Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport ? Quelle place dans une stratégie de défiscalisation ?

Investir dans un immeuble de rapport est un placement financier intéressant pour de nombreux contribuables français. Pourtant, cette pratique reste peu répandue et la concurrence est faible. Il faut savoir que ce type d’investissement présente de nombreux avantages et permet de disposer d’une rente financière confortable. Néanmoins, certains inconvénients et dangers sont à prendre en compte pour réussir son placement. Découvrez les caractéristiques de cette stratégie de défiscalisation.

Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport ?

Un immeuble de rapport, également connu sous le nom d’immeuble à loyers, est un bien qu’un investisseur peut acquérir en vue d’en obtenir un revenu. Cette pratique apparue au XVIIIe siècle consiste à acheter un ensemble immobilier complet, en monopropriété, c’est-à-dire sans copropriété, et à le destiner à la location.

Les revenus perçus par les loyers constituent une rente pour le propriétaire une fois que le remboursement de son emprunt est soldé. En effet, l’achat d’un immeuble de rapport est vu comme un placement financier. Dans les premiers temps, les mensualités versées par les locataires permettent de rembourser le crédit souscrit pour l’achat du bien, puis par la suite, ces mensualités constituent une rente pour l’investisseur.

Quels sont les avantages financiers d’un immeuble de rapport ? Est-ce une bonne stratégie de défiscalisation ?

Il existe un grand nombre d’investissements et de placements qui génèrent des gains financiers directs ou fiscaux. L’immeuble de rapport est un type de placement financier qui présente plusieurs avantages indéniables de nos jours.

• Un coût d’investissement réduit : en raison de la faible concurrence au sein de ce type de marché, acquérir un immeuble de rapport est généralement moins coûteux qu’un investissement pour un logement individuel.
• Un rendement locatif plus avantageux : les frais pour l’achat et l’entretien d’un immeuble de rapport sont globalement moins élevés que ceux d’un logement individuel. Pourtant, la valeur locative reste identique, ce qui permet à l’investisseur de se dégager une marge plus importante.
• Des frais de gestions plus faibles : les frais relatifs à la gestion d’un immeuble entier sont proportionnellement moins importants que pour un ou plusieurs logements individuels. En effet, les charges sont moins élevées, mais c’est également le cas des frais de syndic et de notaire et du montant des impôts fonciers.
• Une rente permanente assurée : en détenant un ensemble de logements, le propriétaire n’est pas exposé au risque d’impayé. En effet, même si un logement se trouve temporairement vide ou si un locataire ne s’acquitte pas de son loyer, les autres logements continuent de rapporter au propriétaire.
• Une simplification des démarches : outre les gains financiers, il faut savoir que l’achat d’un immeuble de rapport nécessite bien moins de démarches administratives et de financement.
• Une négociation facilitée : en tant qu’acheteur du bien dans sa globalité, l’investisseur est gagnant, puisque la concurrence est très rare dans ce domaine. Il est donc plus facile de négocier son prix à la baisse lors de son achat et de négocier sa revente à la hausse, notamment si des travaux ont été effectués. Par ailleurs, la rente assurée par l’acquisition de ce bien est un bon atout pour obtenir un prêt de sa banque.
• Une totale liberté de gestion : être le seul propriétaire d’un immeuble permet à l’investisseur d’être libre décisionnaire de tout ce qui a trait à la gestion du bien, les travaux, les charges, les transformations, les équipements, etc.

Investir dans un immeuble de rapport : les pièges à éviter

S’il présente de vrais atouts, l’investissement dans un immeuble de rapport peut avoir certaines limites dont il faut être conscient afin d’éviter les pièges.

• La division en lots : un immeuble de rapport peut être acheté déjà divisé en lots ou bien en bloc. Or, pour louer chaque appartement, la division en lots est préférable. Il est possible de louer un immeuble non divisé, mais il faudra alors que chaque bail expose les règles de gestion des parties communes et établir des charges selon la surface de chaque espace privatif. En outre, cette non-division gêne l’installation de compteurs individuels pour les dépenses en électricité et en gaz. Enfin, si l’investisseur souhaite procéder à cette division, celle-ci lui sera coûteuse puisqu’il faudra faire appel à un notaire et à un géomètre, et des contraintes peuvent être ajoutées par le PLU de la commune.
• Un risque plus concentré : l’investisseur a beaucoup à gagner en acquérant un immeuble de rapport, mais ceci peut également présenter un risque. En effet, si l’immeuble est situé dans un quartier connu pour ses nuisances ou qui le devient, l’ensemble du lot perd de la valeur. De même, tous les frais d’entretien sont à la seule charge du propriétaire, de même que la gestion en cas de sinistre. Or, le propriétaire est le seul en charge de toutes ces charges de gestion et dépenses.
• Une revente plus difficile : si l’investisseur est contraint de revendre son immeuble de rapport, il faut savoir que cette opération peut prendre du temps. En effet, ce type de bien intéresse une faible part des investisseurs et des amateurs de placements.

Comment réussir son investissement dans un immeuble de rapport ?

Tout contribuable qui souhaite investir dans un immeuble de rapport se doit de respecter certaines règles basiques afin de réussir son placement.

• Pour investir dans ce type de bien, il est essentiel de disposer des fonds nécessaires à sa gestion. En effet, l’acquisition du bien a un coût. Or, avant de retrouver ses fonds investis au moyen des loyers mensuels versés par les locataires, le propriétaire ne doit pas oublier que des travaux d’entretien, des charges et des impôts seront à régler. Ainsi, le gain financier n’est pas immédiat et il faut prévoir suffisamment de liquidités pour faire face aux dépenses indispensables.
• Le choix de l’emplacement est important. Il faut en effet connaître le quartier, ses avantages et atouts, mais aussi ses inconvénients. Il est déconseillé d’investir dans un quartier sensible, mal réputé ou mal desservi en commerces et transports. Selon le profil des locataires ciblés, plusieurs critères devront être pris en compte pour répondre à leurs attentes. Enfin, il faut également tenir compte du montant des loyers qui peut être fixé dans ce quartier et des frais attendus, notamment des impôts fonciers.
• Il est conseillé d’opter pour un immeuble en bon état afin d’éviter les risques et les dépenses supplémentaires de réhabilitation, notamment en cas de mauvaise surprise. Faire appel à des professionnels pour constater l’état du bien avant achat est préconisé.