formalités à respecter. En ce sens, le prêt conventionné est accessible à tous, sans conditions de revenus.

Durée de remboursement flexible

Alors que les prêts immobiliers classiques sont accordés sur 25 ans seulement, le prêt conventionné permet quant à lui des durées de remboursement plus longues. Un avantage intéressant, notamment pour les acquisitions d’un montant important ou pour les ménages modestes.

L’allongement de la durée de prêt permet en effet l’allègement des mensualités pour faciliter l’accession à la propriété. Le prêt conventionné peut s’étaler entre 5 et 30 ans et il est possible d’insérer une clause visant à le réduire ou à l’allonger jusqu’à 35 ans.

Cumul avec d’autres prêts aidés

Le prêt conventionné peut être complété par d’autres prêts bancaires dits « aidés », comme les suivants :

• PTZ Prêt à Taux Zéro
• PEL Prêt Épargne Logement
• Prêt complémentaire accordée dans le cadre d’un CEL Compte Épargne Logement
• Prêt action logement
• Prêt relais dans l’attente de la vente du logement précédent

Taux d’intérêt plafonné

Le taux d’intérêt du prêt conventionné est plafonné et ne peut pas dépasser le plafond autorisé publié par la SGFGAS (Société de Gestion des Financements et de la Garantie de l'Accession Sociale à la propriété).

De plus, il est possible d’opter pour un prêt conventionné à taux fixe, à taux variable ou à taux modulable, ce qui laisse un large choix à l’emprunteur et à l’établissement bancaire pour procéder au meilleur montage de dossier.

Le prêt conventionné, présente donc, a priori, de nombreux avantages. Cependant, il n’est pas exempt d’inconvénients et a perdu de sa splendeur, explications…

Inconvénients du prêt conventionné

Perte des APL Aides Personnalisées au Logement

C’était là l’avantage majeur et le plus connu du prêt conventionné. Il permettait d’avoir toujours accès aux APL distribuées par la CAF (Caisse d’Allocations Familiales) ou la MSA (Mutualité Sociale Agricole).

Il était donc souvent choisi par les foyers aux ressources modestes ou par les ménages prévoyants pour pallier une éventuelle baisse des revenus. Or, tout prêt conventionné signé à partir du 1^er janvier 2020 n’ouvre plus le droit aux APL.

Impossibilité de mise en location

Alors que le prêt immobilier classique offre une grande souplesse au propriétaire, le prêt conventionné est soumis à engagement de non-mise en location de la résidence principale pendant les 6 années suivant la contraction du crédit.

Sachez tout de même qu’il existe des cas dérogatoires à cette règle, parmi lesquels :

• Le logement deviendra la résidence principale de l’emprunteur au moment de sa retraite, qui interviendra dans moins de 6 ans (soit moins de 12 ans après le versement du prêt)
• L'emprunteur subit une mobilité professionnelle et son nouveau trajet aller entre son lieu d'activité et le logement financé est d'au moins 50 km ou représente un temps de transport d'au moins 1 heure 30
• L’emprunteur divorce ou rompt son PACS
• L’emprunteur se retrouve en situation d'invalidité ou d’incapacité
• L’emprunteur est au chômage depuis plus d'1 an et inscrit à Pôle Emploi

Non-cumul avec un prêt immobilier classique

Alors que le prêt conventionné est cumulable avec les prêts aidés, il ne peut s’accompagner d’un crédit immobilier classique. Dans les faits, cela contraint l’emprunteur à renoncer à la possibilité de financement à 110 % de son projet immobilier.

En effet, le prêt conventionné peut financer la totalité d’une opération immobilière, à l’exception des frais de notaire, des frais de dossier et de l’achat des meubles meublants.

En d’autres termes, ces acquisitions sont à faire par le biais d’un apport personnel ou d’un autre prêt aidé, sans dérogation possible.

Taux d’intérêt élevé

Bien que plafonnés, les taux d’intérêt proposés dans le cadre d’un prêt conventionné se révèlent presque toujours plus élevés que les taux moyens du marché. Les plafonds actuels (2021) du prêt conventionné sont représentés dans ce tableau.

Il est bien entendu possible de négocier le taux d’intérêt du prêt comme avec un crédit immobilier classique.

En conclusion, le prêt conventionné doit être envisagé uniquement dans certains cas, portant notamment sur la nécessité d’un emprunt long de 30 à 35 ans. Il n’est plus intéressant en ce qui concerne les aides au logement. Pour en bénéficier dans les meilleures conditions, il est judicieux de comparer les TAEG (Taux Annuel Effectif Global) entre les différentes banques, et se faire accompagner par un courtier si nécessaire.